Kira ilişkisinin devri

KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİ

Giriş

Günümüzde ticari faaliyetlerin dinamik yapısı ve işyerlerinin değerinin artması, kira ilişkisinin devrini hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından önemli hale getirmiştir. Özellikle işyeri kiralarında müşteri çevresi, lokasyon ve yapılmış yatırımlar gibi unsurların korunması, kira sözleşmesinin devrini pratik ve ekonomik bir ihtiyaç haline getirmektedir.

Genel Açıklamalar

Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesi, kira ilişkisinin devrine ilişkin esasları düzenlemiştir. Bu hüküm özellikle işyeri kiralarında önemli uygulama alanı bulmaktadır. TBK 323 hükmü sözleşmenin devri niteliğinde olmakla birlikte herhalde yine Türk Borçlar Kanunu’nun “Sözleşmenin devri” başlıklı 205. Maddesi karşısında özel hüküm niteliğinde bulunduğuna şüphe yoktur.

Kira sözleşmesinin devri ile birlikte amaçlanan kiracının sözleşmedeki tüm hak ve borçlarının devralana geçmesidir. Ancak işyeri kiraları bakımından kiraya verenin rızası belirli koşullara bağlanmış ve devreden kiracının sorumluluğu da ayrıca düzenlenmiştir.

TBK madde 323 uyarınca, kiracı kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kira ilişkisini devredemez; dolayısıyla yazılı rıza tamamlanana kadar devir işleminin askıda olduğu söylenebilecektir. İşyeri kiralarında ise, kiraya veren haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Yine işyeri kiralarında devralan kiracı, kira sözleşmesine kiracı sıfatıyla katılırken devreden kiracı en fazla 2 yıl süreyle müteselsil borçlu olmaya devam eder.

TBK madde 323, kira ilişkisinin devri için genel kuraldır; ancak bazı durumlarda bu kural uygulanmaz. Özellikle ticaret şirketlerinin birleşme veya bölünme yoluyla devri gibi hâllerde, sözleşmeler (örneğin kira sözleşmesi) kiraya verenin onayı olmadan kendiliğinden devredilmiş sayılır. Çünkü bu tür devirlerde külli halefiyet vardır, yani tüm hak ve borçlar otomatik olarak yeni tarafa geçer. Bu nedenle TBK madde 323’te düzenlenen rıza alma şartı ve iki yıllık sorumluluk gibi hükümler bu durumlarda uygulanmaz.

Kira İlişkisinin Devrinin Şartları

Kira sözleşmesinin devri her ne kadar üç şartın varlığına bağlı kılınmış olsa da konu aile konutuna ilişkinse bu şartlara bir yenisi eklenir ve devir konusunun aile konutu olması halinde toplamda dört şart aranır:

• İşbu maddeye göre kira sözleşmesinin devredilebilmesi için öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Kira sözleşmesinin kurulması herhangi bir şekil şartına tabi olmayıp yazılı veya sözlü şekilde yapılabilir. Ayrıca kira sözleşmesi, belirli bir süre için yapılabileceği gibi belirli olmayan bir süre için de yapılabilir. Kira sözleşmesinin devredilmesi için sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olması herhangi bir fark yaratmamaktadır.

• İkinci olarak devreden ve devralan kiracının kira sözleşmesinin devri konusunda anlaşmaları gerekmektedir. İşbu anlaşma devreden ve devralan kiracı arasında akdedilecek bir sözleşme şeklinde olabileceği gibi, kiraya verenin de dahil olduğu üç taraflı bir sözleşme şeklinde de olabilir. Eğer sadece kiracılar arasında bir sözleşme yapılmışsa o zaman kiraya verenin de ayrıca yazılı rıza vermesi gerekir. Ancak eğer işbu sözleşme üç taraflı olursa kiraya verenin ayrıca yazılı rıza vermesi gerekmez. Zira kiraya veren sözleşmeyi imzalayarak zaten onay vermiş olacaktır.

• Kiraya veren sözleşmenin devrine yazılı onay vermelidir. Yazılı onay verilmediği sürece, kira ilişkisi devredilemez. Bununla birlikte işyeri kiralarında, haklı bir neden olmadıkça rıza verilmesi zorunludur. Öyle ki, rıza verilmediği zaman haklı bir nedenin bulunmadığını iddia eden kiracının, sözleşmenin devrine onay verilmesi için mahkemeye başvurması mümkündür. Kiraya verenin irade açıklaması yerine geçmek üzere açılacak bir eda davası ile kira sözleşmesi devredilebilecektir. Kiraya veren ancak objektif olarak makul kabul edilebilecek haklı sebeplerin varlığında devir talebini reddedebilir. Haklı sebebe örnek durumlar:

• Sözleşmeye aykırılık veya aşırı kullanım,
• Ekonomik güvence eksikliği,
• Yeterli tecrübe ve ehliyetin bulunmaması,
• Kiracının şahsına bağlı nedenler,
• Kötü niyetli devir girişimleri vb.

Yukarıda sayılanlar dışında, uygulamada kiracının yeni adayı zamanında ve yeterli bilgiyle mal sahibine tanıtmaması da sorun yaratabildiği görülmektedir. Kiraya verenin makul bilgi talebine rağmen kiracı, devralacak kişiye dair mali durum, referanslar vb. bilgileri sağlamazsa kiraya veren belirsizlik nedeniyle onay vermekten kaçınabilir. İşbu durumda onay verilmemesi için haklı neden sayılabilir.

Özetle, Yargıtay’ın ortaya koyduğu içtihatlar ve TBK 323 hükmü birlikte değerlendirildiğinde, işyeri kira sözleşmesinin devri kural, rızadan kaçınma ise istisna haline gelmiştir. Kiraya veren ancak somut ve ispatlanabilir haklı sebepler mevcutsa onaydan kaçınabilir; aksi halde onay vermek zorundadır.

• Devredilmek istenen kira sözleşmesi aile konutuna ilişkinse devreden kiracının eşinin rızası da alınmalıdır. Bu şart Türk Medeni Kanunu 194. madde ve Türk Borçlar Kanunu 349. maddede düzenlenmiştir. Söz konusu düzenlemelere göre aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Kira sözleşmesinin devri, devreden kiracı açısından kira sözleşmesinin feshedilmesi ile aynı sonucu doğurmaktadır. Önemle belirtmek gerekir ki, eşten alınacak rızanın verilmesi herhangi bir şekle tabi olmasa da yazılı olarak rıza alınması, olası bir uyuşmazlıkta ispat açısından kolaylık sağlayacaktır.

Kira İlişkisinin Devrinin Sonuçları

Kira sözleşmesinin devri için gerekli şartların gerçekleşmesi halinde, sözleşme kiraya verenin rızasıyla devralana geçer ve bu devirle birlikte iki temel sonuç doğar. Bunlardan ilki, sözleşmede kiracının değişmesi, ikincisi ise belirli bir süre için devreden kiracının sorumluluğunun devam etmesidir.

Taraf Değişikliği

Devir işlemiyle birlikte kira sözleşmesi aynı koşullarla devam eder; ancak taraflardan biri, yani kiracı değişmiş olur. Bu değişiklikle birlikte devreden kiracı, sözleşmeden kaynaklanan tüm hak ve borçlarını devralan kiracıya bırakır. Artık devreden kiracı, işyeri kiralarına yönelik düzenlemeler saklı kalmak kaydıyla, kira sözleşmesinin devredildiği tarihten itibaren doğacak borçlardan sorumlu olmaz ve kiralananı kullanma hakkını da kaybeder.

Kira sözleşmesi üç tarafın (kiraya veren, devreden kiracı ve devralan kiracı) katılımıyla yeni bir sözleşme şeklinde de kurulabilir. Bu durumda taraflar, karşılıklı rıza ile kira koşullarını yeniden belirleyebilir.

Devralan Kiracının Sorumluluğu

Devralan kiracı, kira sözleşmesinde eski kiracının yerine geçer ve kira ilişkisi geçmişe etkili şekilde devam eder. Bu kapsamda devralan, devir tarihinden önce doğmuş borçlardan da sorumludur. Kira konusu taşınmazın kullanımı, özen yükümlülüğü ve kira bedelinin ödenmesi gibi tüm borçlar devralan kiracı tarafından üstlenilir.

Ayrıca, kiraya verenin TBK madde 335 uyarınca devralan kiracıya karşı sorumluluk yükleyebilmesi için, kiralananı geri alırken durum tespiti yapması gerekir. Aksi halde, devralan kiracıdan devir öncesine ilişkin eksiklik veya zararlara yönelik taleplerde bulunulması mümkün olmayabilir.

Müteselsil Sorumluluk / Devreden Kiracının Devam Eden Yükümlülüğü

İşyeri kiralarında devreden kiracı, TBK madde 323/III uyarınca, kira sözleşmesinin sona ermesine kadar ve en fazla iki yıl süreyle, devralan kiracıyla birlikte müteselsil olarak sorumlu kalır. Bu düzenlemenin amacı, sözleşmeye rıza gösteren kiraya vereni korumak ve ona belirli bir güvence sağlamaktır.

Ticari İşletmenin Devri Halinde Kira İlişkisinin Durumu

Ticari işletmenin devri söz konusu olduğunda, Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesi yanında Türk Ticaret Kanunu’nun (“TTK”) 11/3. maddesi de değerlendirilmelidir. TTK m. 11/3 hükmüne göre, bir ticari işletme bütün olarak devredildiğinde, aksine bir hüküm bulunmadıkça kiracılık hakkı da işletmeyle birlikte devredilmiş sayılır. Bu durumda, kiraya verenin rızasına gerek olmaksızın kira sözleşmesi devredilmiş olur.

Bu hüküm, uygulamada iki farklı görüşü gündeme getirmektedir: Birinci görüşe göre, ticari işletmenin devrinde de TBK madde 323 hükmü uygulanmalı, dolayısıyla kiraya verenin rızası aranmalıdır. İkinci ve baskın görüşe göre ise, TTK madde 11/3 özel hüküm niteliğindedir ve kira ilişkisi kendiliğinden devredilmiş sayılır. Bu yaklaşım, yargı içtihatlarında da ağırlıklı olarak benimsenmiştir.

Ticari işletmenin devri konusunda TBK madde 202 ikinci fıkrasına göre, işletmenin borçlarından dolayı devreden de, devralanla birlikte 2 yıl daha müteselsilen sorumlu olur.

Sonuç ve Değerlendirme

Kira ilişkisinin devri, kiracının sözleşmeden doğan hak ve borçlarının üçüncü kişiye geçmesini sağlarken, kiraya verenin menfaat dengesini de doğrudan etkileyen bir kurumdur. Uygulamada, kira ilişkisinin devrine ilişkin süreçlerin yazılı sözleşme, bildirim ve onay mekanizmalarıyla desteklenmesi; ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesine ve tarafların hukuki güvenliğinin sağlanmasına hizmet edecektir.

Saygılarımızla,

Atabay Hukuk Bürosu