Tapu İptali ve Tescili Davalarında Gerçek Değerin Esas Alınması ve Mahkemeye Erişim Hakkının Korunması
TAPU İPTALİ VE TESCİLİ DAVALARINDA GERÇEK DEĞERİN ESAS ALINMASI VE MAHKEMEYE ERİŞİM HAKKININ KORUNMASI
Giriş
Anayasa Mahkemesi, 2021/46030 başvuru numaralı ve 23.10.2024 tarihli kararında, bireysel başvuru yoluyla ileri
sürülen mahkemeye erişim hakkı ihlali iddiasını ele almıştır. Karara konu olay; önalım hakkının ihlalinden
kaynaklanan tapu iptali ve tescili davasında, ilk derece mahkemesince yapılan değerlemenin istinaf parasal kesinlik
sınırının altında kaldığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun reddedilmesi etrafında şekillenmektedir. Anayasa
Mahkemesi, mahkemeye erişim hakkının yalnızca dava açabilme imkânıyla sınırlı olmadığını; kanun yollarına
etkin, öngörülebilir ve fiilen kullanılabilir şekilde başvurabilmeyi de kapsadığını vurgulayarak, parasal sınır
uygulamasının somut olayda erişim hakkı bakımından doğurduğu sonuçları değerlendirmiştir.
Anayasa Mahkemesince Verilen Karara İlişkin İnceleme
Anayasa Mahkemesine konu olayda, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaş olan maliklerden birinin payını
üçüncü kişiye satması üzerine, diğer paydaş tarafından önalım hakkının ihlal edildiği iddiasıyla tapu iptali ve tescil
davası açılmıştır. İlk derece mahkemesi; başvurucunun taşınmazdaki payının iptali ile davacı adına tesciline, ayrıca
taşınmazın satışı sırasında resmî senette gösterilen satış bedeli esas alınarak belirlenen 5.100-TL’nin kararın
kesinleşmesi üzerine başvurucuya ödenmesine karar vermiştir. Başvurucu karara karşı istinaf kanun yoluna
başvurmuş; ancak Bölge Adliye Mahkemesi, 5.100-TL’nin istinaf parasal kesinlik sınırının altında kaldığı
gerekçesiyle istinaf başvurusunu reddetmiştir.
Ön alım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer
paydaşlara satılan payı öncelikle satın alma yetkisi tanıyan ve satışla birlikte kullanılabilir hâle gelen bir haktır.
İncelenen kararda başvurucu, taşınmazdaki 1/16 oranındaki payı satın alan üçüncü kişi konumundadır. Karardan
anlaşıldığı üzere somut olayda, tapuda gösterilen satış bedeli ile gerçekte ödenen bedel arasında fark
bulunmaktadır.
İlk derece mahkemesince yapılan tespitlere göre banka hesabı üzerinden ödenen bedel 100.000,00-TL’dir. Bunun
yanında Mahkemece alınan bilirkişi raporunda, davacının 848,04 m² hissesinin değerinin 370.000-TL olduğu
belirtilmiştir. Başvurucunun hisse değerine raporda ayrıca yer verilmemekle birlikte, başvurucuya ait hissenin 516
m² olduğu anlaşılmaktadır. Bu veriler esas alınarak yapılan orantı hesabında, başvurucunun hissesinin değerinin
yaklaşık 225.139,52-TL olabileceği değerlendirilmektedir.
Buna rağmen; banka dekontlarının dosyada mevcut olmasına karşın, Yargıtay içtihatları doğrultusunda taşınmazın
gerçek değerinin bilirkişi marifetiyle belirlenmesi ve bu değer üzerinden re’sen harç tamamlatılarak değerlendirme
yapılması gerekirken, resmî senetteki bedel esas alınarak 5.100-TL üzerinden hüküm kurulmuştur. Bu yaklaşımın
sonucu olarak, istinaf incelemesi de parasal kesinlik sınırı gerekçesiyle yapılamamıştır. Anayasa Mahkemesi, bu
zincirleme etkiyi Anayasa’nın 36. maddesi kapsamında mahkemeye erişim hakkının ihlali olarak değerlendirmiş;
ihlalin sonuçlarının giderilmesi amacıyla yeniden yargılama yapılmasına karar vermiştir.
Sonuç
Anayasa Mahkemesi bu kararıyla, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında mahkemelerin tapuda
gösterilen bedelle yetinmeyip taşınmazın gerçek satış değerini re’sen araştırma ve bilirkişi marifetiyle tespit etme
yükümlülüğünü açıkça ortaya koymuştur. Gerçek değer belirlendikten sonra bu bedel üzerinden harç
tamamlatılmaksızın ve yalnızca tapudaki düşük bedel esas alınarak verilen kararların, istinaf kesinlik sınırı
gerekçesiyle denetim dışı bırakılması, mahkemeye erişim hakkını ihlal etmektedir. Bu yönüyle karar, taşınmaz
hukuku bakımından maddi gerçeğin esas alınması ve kanun yolu güvencelerinin etkisiz kılınmaması gerektiğini
vurgulayan önemli bir içtihat niteliğindedir.
Saygılarımızla,
Atabay Hukuk Bürosu