Haksız İşgal Kavramı ve Haksız İşgale Karşı Başvurulabilecek Hukuki ve Cezai Yollar

Giriş

Mülkiyet hakkı, kişiye eşya üzerinde en geniş yetkileri tanıyan ve hukuk düzeni tarafından güçlü biçimde koruma altına alınmış temel ayni haklardan biridir. Bu hakkın izinsiz ve hukuka aykırı biçimde sınırlandırılması, özellikle taşınmazlar bakımından sıkça karşılaşılan haksız işgal olgusunu gündeme getirmekte gerek uygulamada gerekse yargı kararlarında çok sayıda uyuşmazlığa konu olmaktadır. Haksız işgal, yalnızca malikin taşınmazdan fiilen yararlanamaması sonucunu doğurmakla kalmamakta, aynı zamanda mülkiyet hakkının özüne yönelik bir ihlal niteliği taşımakta ve idari, hukuki ve cezai yaptırımları beraberinde getirmektedir.

Bu çalışmada; haksız işgal kavramı ve unsurları, hangi hallerin haksız işgal kapsamında değerlendirilebileceği, fuzuli şagilin kötüniyet şartı ile haksız işgale karşı başvurulabilecek idari, hukuki ve cezai yollar, öğretideki görüşler ve yerleşik yargı içtihatları ışığında sistematik bir biçimde incelenmektedir.

Haksız İşgal (El Atma) Nedir ?

Mülkiyet hakkı; sahibine hukuk düzeninin belirlediği sınırlar içinde, eşyayı kullanma, ondan yararlanma ve onun üzerinde tasarrufta bulunma yetkileri tanır. Mülkiyet hakkı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’na (‘‘TMK’’) göre mutlak bir hak olduğundan, malikin mülkiyeti altındaki nesneyi başkalarının haksız saldırılarından koruyabilmesi için malike bazı yetkiler tanımıştır.

Zaman zaman malik konumunda bulunmayan kimselerce malların tecavüze uğraması, haksız biçimde işgal edilmesi söz konusu olabilmektedir. Malik konumunda olmayan üçüncü kişinin maldan yararlanma veya malı kullanma durumunu haklı bir nedene dayandırması (kira sözleşmeler, intifa hakkı, üst hakkı, kullanım sözleşmeleri vb.) haricinde kalan kötüniyetli kullanımlar TMK’nın “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.” şeklindeki 683. Maddesi kapsamında “haksız işgal” niteliğinde sayılır.

Haksız işgal, haklı bir nedene dayanmaksızın başkasına ait bir malın zilyetliğe geçirilerek kullanılmasıdır. Haksız işgal, hukuki niteliği itibariyle bir haksız eylemdir. Zilyetliğin ele geçirilerek kullanılması eylemi “hukuka aykırı” bir niteliğe sahipse haksız işgal olarak kabul edilir. Başkasına ait olan malın, haklı bir nedene dayanmaksızın, zilyetliğini ele geçirerek kullanan kimseye “fuzuli şagil” denmektedir.

Yargıtay Kararlarında da haksız işgal; “bir hakka, örtülü veya açık bir sözleşmeye dayanmaksızın, başkasına ait malı izinsiz ve rızası olmadan işgal etmek veya kullanmaktan, veyahut başkasının zilyetliğini gasp ve ona tecavüz eylemekten ibarettir.” şeklinde tanımlanmaktadır. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2020/720 K. 2021/802 T. 22.06.2021)

Haksız işgalin varlığından söz edebilmek için şu şartların gerçekleşmiş olması gerekmektedir:

• Taşınmaza yönelik haksız bir işgalin varlığı,
• Fuzuli şagilin/İşgalcinin kötüniyetli olması,
• Haksız işgal sonucu taşınmaz malikinin zarara uğraması,
• Zarar ile haksız işgal arasında nedensellik(illiyet) bağının bulunması.

Hangi Durumlar Haksız İşgal Sayılabilir?    

Yukarıda da belirtildiği üzere bir durumun elatma sayılabilmesinin ilk şartı taşınmaza yönelik haksız bir işgalin gerçekleşmiş olmasıdır. Yani haksız işgalcinin bir başkasına ait taşınmazı haklı bir nedeni olmaksızın kullanması gerekmektedir. Dolayısıyla burada fuzuli şagil olarak nitelendirdiğimiz kişinin ilgili taşınmazı haklı bir nedene dayanarak kullanıp kullanmadığının tespiti önemlidir. Haklı neden kira sözleşmesi veya kendisine intifa hakkı, üst hakkı gibi sınırlı ayni haklar tanınmış olması gibi kendisini gösterebilir.

Bu kapsamda örneğin kira ilişkisi bakımından bir değerlendirme yapmak gerekir ise kira sözleşmesinin devam ettiği süre boyunca kiracının kiraya verenin taşınmazında haksız işgalci sayılamayacağı aşikardır. Ancak bazı durumlar vardır ki; kiracının kiraya verenin taşınmazını kullanmaya devam etmesi haksız işgal niteliğinde kabul edilebilir. Kira ilişkileri bakımından haksız işgal sayılabilecek veya sayılmayacak durumları birkaç örnekle açıklamak gerekir ise;

• Kira sözleşmesinin taraflarca mutabık kalınarak feshedilmesi, tahliye için son gün belirlenmesine karşın tahliye edilmemesi, kiracı hakkında mahkeme tarafından verilen bir karar alması; icra müdürlüğünce gönderilen tahliye emrine uyulmaması ve kiralananın kullanımına devam edilmesi gibi durumlar haksız işgal niteliğinde olup kiraya verenin haksız işgal tazminatı talep etme, hakkı olmayan yere tecavüz suçundan suç duyurusunda bulunma gibi hakların doğduğundan söz edilebilmektedir. Bu hususta birkaç emsal karar da şöyledir:

– Yargıtay 8. Ceza Dairesi 2021/4228 E. 2023/162 K. 23.01.2023 tarihli kararında satın alınan taşınmazda oturan kişinin işgaline devam etmesinin TCK m. 154’te yer alan hakkı olmayan yere işgal suçunun unsurlarını oluşturduğuna karar vererek ilk derece mahkemesinin beraat hükmünü bozmuştur:

“Katılanın suça konu sanığın oturmuş olduğu taşınmazı … … isimli kişiden satın alıp, taşınmazı tahliye etmesi için sanık aleyhine müdahalenin meni davası açtığı, davanın katılan lehine sonuçlanıp kesinleşmesine rağmen, sanığın taşınmazı işgale devam ettiği belirlenmiştir. Mahkemece \”… taraflar arasında hukuki ihtilaf bulunduğu…\” gerekçesine dayanılmış ise de dava dosyası kapsamında taraflar arasında herhangi bir hukuki ilişkinin bulunduğuna dair bir delil yer almamaktadır. Bu itibarla, sanığın katılanın taşınmazını işgalinin bir hakka dayanmadığı anlaşılmakla yerinde olmayan gerekçeyle kurulan beraat hükmü hukuka aykırıdır.”

– Bölge Adliye Mahkemesi de 2017/434 E. 2018/552 K. 30.03.2018 tarihli kararında Yargıtay Hukuk Dairesinin yukarıda atıfta bulunulan hükmüyle aynı doğrultuda karar vererek herhangi bir hakka dayanmadan konutta oturan kişinin TCK m. 154 hakkı olmayan yere işgal suçundan cezalandırılması kararına yönelik sanığın istinaf başvurusunu reddetmiştir:

“Olay tarihinde sanığın herhangi bir hakka dayanmaksızın müştekinin kiralamış olduğu evi malikmiş gibi sahiplenerek kullandığı, müştekinin uyarılarına rağmen evi boşaltmadığı, oturmaya devam ettiği, söz konusu evin maliki … tarafından müşteki …’e 7 yıllığına kiralandığı, müştekinin buna dair kira sözleşmesini dosyaya sunduğu, tanık olarak dinlenen köy muhtarı M. …’un bu hususu doğruladığı, sanığın eylemini 5237 S.TCK.nın 154/1 maddesinde düzenlenen suçu oluşturduğu, … sanığın hakkı olmayan yere tecavüz suçundan cezalandırılmasında usule veya esasa ilişkin bir hukuka aykırılığın bulunmadığı, delillerde ve işlemlerde herhangi bir eksiklik bulunmadığı, ispat bakımından değerlendirmenin yerinde olduğu, cezanın kanuni bağlamda uygulandığı anlaşılmakla sanık tarafından ileri sürülen istinaf sebepleri yerinde görülmediğinden 5271 sayılı CMK’nın 280/1-a maddesi uyarınca İstinaf isteminin esastan reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.”

– Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2015/5293 Esas 2017/3354 Karar Sayılı Kararında ise; elbirliği ile mülkiyet halindeki taşınmaz hakkında yapılan kira sözleşmesinde tüm maliklerin taraf olarak yer almaması nedeniyle ve de elbirliğiyle mülkiyet halindeki taşınmazın yalnızca tüm maliklerin onayıyla kiraya verilebileceği değerlendirmesi yaparak kira sözleşmesinin geçersiz olduğuna, kiracının fuzuli şagil sıfatıyla taşınmazı işgal ettiğine karar vermiştir.

“Hemen belirtilmelidir ki; çekişmeli taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi olduğuna göre Türk Medeni Kanununun 702/2. maddesi hükmü gereğince geçerli bir kira aktinin varlığının kabul edilebilmesi için ortakların oybirliği ile karar vermeleri gerekir. Diğer bir anlatımla, paydaşların bir yada bir kaçı tarafından yapılan kira sözleşmesine hukuki değer verilemez. Nitekim, davalıların dayandığı kira sözleşmesinde; tüm paydaşlar yer almadığı gibi sözleşmeye sonradan icazet de verilmemiştir. Bu itibarla, tüm paydaşların katılımı ile gerçekleştirilmeyen kira sözleşmesine değer verilemeyeceği ve davalı …”ın kiracı olduğunun kabulüne olanak bulunmadığı açıktır. Öyleyse; açılan davada, mahkemece, geçerli bir kira sözleşmesinin bulunmadığı ve dolayısıyla davalı …”ın çekişmeli taşınmazdaki tasarrufunun haklı ve geçerli bir nedene dayanmadığı gözetilerek ecrimisile karar verilmiş olmasında kural olarak bir isabetsizlik yoktur.’’

• Kira ilişkisi dışında, Yargıtay kararlarında paylı mülkiyette paydaşlardan birinin tüm taşınmazı kullanması, kadastro işlemlerine dayalı kullanım gibi bazı durumlarda elatmanın önlenmesi, ecrimisil tazminatı gibi davaların açıldığı görülmektedir. Paylı mülkiyet halinde paydaşlardan birinin taşınmazın kendisine ait olmayan kısmını veya tamamını kötüniyetli biçimde haksız olarak işgal etmesi halinde müdahaleden men ve haksız işgal tazminatı talep edilebilmektedir. Ancak işgalcinin paydaş olması halinde ilk kısımda sayılan şartlara ek olarak intifadan men koşulunun da yerine getirilmesi gerekmektedir. “İntifadan men” terimi diğer paydaşların taşınmazda kendi hakkından fazlasını haksız ve kötüniyetli biçimde kullanan paydaşa işgal ettiği yerin kullanımına itiraz ettiğinin, haksız kullanımın durdurulmasını talep ettiğinin ihtarı, bildirimi şeklinde tanımlanabilir. Fakat her durumda intifadan men şartı aranmamakta olup somut durumun özelliklerine bakılmalıdır. Bu konu üzerinde de bir karar incelemek gerekir ise;

– Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/4860 K. 2020/4706 T. 08.07.2020 tarihli kararında; “Bu durumda, Mahkemece, taşınmazlar üzerindeki muhdesatların davalı tarafça meydana getirildiğinin tarafların kabulünde olduğu nazara alınarak, işgalden önceki boş arsa niteliğine göre, önceki dönem ecrimisil istemine ilişkin bilirkişi raporu da değerlendirilmek sureti ile Daire uygulamalarına uygun şekilde emsallere göre araştırma yapılıp, ecrimisil istenilen ilk dönem başlangıç tarihi olarak baz alınmak suretiyle hesaplama yaptırılarak ilk dönem için miktarın belirlenmesi, sonraki dönemler için ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle miktarın belirlenmesi, sonucunda talep miktarı ve kazanılmış müktesep haklar gözetilerek ecrimisile hükmedilmesi gerekirken bu hususları içermeyen bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olup bozmayı gerektirmiştir.” Şeklinde diğer paydaşların paylarını işgal eden, haksız kullanan paydaştan ecrimisil talebinde bulunulabileceğine yer verdiği görülmektedir.

Fuzuli Şagilin Kötüniyetli Olması Şartı

Fuzuli şagilin ecrimisilden sorumlu tutulabilmesi için kötüniyetli olması gerekir. Ancak haksız işgalde bulunan kişi her zaman kötüniyetli olmayabilir. Nitekim, tapuda kendi adına yapılan tescilin yolsuz olduğunu bilmeyen kişiler veya hatalı kadastro tespiti sonucunda adına kayıt yapılan ve kadastro öncesi hak durumuna ilişkin bilgisi bulunmayan kişiler bakımından kötüniyetten söz edilemez. Bu gibi hallerde, kişinin haksız işgal bilinciyle hareket ettiğinin kabulü mümkün değildir.

• Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2020/4285 E., 2021/4798 K. sayılı kararında: “Davalıların taşınmazı kullanımları eski tapu kayıtlarına istinaden adlarına yapılan kadastro tespitine dayandığına, ecrimisil talep edilebilmesi için “kötüniyetli zilyet” ve “hak sahibi olmama” koşulları birlikte arandığına, bu kapsamda somut olayda davalılar adına olan tespit kaldırılıncaya diğer ifadeyle kadastro tespitine itiraz davası kararının kesinleşinceye kadar olan kullanımın kötüniyet oluşturmayacağına göre, Yerel Mahkeme kararın onanması gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu bozulduğu bu defa yapılan incelemede anlaşılmakla, davalılar vekilinin karar düzeltme istemi kabul edilmiştir.” şeklinde hüküm kurmuştur.
• Aynı şekilde taşınmazı haricen satın alan iyiniyetli kişinin de ödediği bedel kendisine iade edilinceye kadar ecrimisil ödemesi beklenemeyecektir. Bu hususta Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2019/5764 E., 2019/10696 K. sayılı kararında: “…ortada geçerli bir harici satış sözleşmesi var ise, ecrimisil hak sahibi zilyedin kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olduğundan ve haricen satın alan kötü niyetli kabul edilemeyeceğinden, verdiği bedel iade edilmeyen harici satın alan, parası geri verilinceye kadar ecrimisil ödemekle yükümlü tutulamayacaktır.” Şeklinde hüküm kurmuştur.
• Yine Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2018/9794 E., 2019/10167 K. sayılı kararı: “Somut olayda, davalının dava dışı önceki pay maliklerine tebaan, 30.01.2003 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereğince dava konusu yeri kullandığı anlaşılmaktadır. Sözleşme içeriğine göre de, satış bedelinin tamamının davalı tarafından dava dışı önceki pay maliklerine ödendiği ve bunun karşılığında da dava konusu yerin kullanımının davalıya bırakıldığı, dava tarihi itibariyle davacılar tarafından, davalıya taşınmazı kullanımına son vermesi yönünde ihtarda da bulunulmadığı, anlaşılmaktadır. Bu durumda, ‘Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi’ başlıklı sözleşmenin gerçekte harici satış sözleşmesi şeklinde olduğu ve zilyetliğin davalıya teslim edildiği ve davalının bu sözleşmeye istinaden iyiniyetli olarak dava konusu yeri kullandığı açıktır. O halde, yukarıda bahsedilen ilkeler ve somut olay ışığında, kötüniyeti kanıtlanamayan davalının ecrimisil ödemekle yükümlü tutulamayacağı göz önüne alınarak ecrimisil talebinin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabule karar verilmesi doğru görülmemiştir.” Şeklindedir

Haksız İşgalin Sona Erdirilmesi, Oluşan Zararın Giderilebilmesi İçin Başvurabilecek Yollar

1- İdari Başvuru:

Taşınmaz bir malın haksız saldırıya uğraması halinde, müdahalenin men’i veya ecrimisil tazminatı talepli dava açmadan önce idareye başvurmak mümkündür. Bu yol ile haksız saldırının önlenmesi amaçlanır. Dava açmadan idareye başvuru yolu, 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun’da düzenlenmiştir. Dava açmadan önce başvurulabilecek idare; ilçelerde kaymakamlık, illerde ise valiliklerdir. Başvuru süresi, haksız müdahalenin öğrenildiği itibaren 60 gündür. Bunun yanında, eylem gerçekleştirildikten sonra en geç 1 yıl içinde başvuruda bulunulmalıdır. İdareye başvuru yalnızca malik tarafından değil; kiracılar veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak sahibi olan kimseler tarafından da yapılabilir.

İdare, bu başvuruyu kabul edebileceği gibi ret de edebilir. Başvuru akabinde idari soruşturma süreci yürütülür ve 15 gün içerisinde sonuçlandırılır. İdarece haksız tecavüz bulunduğunun tespiti halinde görevlendirilecek infaz memuru tarafından karar tarihinden itibaren 5 gün içerisinde tecavüzün sonlandırılması sağlanarak taşınmaz zilyede, malike teslim edilir. Aynı kişi tarafından müdahalenin veya tecavüzün tekrarlanması halinde 3091 sayılı Kanun’nun 15. Maddesi kapsamında hapis cezası verilebileceği düzenlenmiştir.

2- Suç Duyurusunda Bulunma:

Türk Ceza Kanunu’nun “(1) Bir hakka dayanmaksızın başkasına ait taşınmaz mal veya eklentilerini malikmiş gibi tamamen veya kısmen işgal eden veya sınırlarını değiştiren veya bozan veya hak sahibinin bunlardan kısmen de olsa yararlanmasına engel olan kimseye, suçtan zarar görenin şikâyeti üzerine altı aydan üç yıla kadar hapis ve bin güne kadar adlî para cezası verilir. (2) Köy tüzel kişiliğine ait olduğunu veya öteden beri köylünün ortak yararlanmasına terk edilmiş bulunduğunu bilerek mera, harman yeri, yol ve sulak gibi taşınmaz malları kısmen veya tamamen zapt eden, bunlar üzerinde tasarrufta bulunan veya sürüp eken kimse hakkında birinci fıkrada yazılı cezalar uygulanır.(3) Kamuya veya özel kişilere ait suların mecrasını değiştiren kimse hakkında birinci fıkrada yazılı cezalar uygulanır” şeklindeki 154. Maddesi kapsamında bir hakka dayanmaksızın başkasına ait taşınmaz malın veya eklentilerinin kısmen veya tamamen işgal edilmesi, taşınmazın sınırlarının değiştirilmesi veya bozulması yahut herhangi bir suretle hak sahibinin malından kısmen veya tamamen yararlanmasına engel olunması gibi hallerde failin cezalandırılması söz konusu olabilmektedir.

Bu kapsamda paylı mülkiyette diğer paydaşların hisselerini haksız işgal eden paydaşlar hakkında, tahliyesine karar verilen kiracılar hakkında veya doğrudan başkasının taşınmazını hiçbir haklı nedene dayanmaksızın kullanan, arazisini ekip biçen, semerelerinden faydalanan kimselere hapis veya adli para cezası verilmesi söz konusu olacaktır. Bu konudaki emsal kararlara aşağıda yer verilmiştir.

• Yargıtay 8. Ceza Dairesi’nin 2015/4893 E., 2015/23870 K. Sayılı kararında; “Taraflar arasında fiili taksim yapılmayan paylı mülkiyete konu taşınmazlarda; paydaşlardan birinin diğer paydaşların tasarruf etmesini engellemesi veya taşınmazın tamamını kullanması halinde TCK.nın 154/1. madde ve fıkrasındaki suçun oluşacağı cihetle, suça konu taşınmaza ilişkin olarak mahallinde teknik bilirkişiler marifetiyle keşif yapılıp, bu yere ait tapu kaydı getirtilerek, sanıklar ve katılanın taşınmaz üzerinde hak sahibi olup olmadıkları, malikler arasında fiili taksim yapılıp yapılmadığı, fiili taksim var ise katılana bırakılan kısma sanıkların tecavüzlerinin bulunup bulunmadığı, fiili taksim yok ise sanıkların katılanın tasarrufunu engelleyip engellemedikleri ve taşınmazın tamamını kullanıp kullanmadıkları, yöreyi iyi bilen tarafsız yerel bilirkişiler ve tanıklardan da sorulup kesin biçimde saptandıktan sonra sanıkların hukuki durumlarının tayini gerektiği gözetilmeden, eksik araştırma ile yazılı şekilde beraat kararı verilmesi,” şeklinde hüküm kurulmuş;
• Yargıtay 8. Ceza Dairesi’nin 2021/4228 Esas, 2023/162 Karar sayılı ve 23.01.2023 tarihli ilamında ise; “Katılanın suça konu sanığın oturmuş olduğu taşınmazı … … isimli kişiden satın alıp, taşınmazı tahliye etmesi için sanık aleyhine müdahalenin meni davası açtığı, davanın katılan lehine sonuçlanıp kesinleşmesine rağmen, sanığın taşınmazı işgale devam ettiği belirlenmiştir. Mahkemece “… taraflar arasında hukuki ihtilaf bulunduğu…” gerekçesine dayanılmış ise de dava dosyası kapsamında taraflar arasında herhangi bir hukuki ilişkinin bulunduğuna dair bir delil yer almamaktadır. Bu itibarla, sanığın katılanın taşınmazını işgalinin bir hakka dayanmadığı anlaşılmakla yerinde olmayan gerekçeyle kurulan beraat hükmü hukuka aykırıdır.” Denilerek mahkemeden alınan tahliye kararına rağmen taşınmazda oturmaya devam etmek hakkı olmayan yere tecavüz suçunu oluşturduğu içtihat edilmiştir.

3- Hukuk Mahkemelerinde Açılabilecek Davalar:

a) Müdahalenin Men’i Davası

Müdahalenin meni davası, bir kişinin taşınmazına izinsiz olarak müdahale eden ya da kullanım hakkını engelleyen kişiye karşı açılmaktadır. Bu dava ile davacı, maliki olduğu taşınmaza yapılan müdahalenin durdurulmasını ve tekrarının önlenmesini talep etmektedir.

İşbu davanın davacısı taşınmazın maliki olabileceği gibi taşınmazın kiracısı, intifa veya oturma hakkı sahibi olan yani taşınmazı kullanım hakkı bulunan zilyedi de olabilmektedir. Davalı tarafından taşınmaza uygulanan fiili ve hukuka aykırı müdahale davanın açıldığı esnada hala var olmalı veya yeniden gerçekleşme ihtimali de bulunmalıdır. Bu müdahale taşınmazın hukuka aykırı biçimde kullanımı şeklinde gerçekleşebileceği gibi asıl hak sahibinin taşınmazı kullanımının engellenmesi şeklinde de karşımıza çıkabilmektedir.

Müdahalenin men’i davası; taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemelerinde görülmektedir. Davacı yani, müdahalenin engellenmesini talep eden taraf malikliğini veya taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğunu ve de taşınmaza haksız müdahale edildiğini ispat ile yükümlüdür. Müdahalenin men’i davası müdahale devam ettiği sürece açılabilir, mevzuatta herhangi bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir.

b) Ecrimisil (Haksız İşgal) Tazminat Davası

Ecrimisil, haksız işgalcinin, mal sahibinin izni olmaksızın taşınmazı kullanması durumunda, mal sahibinin malını kullanamaması veya semerelerinden yararlanamaması nedeniyle uğradığı zarara karşılık talep ettiği tazminat şeklinde tanımlanabilir. İşbu tazminat davası dayanağını TMK’nın 995. Maddesinden almaktadır.

Paylı mülkiyet durumunda ise ecrimisil tazminatı istenebilmesi için yukarıda sayılan şartlar yanında ayrıca intifadan men koşulunun da gerçekleşmiş olması yani haksız işgale itirazın ve durdurulması talebinin fuzuli şagil konumundaki paydaşa bildirilmiş olması gerekmektedir. Paylı mülkiyet halinde diğer paydaşlardan her biri kendi payı oranında ecrimisil talep edebilir.

Ecrimisil davaları yazılı yargılama usulüne göre görülür ve zararın tespitinin malik tarafından mümkün olmaması nedeniyle belirsiz alacak davası olarak açılır. Ecrimisil davaları taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemelerinde açılabilmekte olup beş yıllık zamanaşımı süresine tabidir.  Açılacak davada; öncelikle davacının hak sahibi olup olmadığına akabinde haksız işgal şartlarının mevcudiyetine ve devamında ise ecrimisil tutarının tespiti bakımından işgal süresine, uğranılan zarar kalemlerine bakılır.

• Ecrimisil tazminatı davasının şartlarına ve değerlendirme sürecine ilişkin olarak Yargıtay HGK 2017/1710 E. 2021/817 K. – 22.06.2021 tarihli içtihat metninde;

“ Mülkiyet hakkına yönelik saldırıların önlenmesine ilişkin davaların büyük çoğunluğu dayanağını TMK”nın 683. maddesinden almakta ise de bu madde kapsamı dışında kalan ve özel maddeler ile düzenlenen mülkiyeti korumaya yönelik çeşitli davalar da mevcuttur.

Ecrimisile gelince gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere, hak sahibinin kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 1945/22 E, 1950/4 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Yine bahsi geçen İçtihadı Birleştirme Kararında; başkasının gayrimenkulünü haksız olarak zaptedip kullanmış olan kötüniyetli kimsenin o gayrimenkulü elinde tutmuş olmasından doğan zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği semereleri tazminle mükellef olduğu, bir zarara uğramamış malik veya zilyede ecrimisil adı veya başka bir ad altında herhangi bir tazminat vermekle mükellef olmadığı sonucuna varılmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira bedeli, en fazlası mahrum kalınan gelir kaybı karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Nitekim TMK”nın 995. maddesinin 1. fıkrasında, iyi niyetli olmayan zilyedin geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorunda olduğu hüküm altına alınmıştır. Haksız işgal, haksız eylem niteliğinde olup, bu durumda ecrimisilin tahsili için genel mahkemelerde genel hükümlere göre dava açılabileceğinde kuşku bulunmamaktadır.” Şeklinde değerlendirmelere yer verilmiştir.

Sonuç ve Değerlendirme

Taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı, hukuk düzeninin en güçlü şekilde koruduğu haklardan biridir. Bu nedenle, bir taşınmazın herhangi bir hukuki dayanak olmaksızın kullanılması mülkiyet hakkına aykırı bir müdahale oluşturur ve somut olayın özelliklerine göre özel hukuk ve ceza hukuku bakımından çeşitli sonuçlar doğurabilir. Haksız işgalin değerlendirilmesinde işgalin niteliği, işgal edenin kötüniyeti, doğan zarar ve taraflar arasındaki hukuki ilişki önem taşırken; kira, paylı mülkiyet, elbirliği mülkiyeti, kadastro ve harici satış gibi farklı durumlarda uyuşmazlığın kapsamı ayrıca incelenmelidir. Bu gibi hallerde hak sahipleri; idari başvuru, ceza şikâyeti, müdahalenin men’i ve ecrimisil davası gibi hukuki yollara başvurarak mülkiyet hakkının korunmasını ve uğradıkları zararın giderilmesini talep edebilir.

Saygılarımızla,

Atabay Hukuk Bürosu