Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılması Hakkında Yönetmelik İle Getirilen Yeni Düzenlemeler

Giriş

Tarım arazileri, yalnızca mülkiyet konusu taşınmazlar olmaktan öte; gıda güvenliği, çevresel sürdürülebilirlik, kırsal kalkınma ve kamu yararı bakımından stratejik öneme sahip alanlar niteliğindedir. Bu nedenle tarım arazilerinin korunması, kullanılması ve tarım dışı faaliyetlere tahsis edilmesi uzun yıllardır özel bir hukuki rejime tabi tutulmaktadır. Özellikle artan kentleşme, enerji yatırımları, sanayi faaliyetleri ve kırsal alanlarda gelişen yapılaşma baskısı karşısında tarım arazilerinin korunmasına yönelik mevzuatın uygulama bakımından daha merkezi, denetlenebilir ve sınırlayıcı bir yapıya kavuşturulması ihtiyacı ortaya çıkmıştır. 04.04.2026 tarihli ve 33214 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılması Hakkında Yönetmelik, bu ihtiyaca cevap vermek amacıyla hazırlanmış olup, 2017 tarihli önceki yönetmeliği yürürlükten kaldırarak tarım arazilerinin kullanım rejimini önemli ölçüde yeniden yapılandırmıştır. Yeni düzenleme; tarım dışı kullanım izinleri, büyük ova koruma alanları, güneş enerji santrali yatırımları, tarımsal amaçlı yapılar, alternatif alan değerlendirmesi ve denetim mekanizmaları bakımından daha katı ve sistematik bir yaklaşım benimsemektedir.

Yeni Yönetmelik Öncesi Uygulama ve Yaşanan Sorunlar

Önceki dönemde tarım arazilerinin korunmasına ilişkin mevzuat bulunmasına rağmen, uygulamada özellikle tarım dışı kullanım izinleri bakımından iller arasında farklı değerlendirmelerin ortaya çıktığı görülmekteydi. Alternatif alan araştırmalarının yeterince objektif yapılmaması, tarımsal kullanım bütünlüğü kavramının uygulamada esnek yorumlanması ve bazı yatırımların fiilen tarım dışı kullanıma dönüşmesine rağmen denetim mekanizmalarının sınırlı kalması önemli sorun alanları arasında yer almaktaydı. Özellikle güneş enerji santrali yatırımları, kırsal yapılaşmalar, bağ evi uygulamaları ve tarımsal amaçlı yapı izni kapsamında geliştirilen bazı projelerde, tarım arazilerinin fiilen farklı kullanım türlerine tahsis edildiği yönünde ciddi tartışmalar oluşmuştur. Bunun yanında, tarım arazilerinin hisselendirilerek fiili kullanım alanlarına ayrılması ve “tarımsal amaçlı kullanım” adı ile parçalı yapılaşma modellerinin geliştirilmesi de mevzuatın koruma amacını zayıflatan uygulamalar arasında yer almıştır. Diğer taraftan, tarım dışı kullanım izin süreçlerinin farklı kurumlar arasında yürütülmesi nedeniyle uygulamada koordinasyon eksikliği yaşanmakta, etüt süreçleri ile teknik değerlendirmelerde yeknesaklık sağlanamamakta ve idari denetim mekanizmaları çoğu zaman kullanım değişikliğinin gerçekleşmesinden sonra devreye girmekteydi.

2026 Yönetmeliği ile Getirilen Yeni Yaklaşım

Yeni Yönetmelik, tarım arazilerinin korunmasına ilişkin yaklaşımı daha merkezi, dijital denetime açık ve önleyici bir sisteme dönüştürmektedir. Bu kapsamda en dikkat çekici düzenlemelerden biri, Tarım Arazileri Değerlendirme ve Bilgilendirme Sistemi (TAD Portal) üzerinden yürütülecek zorunlu dijital başvuru ve değerlendirme sistemidir. Böylece başvuru, arazi etüdü, sınıflandırma, değerlendirme, sorgulama ve arşivleme süreçlerinin dijital ortamda yürütülmesi öngörülmüştür.

Yönetmelik ile “tarımsal arazi kullanım bütünlüğü” kavramı daha somut kriterlere bağlanmış, tarım dışı kullanım taleplerinde planlı alanlardan veya daha düşük tarımsal potansiyele sahip alternatif alanlardan karşılanma zorunluluğu açık biçimde düzenlenmiştir. Özellikle mutlak tarım arazileri, dikili tarım arazileri, özel ürün arazileri ve sulu tarım arazileri bakımından koruma yaklaşımı önemli ölçüde güçlendirilmiştir.

Yönetmelik, bazı taleplerin Toprak Koruma Kurulu gündemine alınmadan reddedilmesini veya doğrudan valilikçe sonuçlandırılmasını da düzenlemektedir. Özellikle tarımsal arazi kullanım bütünlüğünün bozulduğunun tespiti, toplulaştırma projeleri bakımından sakınca bulunması veya GES taleplerinde arazinin kuru marjinal tarım arazisi niteliğinde olmaması halinde talepler Kurul gündemine alınmayacaktır. Buna karşılık, büyük ova koruma alanı dışındaki tarımsal amaçlı yapılar ile belirli kuru marjinal tarım arazilerine ilişkin bazı talepler Kurul gündemine alınmaksızın valilikler tarafından sonuçlandırılabilecektir.

İmar planlarında tarımsal niteliği korunacak alan olarak ayrılan yerler bakımından da özel koruma hükümleri öngörülmüştür. Bu alanlar izin alınmaksızın tarımsal üretim amacı dışında kullanılamayacak; bu alanlarda arsa vasfı kazandırılması, ifraz yapılması, yol geçirilmesi, düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılması ve Bakanlık izni olmaksızın plan değişikliğine gidilmesi mümkün olmayacaktır.

Yeni düzenleme, büyük ova koruma alanları bakımından daha sınırlayıcı bir rejim öngörmektedir. Yönetmelik uyarınca büyük ova koruma alanı olarak belirlenen alanlarda bulunan tarım arazileri kural olarak amacı dışında kullanılamaz. Bununla birlikte, alternatif alan bulunmaması ve ilgili kurul veya kurullar tarafından uygun görüş verilmesi şartıyla; tarımsal amaçlı yapılar ile Bakanlık ve talebin ilgili olduğu bakanlık tarafından ortaklaşa kamu yararı kararı alınmış faaliyetler bakımından Bakanlıkça istisnai kullanım izni verilebilecektir. Ayrıca, büyük ova koruma alanlarının ilanından önce onaylanmış ve halen yürürlükte bulunan planlı alanlar, il idare kurullarınca onaylanan köy yerleşik alanı sınırları içinde kalan yerler ve ilan öncesinde 5403 sayılı Kanun kapsamında izin alınmış olup diğer kurumlar nezdinde işlemleri devam eden talepler bakımından özel istisna hükümleri öngörülmüştür. Bu yönüyle Yönetmelik, büyük ova koruma alanlarında yeni tarım dışı kullanım taleplerini ciddi biçimde sınırlandırırken, önceki hukuki statüsü oluşmuş bazı alanlar bakımından istisnai/geçiş niteliğinde hükümler de öngörmektedir.

Güneş Enerji Santralleri ve Tarımsal Amaçlı Yapılar Bakımından Getirilen Sınırlamalar

Yönetmelikte dikkat çeken en önemli değişikliklerden biri, güneş enerji santrali yatırımlarına ilişkin getirilen sınırlamalardır. Buna göre bağımsız GES yatırımları ile hibrit santraller kapsamında ana santrale ek olarak kurulacak GES alanlarında kuru marjinal tarım arazisi şartı getirilmiş; bu sınıf dışındaki taleplerin Kurul gündemine alınmayacağı düzenlenmiştir. Buna karşılık tarımsal amaçlı yapının müştemilatı niteliğindeki çatı GES ve sulama amaçlı GES talepleri ayrıca Yönetmelik ekindeki değerlendirme kriterleri çerçevesinde ele alınmaktadır. Bu yaklaşım, özellikle verimli tarım arazileri üzerinde enerji yatırımlarının yaygınlaşmasının önüne geçmeyi hedeflemektedir.

Benzer şekilde tarımsal amaçlı yapı kavramı ayrıntılı biçimde tanımlanmış; hangi yapıların tarımsal amaçlı kabul edileceği tek tek sayılmıştır. Bağ evi, sulama amaçlı GES, tarımsal depo, fide-fidan tesisleri ve bazı üretim tesisleri tarımsal amaçlı yapı kapsamında değerlendirilmiş olmakla birlikte, bu yapıların tarım dışı kullanım amacıyla kullanılmasının izin iptaline yol açacağı açık biçimde hüküm altına alınmıştır. Bu çerçevede tarımsal amaçlı yapı izinlerinin, fiilen konut veya ticari kullanım amacıyla araçsallaştırılmasının önüne geçilmesi amaçlanmaktadır. Özellikle bağ evi uygulamalarına ilişkin olarak ilerleyen dönemde idari denetimlerin artması ve kullanım amacının daha sıkı incelenmesi beklenmektedir.

Denetim ve İdari Yaptırımların Güçlendirilmesi

Yeni Yönetmelik, yalnızca izin süreçlerini değil, izin sonrası denetim ve yaptırım mekanizmalarını da daha ayrıntılı ve caydırıcı şekilde düzenlemektedir. Yönetmelik uyarınca verilen izinlere ilişkin denetimlerin, iznin onay işlemlerinin tamamlandığı, ruhsata bağlandığı veya planın onaylandığı tarihi takip eden yılın sonunda başlaması ve ikinci yılın sonunda tamamlanarak sonucunun Bakanlık ve kurullara bildirilmesi öngörülmüştür.

Tarımsal amaçlı yapılara veya tarım dışı arazi kullanımına izinsiz başlanması ya da alınan izne aykırı kullanımın tespiti halinde, yapı inşaat aşamasındaysa işin durdurulması; yapı tamamlanmışsa kullanımına izin verilmemesi ve 5403 sayılı Kanun’un 21. maddesi uyarınca idari para cezası uygulanması söz konusu olacaktır. Bununla birlikte Yönetmelik, belirli hallerde ilgililere bir ay içinde gerekli izinlerin alınması için başvuru imkânı tanımaktadır. Bu başvurunun yapılmaması veya izin talebinin uygun görülmemesi halinde ise izinsiz yapıların yıkılması ve arazinin yeniden tarımsal üretime uygun hale getirilmesi için iki ay süre verilecektir.

Verilen süreye rağmen aykırılığın giderilmemesi halinde faaliyet durdurulacak ve idari para cezası üç kat olarak uygulanabilecektir. Ayrıca yıkım ve arazinin tarımsal üretime uygun hale getirilmesi yükümlülüğünün yerine getirilmemesi durumunda, ilgili belediye veya il özel idaresi nezdinde yıkım süreci işletilecek; bu idarelerce süresinde işlem yapılmaması halinde Bakanlık tarafından yıkım yaptırılabilecek ve masraflar sorumlulardan tahsil edilebilecektir.

Yönetmelik kapsamında yapılan denetimler, şikâyetler veya resen kontroller sonucunda aykırılık tespit edilmesi halinde, taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesine “5403 sayılı Kanunun amacı dışında kullanılmıştır.” şeklinde belirtme yapılması da mümkündür. Bu düzenleme, hukuka aykırı kullanımın yalnızca idari yaptırıma konu edilmesiyle sınırlı kalmamakta; taşınmazın hukuki durumuna ilişkin riskin üçüncü kişiler bakımından da görünür hale gelmesini sağlamaktadır.

İtiraz ve İzin Sürelerine İlişkin Düzenlemeler

Yönetmelik kapsamında verilen kararlara veya arazi etüt raporu ile belirlenen arazi sınıflarına karşı bir defaya mahsus olmak üzere itiraz edilebileceği düzenlenmiştir. Bu itirazın, kararın valilik tarafından tebliğinden itibaren bir yıl içinde Bakanlığa iletilmek üzere valiliklere yapılması gerekmektedir.

Yönetmelik, verilen izinlerin süresiz nitelikte olmadığını da açıkça ortaya koymaktadır. Buna göre, arazi kullanımına ilişkin izinlerin tebliğinden itibaren iki yıl içinde ilgili plan, onay veya ruhsat işlemlerinin tamamlanmaması halinde izinler geçersiz kabul edilecektir.

Sonuç ve Değerlendirme

04.04.2026 tarihli yeni Yönetmelik, tarım arazilerinin korunmasına ilişkin idari yaklaşımın önemli ölçüde sertleştiğini ve koruma odaklı bir modele geçildiğini göstermektedir. Düzenleme ile tarım dışı kullanım izin süreçleri daha merkezi ve denetlenebilir hale getirilmiş; alternatif alan araştırması, tarımsal bütünlük ilkesi ve büyük ova koruma rejimi uygulamada belirleyici hale getirilmiştir. Özellikle enerji yatırımları, kırsal yapılaşma, bağ evi uygulamaları ve tarımsal amaçlı yapı projeleri bakımından önceki döneme kıyasla daha sınırlayıcı bir idari yaklaşımın benimsendiği görülmektedir. Bunun yanında, tapu kütüğünün beyanlar hanesine yapılacak belirtmeler, daha caydırıcı hale getirilen idari yaptırımlar ve fiili hisselendirme modellerine yönelik suç duyurusu mekanizmaları, Yönetmeliğin yalnızca izin süreçlerini değil fiili kullanım pratiğini de kontrol altına alma amacı taşıdığını ortaya koymaktadır.

Önümüzdeki dönemde bu Yönetmeliğin özellikle enerji yatırımları, kırsal gayrimenkul geliştirme projeleri, tarım dışı kullanım izinleri ve büyük ova koruma alanlarına ilişkin idari yargı uyuşmazlıklarında önemli etkiler doğurması beklenmektedir. Bu nedenle tarım arazileri üzerinde yatırım planlayan gerçek ve tüzel kişilerin yalnızca imar mevzuatını değil, 5403 sayılı Kanun ile yeni Yönetmelik kapsamında getirilen teknik ve idari sınırlamaları da dikkate alarak hareket etmeleri büyük önem taşımaktadır.

Saygılarımızla,

Atabay Hukuk Bürosu