Turizm Tesis Alanlarının Kullanımı, İmar ve 2024 Düzenlemeleri
Giriş
Turizm tesis alanları, imar planlarıyla belirlenen kullanım kararlarının yanı sıra turizm mevzuatına özgü sınırlamalara tabi olan özel statülü alanlardır. Bu nedenle, bu alanlarda geliştirilen projeler klasik konut projelerinden farklı bir hukuki çerçeve içinde değerlendirilir.
Bu alanlarda yapılaşma sürecine başlanmadan önce, öncelikle ilgili imar planlarının dikkatle incelenmesi ve projenin bu planlara uygun şekilde geliştirilmesi gerekir. Ancak uygulamada, bazı yapı sahipleri ve müteahhitler tarafından turizm tesis alanlarında konut niteliğinde kullanıma yönelen projelerin geliştirildiği görülmüştür. 2024 yılında yapılan mevzuat değişiklikleriyle de, turizm alanlarının amacı dışında kullanılmasının önüne geçilmesi hedeflenmiştir.
Bu yazımızda, turizm tesis alanlarının hukuki statüsü, uygulamada yapılan hatalı değerlendirmeler ile 2024 yılı öncesi ve sonrası bakımından kullanım modelleri ele alınacaktır.
Turizm Tesis Alanlarının Hukuki Statüsü
Turizm alanları; Cumhurbaşkanlığı kararı ile kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgesi (KTKGB) ve/veya turizm merkezi (TM) olarak belirlenmekte ve ilan edilmektedir. Bu alanlar bakımından Bakanlıkça turizm amacına özgü imar planları hazırlanır. İmar planları doğrultusunda turizm alanlarında geliştirilecek olan projelerde 3194 sayılı İmar Kanunu, 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanunu Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik (‘‘Yönetmelik’’) uygulama alanı bulur.
Turizm tesis alanlarının hukuki niteliği gereği, bu alanlarda klasik anlamda konut projesi geliştirilmesi kural olarak uygun değildir. Yapılaşmanın, taşınmazın imar planındaki kullanım kararına ve Bakanlık tarafından belirlenen kriterlere uygun şekilde gerçekleştirilmesi; inşa edilen yapıların da yine bu amaca uygun olarak kullanılması ve işletilmesi gerekir.
Bununla birlikte uygulamada, özellikle yapılaşma kapasitesinin yüksek olduğu bazı taşınmazlarda, oluşturulan birimlerin otel, apart otel veya pansiyon gibi turizm amaçlı kullanım yerine, arsa payı veya benzeri modeller üzerinden fiilen bağımsız kullanım mantığıyla üçüncü kişilere devredildiği görülmektedir. Bu durum, turizm tesis alanlarının hukuki statüsü ile fiili kullanım biçimi arasında ciddi tartışmaları da beraberinde getirmektedir.
2024 Yılındaki Düzenlemeler Öncesinde Uygulama
Turizm tesis alanlarının hukuki statüsü imar ve turizm mevzuatı ile açık biçimde belirlenerek bu alanların turizm amacı dışında kullanılmaması gerektiği hüküm altına alınmıştır. Buna rağmen, artan konut talebi nedeniyle, müteahhitler tarafından bu alanlarda konut veya karma proje niteliği taşıyan yapılar geliştirildiği görülmektedir.
Turizm mevzuatı uyarınca, konaklama birimleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması mümkün değildir. Bunun temel nedeni, turizm tesislerinin tek bir işletme bütünlüğü içinde faaliyet göstermesinin zorunlu olmasıdır. Dolayısıyla, bu alanlarda inşa edilen birimlerin klasik anlamda bağımsız bölüm olarak ayrı ayrı satılması hukuken mümkün değildi.
Uygulamada ise turizm tesis alanlarının konut olarak kullanılabilmesi için farklı bir satış modeli geliştirilmiştir. Projelerde, bağımsız bölüm satışı yerine arsa paylarının üçüncü kişilere devri yoluna gidilmiş; böylece taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin paylı mülkiyet ilişkisi kurması sağlanmıştır. Sonrasında ise paydaşlar arasında kullanma, yararlanma, yönetim düzeni ve ön alım hakkından feragat gibi konuları düzenleyen sözleşmeler yapılmış; bu sözleşmelerin tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh edilmesiyle birlikte, taraflar arasında kurulan bu kullanım düzeni üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale getirilmiştir. Sonuç olarak, hukuken bağımsız bölüm satışı yapılamayan bir yapıda, fiilen bağımsız bölüm kullanımına benzeyen bir sistem oluşturulmuştur.
Turizm tesis alanlarının amacı dışında kullanıldığının Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından tespiti üzerine ise Bakanlık, bu tür şerhlerin yapılmaması yönünde tapu müdürlüklerine görüş bildirmiştir. Buna karşılık tapu müdürlükleri, söz konusu görüşe dayanarak işlem tesis etmemiş; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyete ilişkin hükümleri çerçevesinde paydaşların taleplerini kabul ederek bu şerhleri işlemeye devam etmiştir.
Nihayetinde, 11 Nisan 2024 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 8447 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Yönetmelik’te yapılan değişikliğiyle ortaya çıkmıştır. Bu değişiklikle, daha önce paylı mülkiyet hükümleri çerçevesinde tapuya şerh ettirilen kullanma, yararlanma, yönetim düzenine ilişkin sözleşmelerin tapuya şerhi yasaklanmıştır. Bununla birlikte, yönetmelik düzeyinde getirilen bu sınırlamaların kanundan doğan bir hakkı daraltıp daraltamayacağı hususu, hukuk çevrelerinde ayrıca tartışma konusu olmaya devam etmektedir.
2024 Değişiklikleri Sonrası Durum
2024 yılında yapılan düzenlemelerle getirilen tapu şerhi yasağı sonucunda, daha önce bu sözleşmelere tapu şerhi yoluyla kazandırılan güçlü hukuki etki büyük ölçüde ortadan kalkmıştır. Bu durum, taraflar arasında kararlaştırılan kullanım, yararlanma ve yönetime ilişkin düzenlemelerin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliğini de sona erdirmiştir.
Bu değişikliğe paralel olarak yayımlanan 2024/6 sayılı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Genelgesi de uygulamadaki tereddütleri gidermeyi ve idari uygulamada birlik sağlamayı hedeflemiştir. Genelgede, turizm alanlarında bağımsız bölüm mantığına dayalı uygulamaların engellenmesi, bu alanların turizm amacı dışında kullanılmasının önüne geçilmesi ve hem tapu işlemlerinde hem de ruhsat süreçlerinde bu yaklaşımın esas alınması gerektiği açık biçimde ortaya konulmuştur.
2024 öncesinde yararlanma ve kullanım sözleşmelerinin tapuya şerh edilmesi, bu sözleşmelere üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik sağlamakta ve yatırımcılar bakımından önemli bir güvence oluşturmaktaydı. Ancak şerh imkânının kaldırılmasıyla birlikte, bu sözleşmelerin etkisi büyük ölçüde taraflar arasındaki borç ilişkisi ile sınırlı hale gelmiştir.
Bunun yanında, tapu kayıtlarında taşınmazın turizm amacı dışında kullanılamayacağı ve bağımsız bölüm oluşturulamayacağı yönünde açıklamalara yer verilmesi de uygulamadaki sınırlayıcı yaklaşımı güçlendirmiştir. Özellikle 2024/6 sayılı Genelge sonrasında, idarenin önceki döneme kıyasla daha tutarlı ve daha sıkı bir uygulama benimsediği görülmektedir. Bu da, daha önce farklı sözleşmesel araçlarla sürdürülen kullanım modellerinin artık çok daha sınırlı bir alanda uygulanabilmesine yol açmıştır.
Sonuç ve Değerlendirme
2024 yılında yürürlüğe giren düzenlemeler, turizm tesis alanlarında uzun süredir devam eden ve mevzuatın sınırlarını zorlayan uygulamaları sona erdirmeye yönelik açık bir idari iradeyi ortaya koymaktadır. Bu düzenlemeler ile turizm alanlarının konutlaşmasının önüne geçilmesi, tesis bütünlüğünün korunması ve sözleşmesel yollarla oluşturulan fiili mülkiyet benzeri yapıların ortadan kaldırılması amaçlanmaktadır. Bununla birlikte, söz konusu müdahalenin mülkiyet hakkı, sözleşme serbestisi ve kazanılmış haklar bakımından doğurabileceği sonuçlar, önümüzdeki dönemde yargı kararları ve idari uygulamalar çerçevesinde daha net şekilde şekillenecektir.
Saygılarımızla,
Atabay Hukuk Bürosu