6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Yapılan Değişikliklerin Değerlendirilmesi

Giriş

4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete’de 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Söz konusu düzenleme ile 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu’nun Uygulama Yönetmeliği’nin çeşitli maddelerinde değişiklik yapılmış olup, yapıların yıktırılmış olması ve yapının paydaşı olma şartı aranmaksızın yeniden bina yapımına başlanabilmesine imkân tanımıştır. İşbu Yönetmelik kapsamında getirilen değişikliklerle birlikte, kentsel dönüşüm süreçlerinde idarenin yetki alanının genişletildiği, dönüşüm faaliyetlerinin hızlandırılmasının amaçlandığı anlaşılmaktadır.

Riskli Yapı Şerhinin Terkinine Karşın Tapu Beyanlar Hanesine Kayıt Düşülmesi

Yönetmelik değişikliği öncesinde, riskli yapı şerhinin silinmesini müteakip tapu kaydının beyanlar hanesine herhangi bir belirtme yapılmamaktaydı. Ancak işbu değişiklik ile birlikte, riskli yapının yıkılmasından sonra dahi parselin 6306 sayılı Kanun kapsamında değerlendirildiğine ilişkin olarak tapu kütüğünün beyanlar hanesine belirtme yapılması öngörülmüştür. Bu belirtme sayesinde, parsel üzerindeki riskli yapı şerhi kaldırılmış olsa dahi taşınmazın olağan bir parsel olarak değerlendirilmesi söz konusu olmayacak; resmî kurumlar nezdinde tanınan muafiyet ve kolaylıkların uygulanması daha şeffaf şekilde yürütülecek ve taşınmazın 6306 sayılı Kanun’a tabi olduğu hususu açıkça görülebilecektir.

Riskli Yapıların Değerlendirilmesine İlişkin Toplantı Usulü

Önceki mevzuat çerçevesinde, arsa payı yönünden salt çoğunluğu sağlayan maliklerin, herhangi bir toplantı yapılmasına gerek olmaksızın müteahhit firmalarla kat karşılığı inşaat sözleşmesi başta olmak üzere çeşitli sözleşmeleri akdedebildikleri; ayrıca adi yazılı olarak düzenlenen ‘Bina Ortak Karar Protokolleri’ aracılığıyla 6306 sayılı Kanun kapsamında öngörülen işlemleri fiilen yürütebildikleri uygulamada görülmekteydi.

Yapılan yeni düzenleme ile ise, arsa payı bakımından salt çoğunluğun varlığı tek başına yeterli kabul edilmemiş; riskli yapının hangi yöntemle değerlendirileceği ve izlenecek sürecin belirlenmesi bakımından toplantı yapılması zorunlu hâle getirilmiştir. Anılan toplantı, maliklerden herhangi birinin talebi üzerine gerçekleştirilebilecek olup, toplantıya ilişkin davetin taşınmazın bulunduğu mahalle muhtarlığında veya riskli yapıdaki ilan panosunda on beş gün süreyle ilan edilmesi yahut tüm maliklere noter aracılığıyla tebliğ edilmesi gerekmektedir. Duyuru metninde toplantının yeri ve zamanı açıkça gösterilmeli; ayrıca EK-12 formu ile ARAAD Bilgi Sistemi’nde yayımlanan ‘Bilgilendirme Notunun’ da eklenmesi suretiyle bildirimin usulüne uygun şekilde yapılması zorunludur. İlan yoluyla yapılan duyurularda ilan süresinin son günü, noter aracılığıyla yapılan bildirimlerde ise tebliğ tarihi esas alınacaktır.

Söz konusu toplantıda; riskli yapı niteliği taşıyan taşınmazın tevhid, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tesciline, yeniden yapı yaptırılmasına, payların satışına ve taşınmazın kat karşılığı, bedel karşılığı, hasılat paylaşımı veya diğer yöntemlerle yeniden değerlendirilmesine ilişkin kararların alınabilmesi mümkün kılınmıştır.

Yeni Düzenleme Kapsamında Yapı Ruhsatı Süreçlerinde Getirilen Aşamalar

Maddede yapılan değişiklik uyarınca, arsa payı bakımından salt çoğunluk sağlanmış parsellerde yapı ruhsatı alınabilmesi, yalnızca çoğunluk kararının varlığına bağlanmamış; karara katılmayan azınlık maliklere usulüne uygun bildirimlerin yapılmış olması ve bu maliklere ait arsa paylarının satışına ilişkin olarak Müdürlüğe, yetki devri bulunması hâlinde ise ilgili İdareye başvuruda bulunulmuş olması şartına bağlanmıştır. Bu kapsamda yapılan başvurular üzerine, Müdürlük veya yetkili İdare tarafından işlem dosyası incelenecek; tebligatların usulüne uygun şekilde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği denetlenecek ve inceleme sonucuna göre yapı ruhsatının düzenlenmesine onay verilecektir. Getirilen bu düzenleme ile birlikte, salt çoğunluk esasına dayalı parsellerde yapı ruhsatı süreci, tebligat aşamalarının tamamlanması ve idareye başvuru şartının yerine getirilmesine bağlı hâle gelmiş olup, tebligat süreçleri, ruhsat işlemleri ve arsa payı satışına yönelik başvuruların eş zamanlı olarak yürütülmesi mümkün olmaktan çıkarılmıştır.

Riskli Yapı Sonrası Arsa Satışına İlişkin Yeni Sınırlamalar

Riskli yapı statüsünde bulunan taşınmazların yıkımı sonrasında arsa niteliğine dönüşmesi hâlinde, maliklerin arsa payı bakımından salt çoğunluk sağlayarak arsanın satışına karar vermesi ve azınlıkta kalan paydaşları bu karara zorlaması şeklindeki uygulamaların önüne geçilmesi amaçlanmıştır. Bu doğrultuda, arsa satışının gerçekleştirilebilmesi için öncelikle satış teklifinin kamu kurum ve kuruluşlarına yapılması zorunluluğu getirilmiştir.

Anılan düzenleme ile hem satış bedelinin korunması hem de azınlık paydaşların mülkiyet hakkının güvence altına alınması hedeflenmiş; bu suretle paydaşlar arasındaki menfaat dengesinin sağlanması amaçlanmıştır. Ne var ki, madde değişikliği metninde, kamu kurumlarına yapılan teklif sonucunda bildirilen bedelin kabul edilmemesi ve/veya üçüncü kişilerden daha yüksek bedelli bir satış teklifinin alınması hâlinde izlenecek usul açıkça düzenlenmemiştir. Bu durumun, uygulamada tereddütlere ve uyuşmazlıklara yol açabileceği değerlendirilmektedir.

Riskli Yapı Bulunan Parsellerin İfrazı Sonrasında Kanun Kapsamının Belirlenmesi

İşbu maddede yapılan değişiklik, riskli yapı tespiti bulunan taşınmazların ifraz edilmesi hâlinde hangi parsellerin 6306 sayılı Kanun kapsamında değerlendirileceğine ilişkin usul ve esasları düzenlemektedir. Buna göre, riskli yapının bulunduğu parselin ifraz edilmesi sonucunda oluşan parsellerden yalnızca riskli yapının fiilen yer aldığı parsel veya parseller 6306 sayılı Kanun kapsamında işlem görmeye devam edecek; riskli yapının bulunmadığı parseller bakımından ise 6306 sayılı Kanun uygulaması sona erecek ve tapu kayıtlarındaki riskli yapı şerhi terkin edilecektir.

Uygulama Yönetmeliği’nin Madde 15/10’da İmar Hakkı Aktarımına İlişkin Yeni Esaslar

Uygulama Yönetmeliği’nin 15. maddesinin onuncu fıkrasında yapılan düzenleme ile, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılaşmanın fiilen mümkün olmaması hâlinde, söz konusu taşınmazlara ait yapılaşma haklarının imar hakkı aktarımı yoluyla başka bir parsele devredilmesine ilişkin usul ve esaslar belirlenmiştir.

Anılan düzenleme uyarınca, öncelikle riskli yapı niteliğindeki taşınmazların tüm maliklerinin aynı parsel üzerinde ortaklaştırılması zorunlu kılınmış; ayrıca imar hakkının aktarılacağı taşınmazlara ilişkin olarak, hem devreden hem de devralan tüm maliklerin açık ve yazılı rızasının alınması şartı getirilmiştir. Bu değişiklikle, imar hakkı aktarımına konu edilebilecek taşınmazların küçük paylar hâlinde farklı kişilere satılması suretiyle gerçekleştirilen uygulamaların ve bu uygulamalar neticesinde ortaya çıkan mülkiyet karmaşasının önüne geçilmesi amaçlanmıştır. Böylelikle imar hakkı aktarımının daha düzenli, şeffaf ve hukuki güvenliği sağlayacak şekilde gerçekleştirilmesi hedeflenmiştir.

Pay Satışı, İhale Usulü, Harç Muafiyeti ve Teminat Düzenlemelerine İlişkin Değerlendirme

Yapılan Yönetmelik değişiklikleri ile 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm uygulamalarında pay satışı, ihale süreçleri, tapu harç muafiyetleri ve teminat yükümlülüklerine ilişkin usul ve esaslar yeniden düzenlenmiştir. Bu kapsamda, arsa payı salt çoğunluğu kararlarına katılmayan maliklerin paylarının satışına yönelik işlem dosyalarına, toplantı davet evrakları ile toplantı karar tutanaklarının eklenmesi zorunlu hâle getirilmiş; böylece pay satışına ilişkin idari işlemlerin daha şeffaf ve denetlenebilir bir zemine oturtulması amaçlanmıştır.

Öte yandan, pay satışının ilk ihalede sonuçlanmaması hâlinde gerçekleştirilecek devam ihalelerine ilişkin usulde de değişikliğe gidilerek, önceki düzenlemeden farklı olarak salt çoğunluğun talebinin aranması şartı getirilmiştir. Ayrıca, devam ihalelerine ilişkin ilanların, payı satışa konu edilen malik dâhil olmak üzere tüm maliklere e-Devlet kapısı üzerinden yapılacağının hüküm altına alınması suretiyle, maliklerin bilgilendirilmesine yönelik usul güçlendirilmiştir. Bununla birlikte, riskli yapının bulunduğu parseller ile riskli yapı niteliği taşımayan parsellerin tevhidi veya imar hakkı transferi yoluyla birlikte değerlendirilmesi hâlinde, tapu harç ve ücret muafiyetlerinden imar hakkı transferine konu parsellerin de oranlama dâhilinde yararlanabilmesine imkân tanınmıştır.

Son olarak, kentsel dönüşüm sürecinde müteahhit firmalarca verilen teminat tutarlarına ilişkin olarak, yaklaşık yapı maliyetinin %10’u oranında uygulanan teminat yükümlülüğü, eklenen geçici madde ile %6 seviyesine düşürülmüş; ayrıca 01.01.2024 tarihinden sonra alınan yapı ruhsatları kapsamında yatırılmış olan teminatların iadesinin de mümkün olduğu düzenlenmiştir.

Sonuç ve Değerlendirme

04.02.2026 tarihinde yürürlüğe giren Yönetmelik değişiklikleri ile 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin usul ve süreçlerde kapsamlı düzenlemelere gidilmiştir. Bu çerçevede, tapu kayıtlarına ilişkin uygulamalar, maliklerin karar alma süreçleri, toplantı ve bildirim usulleri, yapı ruhsatı alınmasına ilişkin aşamalar, pay satışı prosedürleri ile imar hakkı aktarımına dair kurallar yeniden belirlenmiştir. Anılan değişiklikler, kentsel dönüşüm uygulamalarının idari süreçler bakımından belirli usul ve aşamalara bağlanmasını, paydaşlar arasındaki işlemlerin kayıt altına alınmasını ve uygulamada yeknesaklığın sağlanmasını amaçlamaktadır.

Saygılarımızla,

Atabay Hukuk Bürosu