Sükna Hakkı Nedir? Oturma Hakkı Türleri

Sükna hakkı, Türk Medeni Hukuku sistematiği içerisinde sınırlı ayni haklar arasında yer alan ve kişiye bir taşınmazın tamamı veya belirli bir bölümünü yalnızca konut olarak kullanma yetkisi tanıyan irtifak hakkıdır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.823 hükmü uyarınca, bu hak sahibine mülkiyet hakkı sağlamamakta; yalnızca barınma amacıyla kullanım yetkisi vermektedir. Bu yönüyle sükna hakkı, kullanım yetkisinin daraltıldığı, fakat mülkiyetin malik üzerinde kaldığı özel bir hukuki rejim oluşturmaktadır.

Söz konusu hak, niteliği gereği şahsa sıkı sıkıya bağlıdır ve devredilemez bir yapıya sahiptir. Bu bağlamda, hak sahibinin taşınmazı kiraya vermesi veya kullanım hakkını üçüncü kişilere devretmesi hukuken mümkün değildir. Sükna hakkı, bu yönüyle intifa hakkından ayrılmakta; yalnızca kişisel barınma ihtiyacını karşılamaya yönelik bir hukuki koruma sağlamaktadır.

Uygulamada sükna hakkı, özellikle aile içi devir işlemlerinde veya yaşlılık dönemine yönelik güvence sağlanması amacıyla tercih edilmektedir. Malik, taşınmaz üzerindeki mülkiyetini devrederken, kendisi veya belirlediği kişi lehine bu hakkı tesis ederek yaşam boyu konut güvencesi yaratabilmektedir.

Oturma Hakkının Kapsamı ve Özellikleri

Oturma hakkının kapsamı, hak sahibine yalnızca konut olarak kullanma yetkisi tanıyacak şekilde sınırlandırılmıştır. Bu kapsam, TMK m.823 ve m.824 hükümleri çerçevesinde belirlenmekte olup, hak sahibinin taşınmazdan yararlanması kullanım ile sınırlı kalmaktadır. Yararlanma ve tasarruf yetkileri malik üzerinde kalmaya devam eder. Nitekim Yargıtay 2. Hukuk Dairesi de vermiş olduğu 2021/4160 E. ,  2021/9457 K. sayılı, 13.12.2021 tarihli kararında oturma hakkının tanım ve kapsamına yönelik olarak ” Oturma hakkı Türk Medeni Kanunu’nun 823-825. maddelerinde düzenlenmiştir. Oturma hakkı  , bir binanın tamamında veya bir bölümünde, bir kişiye oturma hakkı  veren, konut olarak ondan yararlanma hakkı  veren bir irtifak hakkıdır. Oturma hakkı sahibine sadece orayı, konut ihtiyacını gidermek için kullanma yetkisi verir ve sahibine, kişisel ihtiyacını karşılaması için bir binada oturabilme imkanı tanıdığı için bu hakkın  kullanımının bir başkasına devrine imkan vermemektedir. Ayni bir haktır ve dolayısıyla herkese karşı ileri sürülebilmektedir.” açıklamalarında bulunmuştur. 

Bu hak kapsamında, hak sahibi kural olarak taşınmazda eşi ve ailesiyle birlikte oturabilir. Ancak sözleşme veya hukuki işlemde aksi kararlaştırılmışsa, kullanım alanı daraltılabilir. Ortak alanların kullanımı ise kat mülkiyeti rejimine tabi taşınmazlarda ilgili yasal düzenlemeler doğrultusunda şekillenir.

Oturma hakkı, mutlak hak niteliği taşıdığından herkese karşı ileri sürülebilir. Malik dışında üçüncü kişilerce müdahale edilmesi halinde, hak sahibi el atmanın önlenmesi veya haksız işgal tazminatı talep edebilir. Bu yönüyle sükna hakkı, yalnızca sözleşmesel değil, ayni etkiye sahip güçlü bir hukuki koruma mekanizmasıdır.

Oturma (Sükna) Hakkının Kurulması

Oturma hakkı, hukuki niteliği gereği yalnızca taşınmazlar üzerinde kurulabilen bir sınırlı ayni haktır. Kuruluşu, kural olarak resmi şekle tabi olup tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi senet ve tescil işlemi ile tamamlanmaktadır. Bu çerçevede, TMK m.823 uyarınca tescil kurucu niteliktedir.

Bunun yanında oturma hakkı, ölüme bağlı tasarruflar yoluyla da kurulabilmektedir. Miras bırakan, vasiyetname aracılığıyla belirli bir kişi lehine sükna hakkı tesis edebilir. Bu durumda hak, vasiyetnamenin tenfizi ve tapu siciline tescil ile birlikte hüküm doğurur.

Mahkeme kararıyla oturma hakkı kurulması da mümkündür. Özellikle aile hukuku kaynaklı uyuşmazlıklarda, boşanma veya mal rejimi tasfiyesi kapsamında verilen kararlar doğrultusunda bir eş lehine oturma hakkı tesis edilebilmektedir. Bu tür durumlarda yargı kararı, doğrudan ayni hak doğuran bir etki yaratmaktadır. Örneğin Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin  2023/7962 E., 2024/5219 K. sayılı kararında tarafların anlaşmalı boşanması esnasında protokolde oturma hakkına yer verildiği değerlendirilerek bunun tapu sicilinde şerhine imkan verilebilmesi için hükme eklenmesi gerektiği ifade edilmektedir. Yine benzer şekilde Yargıtay 2.  Hukuk Dairesi’nin 2023/7856 E., 2024/3157 K. sayılı kararında anlaşmalı boşanma protokolünde yer verilen oturma hakkının geçerli olduğu ve bu protokole yönelik mahkeme kararının hakkın kuruluşundaki resmi şekil şartını yerine getirdiği değerlendirilmiştir.

Oturma Hakkının Süresi

Oturma hakkının süresi, tarafların iradesine bağlı olarak belirlenebileceği gibi, çoğunlukla hak sahibinin yaşam süresi ile sınırlı olarak tesis edilmektedir. Süresiz olarak kurulan haklar dahi, şahsa bağlı niteliği gereği hak sahibinin ölümüyle kendiliğinden sona ermektedir.

Süreli olarak tesis edilen oturma hakkı ise, belirlenen sürenin dolmasıyla birlikte herhangi bir ek işleme gerek olmaksızın sona erer. Bu durum, tapu sicilinde terkinin açıklayıcı nitelikte olmasına neden olur. Süre unsuru, özellikle sözleşmesel düzenlemelerde tarafların menfaat dengesi açısından belirleyici rol oynamaktadır.

Uygulamada, “ölünceye kadar oturma hakkı” şeklinde yapılan kayıtlar, hakkın en yaygın kullanım biçimidir. Bu tür işlemlerde süre değil, kişisel yaşam süresi esas alınmakta; böylece hak, doğal olarak şahısla sınırlı hale getirilmektedir.

Mirasçılık Nedeniyle Oturma Hakkı

Miras hukuku kapsamında oturma hakkı, doğrudan miras yoluyla intikal eden bir hak değildir. TMK m.823 gereği sükna hakkı şahsa bağlı olduğundan, hak sahibinin ölümüyle birlikte kendiliğinden sona ermektedir. Bu nedenle mirasçılar bu hakkı devam ettiremez.

Bununla birlikte, sağ kalan eşin korunması amacıyla özel düzenlemeler getirilmiştir. TMK m.652 uyarınca, mirasın paylaşımı sırasında haklı sebeplerin varlığı halinde sağ kalan eş lehine oturma hakkı tesis edilmesine karar verilebilir. Bu düzenleme, miras hakkından bağımsız bir koruma mekanizmasıdır.

Söz konusu hak, mirasın tasfiyesi sürecinde hâkimin takdirine bağlı olarak ortaya çıkmakta olup, klasik anlamda sükna hakkının mirasla intikali niteliğinde değerlendirilmemektedir. Bu yönüyle miras hukukundaki oturma hakkı, istisnai ve koruyucu bir hukuki enstrüman olarak kabul edilmektedir.

Oturma Hakkının Sona Erme Sebepleri Nelerdir?

Oturma hakkının sona ermesi, büyük ölçüde intifa hakkına ilişkin hükümlerin kıyasen uygulanmasıyla belirlenmektedir. TMK m.823/3 bu konuda açık bir atıf içermekte olup, sona erme halleri geniş yorumlanmaktadır.

Taşınmazın yok olması, kamulaştırılması veya kullanım amacını yitirmesi gibi durumlar, hakkın doğal olarak sona ermesine yol açmaktadır. Ayrıca hak sahibinin ölümü, sürenin dolması veya rızai terkin de sona erme sebepleri arasında yer almaktadır.

Bunun yanında, mahkeme kararı ile terkin veya cebri icra yoluyla satış gibi hukuki işlemler de oturma hakkını sona erdirebilir. Bu durumlarda tapu sicilindeki kayıtlar hukuki durumu yansıtacak şekilde güncellenmektedir.

Oturma Hakkı ve Kira Hakkı Arasındaki Farklar Nelerdir?

Oturma hakkı ile kira ilişkisi arasındaki temel fark, hukuki niteliklerinden kaynaklanmaktadır. Sükna hakkı ayni hak niteliği taşırken, kira ilişkisi tamamen borçlar hukukuna dayalı şahsi bir haktır.

Kira sözleşmesi süreli ve taraflar arasında değiştirilebilir nitelikteyken, oturma hakkı şahsa bağlı ve devredilemez bir yapıya sahiptir. Bu nedenle kira ilişkisi sona erdiğinde kullanım hakkı ortadan kalkarken, sükna hakkı tapu siciline bağlı ayni etki nedeniyle üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.

Ayrıca bakım, onarım ve kullanım yükümlülükleri bakımından da önemli farklılıklar bulunmaktadır. Kira ilişkisinde kiracının sözleşmesel borçları daha geniş iken, oturma hakkı sahibinin yükümlülükleri daha sınırlı ve kanuni çerçeveyle belirlenmiştir.

Oturma Hakkı Devredilebilir Mi, Mirasla Geçer Mi?

Oturma hakkı, niteliği itibarıyla devredilemeyen ve mirasla intikal etmeyen şahsi bir irtifak hakkıdır. Bu husus TMK m.823 kapsamında açıkça düzenlenmiş olup, hakkın yalnızca hak sahibi tarafından kullanılabileceği kabul edilmektedir.

Hak sahibinin bu hakkı üçüncü kişilere devretmesi veya kiraya vermesi mümkün değildir. Bu sınırlama, hakkın kişisel kullanım amacına hizmet etmesinden kaynaklanmaktadır. Dolayısıyla sükna hakkı ekonomik bir değer oluşturmak amacıyla kullanılamaz.

Miras yönünden ise hak, hak sahibinin ölümüyle birlikte sona erer ve mirasçılara geçmez. Ancak miras bırakan, sağlığında vasiyet yoluyla bu hakkı bir başkası lehine tesis edebilir; bu durum miras intikali değil, yeni bir hak kurulumu niteliğindedir.

Oturma Hakkı Nasıl Kaldırılır?

Oturma hakkının kaldırılması, genellikle mahkeme kararı veya rızai terkin yoluyla gerçekleşmektedir. Hak sahibinin yükümlülüklerine aykırı davranması veya hakkın amacına aykırı kullanım söz konusu olduğunda malik mahkemeye başvurabilir.

Mahkeme, somut olayın özelliklerine göre hakkın devamının hakkaniyete uygun olup olmadığını değerlendirir. Özellikle taşınmazın zarar görmesi veya kullanım amacının dışına çıkılması durumunda kaldırma kararı verilebilir.

Bunun dışında, tarafların karşılıklı anlaşması ile tapu sicilinde terkin yapılması mümkündür. Bu durumda hak, iradi olarak sona erdirilmiş olur ve tapu kaydı buna uygun şekilde güncellenir.

Tapuda Ölünceye Kadar Oturma Hakkı Nasıl Yapılır?

Ölünceye kadar oturma hakkı, uygulamada en sık karşılaşılan sükna hakkı türlerinden biridir. Bu işlem, tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi ve tescil ile hukuken geçerlilik kazanmaktadır.

İşlem sırasında tarafların iradeleri açıkça ortaya konulmalı ve taşınmazın üzerinde bu hak açık şekilde belirtilmelidir. Tapu sicilinde “ölünceye kadar oturma hakkı” ibaresi yer almakta olup, bu kayıt üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir niteliktedir.

Bu tür işlemler genellikle bağışlama veya satış işlemleriyle birlikte yapılmakta olup, hukuki sonuçları bakımından hem ayni hak hem de borçlar hukuku açısından dikkatle değerlendirilmesi gereken işlemler arasında yer almaktadır.

Hisseli Evde Oturma Hakkı Nasıl Belirlenir?

Hisseli taşınmazlarda oturma hakkı, kural olarak tüm paydaşların ortak iradesiyle belirlenir. Çünkü her paydaş taşınmazın tamamı üzerinde birlikte mülkiyet hakkına sahiptir.

Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamaması halinde, mahkemeye başvurularak kullanım şeklinin belirlenmesi talep edilebilir. Mahkeme, hakkaniyet ilkesine göre taşınmazın kullanımını düzenler.

Tapuya tescilli bir sükna veya intifa hakkı bulunmadığı sürece, hiçbir paydaş taşınmazın belirli bir bölümünü tek başına kullanma yetkisine sahip değildir. Bu durum, mülkiyetin birlikte sahip olunmasından kaynaklanan temel bir hukuki sonuçtur.