Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet) Nedir? Hukuki Çerçevesi ve Uygulamadaki Görünümü

Taşınmaz mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklar, uygulamada en sık karşılaşılan dava türleri arasında yer almakta; özellikle birden fazla kişinin aynı mal üzerinde hak sahibi olduğu durumlarda paylı mülkiyet rejimi önemli hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Paylı mülkiyet, bir eşya üzerindeki mülkiyet hakkının birden fazla kişi arasında belirli paylar oranında bölünmüş olması hâlidir. Bu maddeler, esas olarak Türk Medeni Kanunu’nun 688 ila 700. maddeleri arasında düzenlenmiştir.

TMK m. 688/1 hükmü uyarınca:
“Paylı mülkiyet, birden çok kimsenin maddi olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına belli paylarla malik olmalarıdır.”

Bu düzenleme uyarınca her paydaş, eşyanın tamamı üzerinde, payı oranında hak sahibidir; ancak eşya fiilen bölünmüş değildir. Uygulamada bu durum en sık taşınmazlar bakımından karşımıza çıkmaktadır.

Paylı Mülkiyetin Niteliği ve Özellikleri

Paylı mülkiyetin hukuki niteliği, bireysel mülkiyet ile topluluk mülkiyeti arasında kendine özgü bir konumda bulunmaktadır. Paydaşların her biri, belirli bir paya sahip olmakla birlikte, eşyanın tamamı üzerinde hak sahibidir. Bu durum, paylı mülkiyetin hem bireysel hem de kolektif unsurlar barındıran bir mülkiyet türü olduğunu göstermektedir.

1. Payın Belirli Olması

Paylı mülkiyette her paydaşın pay oranı belirlenmiştir. Tapu kaydında pay oranları açıkça gösterilir. Örneğin 1/2, 1/4, 3/16 gibi pay oranları söz konusu olabilir. Pay oranı, paydaşın hem yönetim kararlarına katılımında hem de gelir ve gider paylaşımında esas alınır.

2. Maddi Bölünmüşlük Bulunmaması

Her ne kadar pay oranları belirli olsa da taşınmaz fiziksel olarak bölünmemiştir. Bu nedenle paydaşlardan biri belirli bir bağımsız kısmın münhasır maliki değildir. Uygulamada “fiili taksim” kavramı ortaya çıkmakta ise de, bu durum resmi bir ayni hak devri anlamına gelmemektedir.

3. Payın Devredilebilirliği

Paylı mülkiyette paydaş, kendi payı üzerinde tek başına tasarruf edebilir. Bu husus TMK m. 688 ve devamı ile güvence altına alınmıştır. Paydaş, payını üçüncü bir kişiye satabilir, bağışlayabilir veya rehin edebilir. Ancak bu tasarruf, diğer paydaşların önalım hakkını gündeme getirebilir.

4. Yönetim ve Karar Alma

Paylı mülkiyette yönetim konusu TMK m. 690-695 hükümlerinde düzenlenmiştir. Olağan yönetim işleri pay ve paydaş çoğunluğu ile, önemli yönetim işleri ise daha nitelikli çoğunlukla alınan kararlarla yürütülür. Taşınmazın tamamına ilişkin esaslı tasarruflar için ise oybirliği gerekebilir.

Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyetinin Farkı

Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) uygulamada sıklıkla karıştırılmaktadır. Elbirliği mülkiyeti, özellikle miras ortaklıklarında gündeme gelir.

Elbirliği mülkiyeti, TMK m. 701 ve devamında düzenlenmiştir.

TMK m. 701/2 hükmüne göre:
“Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları yoktur.”

Başlıca farklar şu şekildedir:

• Paylı mülkiyette pay oranları belirliyken, elbirliği mülkiyetinde pay oranı belirli değildir.
• Paylı mülkiyette pay devredilebilir; elbirliği mülkiyetinde pay devri mümkün değildir.
• Paylı mülkiyette paydaş tek başına dava açabilirken, elbirliği mülkiyetinde kural olarak birlikte hareket zorunluluğu vardır.

Miras kalan bir taşınmazda mirasçılar başlangıçta elbirliği mülkiyeti rejimine tabidir. Bu durum, mirasın paylaşılması veya paylı mülkiyete dönüştürülmesiyle değişebilir.

Paylı Mülkiyette Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası

Paylı mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesinin en yaygın yolu ortaklığın giderilmesi davasıdır. Bu dava uygulamada “izale-i şuyu” davası olarak anılmaktadır.

TMK m. 698/1 hükmü uyarınca:
“Hukuki bir işlem gereğince veya eşyanın sürekli bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle paylaşmanın ertelenmiş bulunması hali dışında, her paydaş her zaman paylaşma isteminde bulunabilir.”

Bu düzenleme, paydaşlara ortaklıktan çıkma konusunda geniş bir hak tanımaktadır.

Ortaklığın Giderilme Yolları

1. Bölünerek paylaşım: Taşınmazın fiziksel olarak bölünebilir olması halinde tercih edilir.
2. Satış suretiyle paylaşım: Taşınmazın bölünmesinin mümkün olmaması veya ekonomik değer kaybına yol açması durumunda satış yoluna gidilir. Satış genellikle açık artırma ile yapılır ve bedel pay oranında dağıtılır.

Ortaklığın giderilmesi davaları, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Yargılama sürecinde bilirkişi incelemesi, keşif ve imar durumu araştırmaları önem arz etmektedir.

Paylı Mülkiyette Ecrimisil Davası ve Kira Bedelinin Talep Edilmesi

Paylı mülkiyet ilişkisinde sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, taşınmazın bir paydaş tarafından tek başına kullanılmasıdır. Bu durumda diğer paydaşlar ecrimisil talep edebilir.

Ecrimisil, haksız işgal tazminatıdır. Paydaşlardan biri, diğerlerinin rızası olmaksızın taşınmazın tamamını kullanıyorsa ve diğer paydaşların kullanım hakkını engelliyorsa, ecrimisil sorumluluğu gündeme gelebilir.

Uygulamada Yargıtay içtihatlarında, ecrimisil talebi için bazı şartların varlığı aranmaktadır:

• Davacının paydaş olması,
• Davalının taşınmazı münhasıran kullanması,
• Davacının kullanım talebinde bulunmuş olması veya davalının kullanım hakkını açıkça engellemiş olması.

Buna karşılık, taşınmaz üçüncü kişiye kiraya verilmişse, kira bedelinin pay oranında talep edilmesi mümkündür. Bu durumda kira sözleşmesinin geçerliliği ve yetkili çoğunlukla yapılıp yapılmadığı ayrıca değerlendirilir.

Paylı Mülkiyet ve Şufa (Önalım) Hakkı

Paylı mülkiyette önalım hakkı, uygulamada en sık uyuşmazlık doğuran noktalardan biridir.

TMK m. 732 hükmü uyarınca:
“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”

Önalım hakkı, paydaşlar arasında yabancı kişilerin ortaklığa girmesini sınırlamaya yönelik bir koruma mekanizmasıdır.

Önalım Hakkının Kullanılması

• Satışın noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmesi gerekir.
• Bildirimden itibaren üç ay ve her hâlükârda satıştan itibaren bir yıl içinde dava açılmalıdır.
• Dava, satın alan üçüncü kişiye(alıcıya) karşı açılır.

Uygulamada muvazaalı satışlar ve bedelin düşük gösterilmesi gibi durumlar sıklıkla yargılamaya konu olmaktadır.

Paylı Mülkiyette Paydaşlıktan Çıkarma Şartları

Paydaşlıktan çıkarma, istisnai bir müessesedir. TMK m. 696 hükmü, yükümlülüklerini ağır şekilde ihlal eden paydaşın çıkarılmasına imkân tanımaktadır.

Örneğin;

• Taşınmaza zarar verilmesi,
• Ortak kullanımın sürekli engellenmesi,
• Diğer paydaşların haklarının ağır ihlali,

gibi durumlarda mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarma mümkündür. Bu durumda çıkarılan paydaşın payı diğer paydaşlara devredilir ve bedeli kendisine ödenir.

Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet) Yargıtay Kararları Çerçevesinde Değerlendirme

Uygulamada Yargıtay içtihatları, paylı mülkiyet ilişkilerinin somut olay bazında yorumlanmasında belirleyici rol oynamaktadır. Aşağıda belli başlı konular çerçevesinde değerlendirme yapılmıştır.

Paylı Mülkiyette Ecrimisil – “İntifadan Men” Şartı

Yargıtay’ın istikrar kazanmış kararlarında, paydaşlar arasında ecrimisil talebinin kabulü için kural olarak “intifadan men” koşulunun gerçekleşmiş olması aranmaktadır. Buna göre, bir paydaşın diğer paydaşın kullanım hakkını açık biçimde engellemesi gerekir. Salt taşınmazın bir paydaş tarafından fiilen kullanılması, tek başına ecrimisil için yeterli görülmemektedir.

Yargıtay; davacının taşınmazdan yararlanmak istediğini bildirmesi, anahtar talebinde bulunması, ihtarname göndermesi veya fiilen kullanımının engellenmiş olması gibi olguları intifadan menin kanıtı olarak değerlendirmektedir. Özellikle konut veya işyeri niteliğindeki taşınmazlarda, münhasır kullanımın süreklilik arz etmesi ve diğer paydaşın dışlanması önemlidir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 27.02.2022 – 2002/3-131 E., 2002/114 K.)

Paylı Mülkiyette Ecrimisilin Başlangıç Tarihi

Yargıtay uygulamasında ecrimisil alacağının başlangıcı, intifadan men tarihine bağlanmaktadır. İhtarname gönderilmişse ihtar tarihi; dava açılmışsa dava tarihi esas alınabilmektedir.

Bununla birlikte bazı kararlarda, taşınmazın niteliği gereği tek kişi tarafından kullanılmasının kaçınılmaz olduğu durumlarda (örneğin tek konut), ayrıca ihtara gerek olmaksızın ecrimisil hesaplanabileceği kabul edilmiştir. Ancak bu yaklaşım her olayda otomatik olarak uygulanmamaktadır.

Paylı Mülkiyette Kira Bedelinin Tespiti ve Paylaşımı

Yargıtay kararlarında, taşınmazın üçüncü kişiye kiraya verilmesi halinde, kira sözleşmesinin geçerliliği ile kira bedelinin paylaşımı ayrı ayrı değerlendirilmektedir.

Taşınmazın tamamının kiraya verilmesi önemli yönetim işi sayılmakta ve Türk Medeni Kanunu m. 690 ve devamı çerçevesinde çoğunluk iradesi aranmaktadır. Çoğunlukla yapılmış bir kira sözleşmesi geçerli kabul edilmekte; kira gelirinin pay oranında dağıtılması gerektiği vurgulanmaktadır.

Kira bedelinin düşük belirlenmesi veya muvazaalı işlem iddiası söz konusu ise, Yargıtay somut olayda hakkın kötüye kullanımı olup olmadığını ayrıca incelemektedir. (Yargıtay 1.Hukuk Dairesi , 2017/3747E.,2017/4705K., 27.09.2017)

Paylı Mülkiyette Ortaklığın Giderilmesinde Aynen Taksim Önceliği

Yargıtay, ortaklığın giderilmesi davalarında öncelikle aynen taksim imkanının araştırılması gerektiğini vurgulamaktadır. Taşınmazın imar durumu, yüzölçümü ve ekonomik değer kaybı dikkate alınarak bilirkişi incelemesi yapılır.

Aynen taksim mümkün değilse satışa karar verilir. Satış, istisnai değil; çoğu taşınmaz bakımından fiili zorunluluk olarak karşımıza çıkmaktadır. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 08.01.2029 T. 2016/3907 E. 2019/112K)

Paylı Mülkiyette Kullanma ve Yararlanma Hakkının Tespiti

Yargıtay, paydaşlar arasında fiili kullanımın belirlenmesine ilişkin davalarda, mahkemenin taşınmazın özelliklerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kullanım planı oluşturabileceğini kabul etmektedir.

Bu tür davalar, ortaklığın giderilmesi davasına alternatif olarak, ortaklık devam ederken kullanım düzeninin sağlanmasına hizmet etmektedir. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi – 2020/1059 E. , 2021/4912 K.)

Paylı Mülkiyette Tapu İptal ve Tescil – Pay Oranında Düzeltme

Yargıtay, yolsuz tescil veya hatalı pay oranı durumlarında pay oranında tapu iptal ve tescile karar verilebileceğini kabul etmektedir. Özellikle muris muvazaası veya vekaletin kötüye kullanılması hallerinde pay oranına müdahale söz konusu olabilmektedir.

Bu tür davalarda ispat yükü, iddia sahibine aittir ve delil değerlendirmesi titizlikle yapılmaktadır. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/2521 E. , 2015/3800 K.)

Paylı Mülkiyette Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından Yargıtay, paydaşların tamamının veya gerekli çoğunluğun rızasının bulunmasını aramaktadır. Taşınmazın tamamını etkileyen ve mülkiyet yapısında esaslı değişiklik doğuran bu tür sözleşmeler, önemli yönetim işi hatta tasarruf işlemi olarak değerlendirilebilmektedir.

Eksik katılım ile yapılan sözleşmeler bakımından, sözleşmenin bağlayıcılığı ve yüklenicinin iyi niyeti somut olay çerçevesinde incelenmektedir. (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2013/9230 E. , 2014/2759 K.)

Saygılarımızla,

Atabay Hukuk Bürosu