Kira sözleşmelerine ilişkin güncel gelişmeler
KAYIT DIŞI EKONOMİYLE MÜCADELE EYLEM PLANI KAPSAMINDA
KİRA SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN GÜNCEL GELİŞMELER
Giriş
Hazine ve Maliye Bakanlığı (“Bakanlık”) Risk Analizi Genel Müdürlüğü tarafından Kayıt Dışı Ekonomiyle Mücadele Eylem Planı (“Plan”) dahilinde kira sözleşmelerinin e-devlete entegre edilmesi de dahil olmak üzere, kayıt dışı gelirlerin ve para akışlarının takibini sağlamak amacıyla getirilmesi planlanan birçok proje oluşturulmuştur.
Bu Plan’ın giriş kısmında “kayıt dışılık” ifadesi; “kamu otoritesinden gizlenen, resmi kayıtlara kısmen veya tamamen geçirilmeyen ya da geçirilemeyen ve bu nedenle denetlenemeyen faaliyetler bütünü” şeklinde tanımlanmıştır. Kira sözleşmeleri kayıt dışılığı ise her ne kadar planda tanımlanmasa da yapılan çift protokoller veya hiçbir protokol yapılmadan sürdürülen kira ilişkilerinin devlet tarafından kayıt altına alınması amaçlandığı anlaşılmaktadır. Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından yapılan açıklamada da; kira sözleşmelerinin e-devlet üzerinden yapılmasına ilişkin olarak temel amacın; kira sözleşmelerinin takibini sağlamak, kira sözleşmesinin güvenirliğini arttırmak, devlet makamları ile yargı mercilerinde kira sözleşmelerine ve ilişkilerine ilişkin süreçlerde sözleşmelerin temini bakımından kolaylık sağlamak, Türkiye’nin gayrimenkul değer haritasını yaratmak olduğu ifade edilmiştir. Mevzu bahis Plan’da geçen projelerin ise 2025 yılı içerisinde hayata geçirilmesi planlanmakta ise de kira sözleşmelerinin e-devlet üzerinden yapılması hususu ivedilikle uygulamaya geçirilmiş ve 04.11.2024 tarihinde “E-Devlet Kapısı” uygulaması üzerinden kira sözleşmesi düzenleme işlemleri vatandaşların kullanımına açılmıştır.
İşbu yazımızda e-devlet üzerinden kira sözleşmelerinin düzenlenmesine ilişkin genel şart ve koşulları, e-devlet üzerinden yapılan sözleşmelerin hukuki bağlayıcılığı, niteliği ve getirileri konu edinilmiştir.
Kira Sözleşmelerinin E-Devlet Üzerinden Yapılmasına İlişkin Genel Şartlar
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. ve devamı maddelerinde düzenlenen kira sözleşmeleri bakımından mevzuat bir şekil şartı getirmemiştir. Dolayısıyla kira sözleşmesi taraflarının diledikleri şekilde sözlü, yazılı veya resmi yazılı şekilde sözleşme düzenlemeleri mümkündür. Fakat yeni düzenleme ile kira sözleşmelerinin e-devletten tanzim edilmesi yönünde uygulama geliştirilmesi saikiyle hareket edildiği görülmektedir.
İşbu hizmet Hazine ve Maliye Bakanlığı iş birliği ile e-Devlet Kapısı altyapısı üzerinden “Kira Sözleşmesi İşlemleri” sekmesi altında sunulmaktadır. Söz konusu sekme üzerinden kira sözleşmesini adım adım oluşturarak sistem üzerinden sözleşmenin damgalı “Barkodlu Belge” versiyonu oluşturulup belge doğrulama işlemi yapılabilecektir.
Hisseli taşınmazlar bakımından e-devlet üzerinden yapılacak işlemlere yönelik küçük bir parantez açmak gerekmektedir. Şöyle ki, hisseli taşınmazlarda hissedarlardan birinin hazırladığı sözleşme öncelikle diğer hissedarlarca onaylanmalıdır (Elbirliği ile mülkiyet mevcut ise tüm hissedarların, paylı mülkiyet mevcut ise pay ve paydaş çoğunluğuyla hissedarların sözleşmeye onay vermesi gerekmektedir.). Tüm hissedarların onaylarının alınması akabinde kiracı ve kefilin onay süresi başlayacaktır. Fakat şu hususa da yer verilmelidir ki hisseli tapular bakımından e-devlet üzerinden kira sözleşmesi yapılabilmesi için en fazla on hissedarın bulunması gerekmektedir. Dolayısıyla onun üzerinde hissedarı bulunan taşınmazlar bakımından yine fiziki kira sözleşmelerinin hazırlanması ve imza edilmesi gerekecektir.
Kira Sözleşmesinin e-Devlet Sistemi Üzerinden Yapılmasının Hukuki Sonuçları ve Getirileri
Bu hizmet üzerinden düzenlenen sözleşmeye konu olan taşınmazlar üzerinde bulunan tüm şerh ve beyanlara ilişkin sorumluluk Türk Medeni Kanunu’nun 1020. maddesi gereğince taraflara aittir. Mevzu bahis madde tapu kayıtlarının aleniyetini konu almaktadır. Dolayısıyla Kiracı; kiralanan taşınmaz üzerinde herhangi bir beyan veya şerh bulunması halinde bunun kira sözleşmesinin e-devletten onaylanmış, hazırlanmış olması sebebiyle bilmediğini, farkında olmadığını ileri süremeyecektir. Yine yukarıda da yer verdiğimiz üzere; bu hizmet üzerinden düzenlenen sözleşme, tarafların onaylamasına müteakip 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ve devamı maddelerinin bütün hukuki sonuçlarını doğuracaktır. Sözleşmeye ilişkin tüm sorumluluk ise taraflara aittir.
Sorumluluğa ilişkin kısım kira sözleşmesinin hazırlanması ve onaylanması aşamalarında kiraya veren, kiracı ve kefilin de karşısına çıkmakta ve sürece devam etmek için sistem bu kişilerin bilgilendirme formu ile kişisel verilerin işlenmesi hakkında aydınlatma metnine onay verilmesini beklemektedir. Dolayısıyla platform üzerinden akdedilen sözleşmelerde kiracı ve kiraya veren işlenen bilgilerin doğruluğunu taahhüt etmektedir. Bu uygulama ile birlikte kira sözleşmeleri veya tahliye taahhütnamelerine sahte imza atılması veya imzaların sahteliğinin ileri sürülmesi hususunun da rafa kalktığı söylenebilecektir. Zira hazırlanan sözleşmeye ıslak imza atılmamaktadır. Kira sözleşmelerinin bir yargı mercii önüne gelmesi halinde bu mercii Hazine ve Maliye Bakanlığından e-devlet sisteminde düzenlenen kira sözleşmesinin sunulmasını talep edebilecektir.
Bunlarla birlikte, e-devlet üzerinden yapılan kira sözleşmelerinde kefil eklenmesi de mümkün olmakla birlikte; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu gereği kefalet sözleşmesinin ıslak imzalı yapılması gerekmektedir. Dolayısıyla Türkiye’de genel kira sözleşmeleri uygulamasında kefile çokça yer verildiği gözetildiğinde her ne kadar e-devlet üzerinden bir kira sözleşmesi oluşturulması mümkün ise de sözleşmeye kefil olarak onay verecek kişi ile kiracı arasında imza edilecek kefalet sözleşmesinin fiziki olarak hazırlanması ve imza edilmesi gerekecektir.
En nihayetinde; özellikle kira sözleşmesine dahil edilecek özel ve genel şartların; tarafların kişisel verilerinin, taşınmazın ticari faaliyetin sürdürülmesi amacıyla işyeri niteliğinde kiralanması halinde belki ticari sırların; kira sözleşmesinin düzenlenmesi aşamasında kiracı, kiraya veren veya kefilin başlangıçta onay verdiği Kişisel Verilerin İşlenmesine İlişkin Aydınlatma Metni’nin 3. Maddesi kapsamında; zorunlu olduğu öne sürülen hallerde, ilgili mevzuat veya imzalanan protokoller kapsamında yetkili kamu kurum ve kuruluşları, kolluk kuvvetleri, mahkemeler ve icra müdürlükleri, kanunen yetkili özel hukuk kişileri, ilişkili olunan üçüncü taraf gerçek ve tüzel kişiler, hizmet sağlayıcı firmalar ve yetkilileri, proje ortakları, tedarikçiler ve destek hizmeti sağlayıcıları ile paylaşılabileceğine de hususunun da dikkate alınması önem arz etmektedir.
Sonuç ve Değerlendirme
Bakanlık tarafından yayımlanan Plan’ın yürürlükteki mevzuatla uyumluluğu konusunda henüz bir düzenleme yapılmamış olsa da gelecekte bu uygulamanın mevzuata entegre edilmesine yönelik çalışmaların yapılması olasıdır. Ancak mevcut durumda, e-Devlet platformu üzerinden başlatılan uygulama ile kira sözleşmelerinin takibine dair gerekli adımlar atıldığı görülmektedir.
Saygılarımızla,
Atabay Hukuk Bürosu