Yapı kooperatiflerinde ferdileşme
YAPI KOOPERATİFLERİNDE FERDİLEŞME
Giriş
Yapı kooperatiflerinde ferdileşme süreci, kooperatif ortaklarının kolektif mülkiyet esasına dayalı olarak yürütülen inşaat ve altyapı çalışmalarının tamamlanmasının ardından, kendilerine tahsis edilen bağımsız bölümler üzerinde bireysel mülkiyet hakkı kazanarak tapularını almalarını ifade etmektedir.
Türk hukukunda, bu süreç 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde düzenlenmekte; hukuki, idari ve teknik aşamaları içermektedir. Ferdileşme sürecinin hukuki altyapısı, uygulama adımları, karşılaşılan sorunlar ve çözüm yolları ile sürecin tamamlanmasının ortaklara sağladığı haklar, işbu yazımızda kapsamlı biçimde ele alınacaktır.
Ferdileşmenin Tanımı ve Hukuki Temeli
Ferdileşme, bir konut yapı kooperatifinin kuruluş amacına ulaşmasının en kritik aşamasıdır. Ferdileşme, inşaatları tamamlanmış olan konutların kooperatifin tüzel kişiliği adına kayıtlı mülkiyetinden çıkarak, her bir ortağın kendi adına tapuya tescil edilmesidir. 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 81/2 maddesi, bu süreci kooperatifin dağılma nedenlerinden biri olarak kabul eder. Buna göre, konutların ortaklara tescil edilmesiyle kooperatif amacına ulaşmış sayılır ve genellikle tasfiye sürecine girer.
Yapı kooperatiflerinin amacı Yargıtay Hukuk Dairesi’nin 20.06.1995 tarih ve 3161/5492 esas sayılı kararında belirtilmiştir:
“Ortakların belirli ekonomik yararlarını karşılıklı yardım dayanışma ve iyi niyet kuralları içerisinde sağlama ve konutu bulunmayan ortaklara bir konut yapmaktan ibarettir”
Dolayısıyla yapı kooperatifinin amaçladığı son; ortaklarına ferdi mülkiyet haklarını kazandırarak nihayete ermektir. Bu anlatımla ferdileşme, konut yapı kooperatiflerinin amaçladığı son aşama olarak tanımlanabilir. Bu aşamada, tamamlanan konutlar veya işyerleri kooperatifin tüzel kişiliğinden ayrılarak, her bir ortağın bireysel mülkiyetine geçirilmekte ve bu durum tapu sicilinde resmiyet kazandırılmaktadır.
Ferdileşme Sürecinin Aşamaları
Ferdileşme süreci, inşaatların tamamlanmasının ardından birtakım hukuki işlemlerin yerine getirilmesiyle gerçekleşen birbirini takip eden adımlardan oluşur. Yasal düzenlemeler ve uygulamalar dikkate alındığında, bu süreç genellikle aşağıdaki beş temel aşamada tamamlanır:
- Konut Maliyetlerinin Belirlenmesi: Ferdileşmenin ilk aşaması, inşa edilen konut veya işyerlerinin toplam maliyetinin hesaplanmasıdır. Konut Yapı Kooperatifleri Tip Ana Sözleşmesi’nin 61. maddesi, bu maliyetin öncelikle geçici bir maliyet hesaplaması yapılması ardından, konutların konum, manzara, kat gibi özelliklerinden kaynaklanan değer farklılıklarını gidermek amacıyla “şerefiye” bedelleri hesaplanır.
- Konutların Ortaklara Paylaştırılması: Konutların maliyetleri kesinleştikten sonra, hangi konutun hangi ortağa tahsis edileceği belirlenir. Bu dağıtım işlemi, Tip Ana Sözleşme’ye göre ya kura çekimi yoluyla ya da ortakların tercihlerine göre yapılır. Genellikle noter huzurunda gerçekleştirilen kura çekimi ile her bir ortağın hangi bağımsız bölüme sahip olacağı kesinleşir. Yargıtay’ın kararlarına göre, kura sonucunda bir ortağa konut tahsis edilmesi, o ortak için kooperatife karşı kişisel bir hak doğurur ancak bu durum, henüz bir mülkiyet hakkı olarak değerlendirilmez.
- Taşınmazın Tapu Sicilindeki Niteliğinin Değiştirilmesi: Ferdileşme için, arsa olarak kayıtlı olan taşınmazın niteliği, tamamlanan yapıya uygun olarak “bina” veya “mesken” şeklinde değiştirilmelidir. Bu işlem, iskân ruhsatı (yapı kullanma izin belgesi) alındıktan sonra ilgili Kadastro Müdürlüğüne başvurularak gerçekleştirilir.
- Binalarda Kat Mülkiyetinin Kurulması: Kooperatifler Kanunu’nun 81. maddesi, yapı kullanma izni alındıktan sonra en geç bir yıl içinde Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olarak ferdi mülkiyete geçilmesini zorunlu kılar. Kat mülkiyeti, bir ana gayrimenkulün üzerinde yer alan bağımsız bölümlere (daire, dükkan vb.) ilişkin mülkiyet hakkını ifade eder. Bu süreç, kooperatifin yetkilileri tarafından Tapu Müdürlüğüne yapılacak başvuru ile tamamlanır.
- Bağımsız Bölümlerin Ortaklara Devri: Bu son aşamada, kat mülkiyeti kurulmuş olan bağımsız bölümlerin tapuları, kooperatif tüzel kişiliği tarafından her bir ortağa devredilir. Bu devir işlemi ile her ortak, kendisine düşen konutun hukuki olarak mülkiyetini kazanır ve tapu kütüğüne kendi adına tescilini sağlar.
Bireysel Mülkiyetin Kurulması Akabinde Kooperatifin Durumu
Ferdi mülkiyetin kurulmasıyla birlikte yapı kooperatifinin kuruluş amacı doğrultusunda üstlendiği temel faaliyet tamamlanmış olur. Dolayısıyla ferdileşmenin gerçekleşmesi, kooperatifin kuruluş amacına ulaştığını gösterir; ancak kooperatifin kendiliğinden sona ermesi sonucunu doğurmaz. Bu aşamadan sonra kooperatifin geleceğine ilişkin karar, ortakların iradesiyle belirlenir. Bu noktada en sık tercih edilen yöntem tasfiye olup, genel kurul kararı üzerine tasfiye memurları aracılığıyla kooperatifin tüm borç ve alacak ilişkileri, malvarlığı unsurları ve üçüncü kişilerle olan işlemleri sonlandırılır; hesaplar kapatılır ve kooperatif ticaret sicilinden silinir.
Bununla birlikte kooperatifin tasfiye edilmeksizin varlığını sürdürmesi de mümkündür. Bu kapsamda genel kurul kararıyla ana sözleşme değişikliği yapılarak kooperatif, kuruluş amacını tamamladıktan sonra yeni bir faaliyet alanına yöneltilebilir. Bu değişiklik ilgili Bakanlığın iznine ve ticaret sicilinde tescile tabidir; ayrıca kooperatifin yeni amacının kooperatifçilik ilke ve yapısına uygun olması gerekir. Daha nadiren başvurulan bir diğer alternatif ise tür değişikliğidir. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde kooperatif, belirli ağır nisaplara uyulması ve dönüşüm şartlarının sağlanması hâlinde bir sermaye şirketine dönüşebilir. Tür değişikliği hâlinde tüzel kişilik sona ermez; borç, alacak ve ortaklık ilişkileri kesintisiz olarak devam eder. Ancak kooperatiflerin değişken sermaye yapısı, geniş ortak kitlesi ve yoğun kamusal denetim altında bulunmaları nedeniyle tür değişikliği uygulamada zor ve maliyetli bir süreç olarak görülür.
Sonuç ve Değerlendirme
Ferdileşme özellikle günümüz ekonomik koşullarında konut fiyatlarının ulaştığı seviye ve bireysel olarak ev sahibi olmanın giderek zorlaştığı bir ortamda ortakların dayanışma içinde daha düşük maliyetle konut edinme imkânının somutlaştığı nihai hukuki virajdır. Bu süreçte şeffaf ve mevzuata uygun hareket edilmesi, hem ortakların mülkiyet hakkını hem de dayanışma yoluyla daha düşük maliyetle konut edinme imkânını güvence altına alarak yapı kooperatiflerini, mevcut ekonomik koşullarda konuta erişim bakımından hâlâ güçlü ve güncel bir alternatif olarak konumlandırmaktadır.
Saygılarımızla,
Atabay Hukuk Bürosu