Vergi Kanunları İle Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun

VERGİ KANUNLARI İLE BAZI KANUNLARDA VE

631 SAYILI KANUN HÜKMÜNDE KARARNAMEDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN

Giriş

04.12.2025 tarihinde Vergi Kanunları ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi, TBMM Genel Kurulunda kabul edilerek yasalaştı.

Bu Kanun’la getirilen düzenlemelerin önemli bir bölümü 2025 yılı gelir ve kazançlarına, bir bölümü ise 01.01.2026 ve sonrasındaki işlemlere uygulanacak. Yapılan değişiklikler, hem vergi ve harç yükümlülüklerini hem de bazı ruhsat/izin süreçlerini doğrudan etkileyecek niteliktedir. Bu yazımızda ise başlıca değişiklikler özetlenmektedir:

Gayrimenkul Edinimlerinde Faiz Giderleri

(1 Ocak 2025’ten itibaren başlayan vergilendirme dönemleri için)

Bugüne kadar, kredi kullanarak satın alınan bir gayrimenkul kiraya verildiğinde, bu krediye ilişkin faizler kira gelirinin beyanında gider olarak indirilebiliyordu. Buna karşılık gayrimenkulü kredili değil, peşin alan mükellefler böyle bir gider avantajına sahip değildi. Bu durum, aynı tür geliri elde eden mükellefler arasında vergi yükü bakımından farklılığa yol açıyordu.

Yeni düzenleme ile amaçlanan bu farklılığın azaltılması, tasarrufların üretken yatırımlara yönlendirilmesi ve özellikle servet edinimi amacıyla kullanılan kredilere ait faizlerin, vergi matrahını aşırı biçimde azaltmasının sınırlandırılmasıdır.

Bu kapsamda:

• Konutlar hariç olmak üzere kiraya verilen mal ve haklara ilişkin borçlara ait faizlerin gider yazılmasına sınırlama getirilmektedir.
• Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için ise, iktisap yılından itibaren beş yıl süreyle, iktisap bedelinin %5’i tutarında bir kısmın gider olarak indirilebilmesine imkân tanınmaktadır.

Geçici Vergi Dönemlerinin Yeniden Yapılandırılması

(1 Ocak 2025’ten itibaren başlayan vergilendirme dönemleri için)

Geçici vergi mükellefiyeti bulunanların kazançlarının tespitine ilişkin dönemler yeniden yapılandırılmaktadır. Yeni sistemde:

• Kazançlar 3, 6, 9 ve 12 aylık dönemler itibarıyla tespit edilecek,
• Böylece dördüncü geçici vergi dönemi yeniden sisteme dahil edilecek,
• Yılın son çeyreğine ilişkin faaliyet sonuçlarını içeren yeni bir geçici vergi beyannamesi de alınacaktır.

Tapu, Noter Ve Ruhsat Harçlarında Yeni Düzenlemeler

(1 Ocak 2026 tarihinden itibaren yürürlüğe girecektir.)

Tapu İşlemlerinde Eksik Beyana Uygulanan Vergi Ziyaı Cezası: Gayrimenkullerin tapuda alım-satımında tapu harcı, hâlihazırda emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanmaktadır. İşlem sonrasında;

• Emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin tespiti veya
• Beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespiti hâlinde

aradaki farka isabet eden harç mükelleften tahsil edilmekte ve bu tutar üzerinden %25 oranında vergi ziyaı cezası uygulanmaktaydı. Yeni düzenleme ile;

• Söz konusu ceza oranı “bir kat” olarak belirlenmekte,
• Başka bir ifadeyle, eksik ödenen tapu harcı tutarı kadar ilave ceza kesilmesi öngörülmektedir (fiilen ceza oranının %100’e yükselmesi).

Diğer yandan, 2026 yılı için emlak vergisi matrahı ve buna bağlı tapu harcı hesaplamasında kullanılan emlak vergisi değerlerinde önemli artışlar gündeme gelmektedir. Bu durum, uygulamada tapu alım-satım işlemlerinde “gerçeğe daha yakın bedel üzerinden beyan” yapılmasını zorunlu kılan ve işlem maliyetlerini yükselten bir ortama işaret etmektedir.

Ayrıca, gayrimenkullerin ivaz karşılığında, ölünceye kadar bakma akdine dayanarak veya trampa yoluyla devrinde gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az olmamak üzere  devir ve iktisap bedelleri üzerinden; cebri icra ve şüyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden, devreden ve devralan için ayrı ayrı uygulanacağı düzenlenmiştir.

Sıfır ve İkinci El Araçlarda Noter Harcı: Harçlar Kanunu’nda yapılan değişiklikle, noter işlemlerine ilişkin önemli bir yenilik getirilmektedir:

• Noterde yapılan sıfır araçların ilk tescili işlemleri ile
• Tescilli (ikinci el) araçların satış ve devrine ilişkin işlemlerden,

satış/devir bedeli üzerinden nispi noter harcı alınacaktır. Bu harç en az 1.000 TL olacaktır.

Tescilli araçların, ikinci el motorlu kara taşıtı ticareti yetki belgesi bulunanlara satışı ve devrinde söz konusu noter harcı alınmayacaktır.

Karayolları Trafik Kanunu’nda yapılan değişikliğe göre ise noterler tarafından gerçekleştirilen tescil edilmiş araçların (ikinci el araçların) satış ve devir işlemlerine ilişkin harç istisnası kaldırılacaktır.

Sağlık, Veterinerlik, Kuyum, Taşınmaz ve Motorlu Araç Ticareti, Kıymetli Maden ve Havacılık Ruhsatlarında Yıllık Harçlar: Kanunla birlikte, daha önce sadece başvuru/ilk ruhsat aşamasında harca tabi olan veya hiç harca tabi olmayan pek çok ruhsat ve yetki belgesi için yıllık harç sistemi getirilmektedir. Bu kapsamda:

• Ayakta teşhis ve tedavi yapılan özel sağlık kuruluşları (muayenehane, poliklinik, tıp merkezi),
• Ağız ve diş sağlığı hizmeti sunan özel sağlık kuruluşları,
• Hususi hastaneler ve laboratuvarlar (özel gıda kontrol laboratuvarları dahil),
• Veteriner hekim muayenehane ve poliklinikleri ile hayvan hastaneleri,
• Kuyum ticareti, ikinci el motorlu kara taşıtı ticareti ve taşınmaz ticareti için düzenlenen yetki belgeleri,
• Kıymetli maden rafineri ve aracı kuruluş izin/ faaliyet belgeleri,
• Ticari havayolu ve genel havacılık işletme ruhsatları,
• Turizm müessesesi işletme belgeleri

için her yıl yeniden ödenecek tutarda harç öngörülmektedir.

Bu harçların, büyükşehir belediyesi olan illerde, TÜİK verilerine göre nüfusu 30.000’i geçen ilçelerde bir kat artırımlı uygulanacağı düzenlenmiştir.

Bu düzenlemeler, ilgili sektörlerde faaliyet gösteren işletmeler açısından sabit yıllık bir lisans/ruhsat maliyeti doğurmakta, bütçe ve nakit akışı planlamasında bu yeni kalemlerin dikkate alınmasını zorunlu kılmaktadır.

Emlak Vergisi Matrahı ve Gayrimenkul Değerleri

2026–2029 Dönemi İçin “İki Kat Tavan”:

• 2025’te takdir edilecek arsa ve arazi metrekare birim değerleri esas alınarak hesaplanacak 2026 yılı bina ve arazi vergi değerleri,
  • 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki katını geçemeyecektir.
• Vergi değerinin tadil edilmesi veya mükellefinin değişmesi halinde de, 2026 yılı için 2025’te takdir edilen asgari metrekare birim değerleri dikkate alınacak; bunlar da 2025 değerlerinin iki katını aşamayacaktır.
• 2027, 2028 ve 2029 yıllarında da bina ve arazi vergisi matrahları ile asgari metrekare birim değerleri, aynı tavan sistemi çerçevesinde hesaplanacaktır.

Bu sınırlamanın, özellikle 2026 yılında emlak vergisi ve buna bağlı tapu harcı gibi diğer mali yükümlülüklerde görülebilecek sıçramayı kontrol altına almayı amaçlamak üzerine getirildiği görülmektedir.

Emlak Vergisi Artış Sisteminin Değişmesi: Yeni düzenleme ile, emlak vergi değerlerinin her yıl hangi oranda artırılacağı kalıcı şekilde yeniden tanımlanmaktadır:

• Mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren, her yıl için bir önceki yıl vergi değeri,
• İlgili yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranı kadar artırılacaktır.

Emlak vergi değeri veya asgari metrekare birim değerleri esas alınarak uygulanan vergi, harç ve diğer mali yükümlülükler de bu yeni değerler üzerinden hesaplanacaktır.

Sosyal Güvenlik Primleri ve Üst Sınırda Değişiklikler

(2026 yılı başından itibaren kademeli yürürlük)

Kanun ile Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası Kanunu ile Türkiye Cumhuriyeti Emekli Sandığı Kanunu’nda da değişiklikler yapılmaktadır. Öne çıkan başlıklar şöyledir:

• Uzun vadeli sigorta kolları prim oranlarında artış: Malullük, yaşlılık ve ölüm sigortalarına ilişkin prim oranlarında artış yapılarak, bazı sigortalı grupların prim yükleri yeniden belirlenmektedir.
• Belirli sigortalı grupların prim oranlarının yenilenmesi:
  • İsteğe bağlı sigortalılar,
  • Tarım ve orman işlerinde süreksiz çalışanlar,
  • Bazı kısmi süreli çalışanlar,
  • Ev hizmetlerinde çalışanlar ve konut kapıcıları için öngörülen prim oranlarında değişiklikler yapılmaktadır.
• Prime esas kazanç üst sınırının artırılması: Asgari ücretin 7,5 katı olarak uygulanan prime esas kazanç üst sınırı, asgari ücretin 9 katına çıkarılacaktır.
• Borçlanma ve ihya maliyetinin artırılması:
  • Durdurulan sigortalılık sürelerinin ihyasında uygulanacak prim oranı yükseltilmekte;
  • Emekli Sandığı ve Türk Silahlı Kuvvetleri personeli için borçlanmalarda %45 oranı esas alınarak sigortalılar arasında eşitlik sağlanması amaçlanmaktadır.
• Gelir/aylıklardan yapılacak kesintiler: SGK’den gelir veya aylık alanların, kendileri veya hak sahipliği nedeniyle doğan prim ve prim borçları, gelir/aylıklarından %25’i geçmemek üzere kesilerek tahsil edilebilecektir.

Bu düzenlemelerin tamamı, işverenler ve çalışanlar açısından prim maliyetleri, bordro planlaması ve nakit akışı üzerinde etkiler doğuracaktır. Uygulama, 2026 yılı başından itibaren kademeli olarak yürürlüğe girecektir.

Çek Hukukuna İlişkin Düzenleme

Çek Kanunu’nda yapılan değişiklikle, ticari hayatı yakından ilgilendiren bir hükmün süresi uzatılmaktadır. Buna göre, üzerinde yazılı düzenleme tarihinden önce çekin muhatap bankaya ibrazının geçersiz olmasına ilişkin düzenleme 31 Aralık 2028 tarihine kadar uzatılmıştır.

Hisse Senedi Yoğun Fonlarda Tevkifat İstisnasına İlişkin Düzenleme

Sürekli olarak portföyünün en az yüzde 51’i Borsa İstanbul’da işlem gören hisse senetlerinden oluşan fonlara ilişkin stopaj rejiminde de değişikliğe gidilmektedir. Katılma payları sadece nitelikli yatırımcılara satılan, Türkiye Elektronik Fon Alım Satım Platformu’nda (TEFAS) işlem görmeyen ve fon portföyüne alınabilecek varlık ve işlemler bakımından herhangi bir oransal sınırlamaya tabi olmayan fonlar için, katılma paylarının bir yıl elde tutulmasına bağlı tevkifat istisnasının uygulanmaması öngörülmektedir. Buna karşılık, aynı portföy oranı şartını sağlayan ancak bu nitelikleri taşımayan diğer fonların katılma payı sahiplerinin mevcut tevkifat istisnasından yararlanmaya devam etmesi öngörülmektedir.

Sonuç ve Değerlendirme

Yapılan düzenlemeler, gayrimenkul gelirlerinin vergilendirilmesinden tapu ve harç uygulamalarına, sermaye piyasası araçlarının stopaj rejiminden ruhsat ve yetki belgelerine ilişkin harçlara ve sosyal güvenlik prim oranlarına kadar geniş bir alanda yapısal değişiklikler öngörmektedir. Özellikle tapu harcı ve vergi ziyaı cezasına ilişkin yaptırımların ağırlaştırılması, emlak vergisi matrahının yeni sistemle belirlenmesi ve hisse senedi yoğun fonlara yönelik stopaj rejimindeki değişiklikler, mükelleflerin mevcut ve geleceğe dönük pozisyonlarını yeniden değerlendirmelerini gündeme getirmektedir. Bu çerçevede, ilgili hükümlerin yürürlük tarihleri ve kapsamı dikkate alınarak, mükellef bazında olası etkilerin gözden geçirilmesi ve ihtiyaç duyulması hâlinde vergi ve yatırım planlamasının buna göre uyarlanması yararlı olacaktır.

Saygılarımızla,

Atabay Hukuk Bürosu