Kira bedelinin tespiti davası
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI
Giriş
Kira tespit davası; kiracı ya da kiraya veren tarafından, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun şekilde yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir dava türüdür.
Kapsam
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kiralananın kullanım amacı, nitelikleri ve konumu dikkate alındığında aynı bölgede bulunan benzer taşınmazlara göre kira bedelinin düşük kalması hâlinde, sözleşmenin beş yılı doldurması şartıyla kira tespit davası açılmasına imkân tanımaktadır.
Kanun her ne kadar kira artışlarını TÜFE’deki değişim oranıyla sınırlandırsa da; konut kiralarındaki artışların çoğu zaman genel tüketici enflasyonunun üzerinde gerçekleşmesi nedeniyle eski kira sözleşmelerindeki kira bedelleri zamanla piyasa koşullarının gerisinde kalabilmektedir. Bu durumu dikkate alan kanun koyucu, kiracıyı koruma ilkesini gözetmekle birlikte, kiraya verene de belirli aralıklarla kira bedelinin emsal değerlere yaklaştırılmasını talep etme hakkı tanımıştır. Tarafların bu konuda anlaşmaya varamaması hâlinde ise yeni kira bedeli, açılacak kira tespit davası sonucunda hakim tarafından TÜFE oranına bağlı kalmaksızın kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlenmektedir. Bu kapsamda hâkim, tüketici fiyat endeksindeki artış oranına üst sınır olarak bağlı değildir.
Kira Tespit Davasının Genel Koşulları
Kira tespit davası açılabilmesi için bazı şartların bulunması gerekmektedir. Buna göre:
- Geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır: Taraflar arasında konut veya işyeri kiralanmasına ilişkin bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Bu sözleşme yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir; kanunda herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir.
- Kira sözleşmesinin beş yılı doldurmuş olması gerekir: Türk Borçlar Kanunu uyarınca kira bedelinin piyasa koşullarına göre tespiti, sözleşmenin beş yıl süreyle devam etmiş olmasına bağlıdır.
- Davayı açan kişinin hukuki yararı bulunmalıdır: Tarafın davayı açmakta somut bir hukuki yararı bulunmalı; bu husus her somut olayda hâkim tarafından değerlendirilecektir.
- İhtarname (yazılı bildirim) gerekebilir: Genel kural olarak ihtarname zorunlu olmasa da, yeni kira döneminde belirlenecek bedelin geçerli olabilmesi için kiracıya dönem başlangıcından en az 30 gün önce yazılı bildirim yapılması çoğu durumda gereklidir. Sözleşmede kira artışına ilişkin hüküm bulunması hâlinde bu zorunluluk ortadan kalkabilir.
Kira Tespit Davasının Geçmişe Dönük Etkisi
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinin birinci fıkrasına göre, kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Kural olarak karar, ileriye etkili olup dava tarihinden sonraki kira dönemi için uygulanır. Ancak belirlenen kira bedelinin içinde bulunulan yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için bazı koşulların sağlanmış olması gerekir. Bu çerçevede, sözleşmede artış hükmünün varlığına göre iki ayrı durum ortaya çıkar:
- Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm varsa; bu durumda açılacak davada mahkemece belirlenen kira bedeli; içinde bulunulan kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
- Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm yoksa; mahkemece belirlenecek kira bedelinin içinde bulunulan dönemden itibaren geçerli sayılabilmesi için kiraya verenin yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce dava açması veya kiracıya aynı süre içinde yazılı bildirim (ihtarname) göndermiş olması gerekir. Bu şartlardan biri sağlanmışsa, belirlenen kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanır.
Sonuç ve Değerlendirme
Kira tespit davası, taraflar arasındaki kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun hâle getirilmesini sağlayan ve Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ile 345. maddeleri çerçevesinde uygulanan önemli bir hukuki mekanizmadır. Bu dava, kira bedeli uyuşmazlıklarının çözümünde hem kiracının hem de kiraya verenin menfaatlerini dengelemeyi amaçlar. Davanın doğru zamanda açılması ve sözleşmede yer alan hükümlerin titizlikle değerlendirilmesi, tarafların hak kaybına uğramasını engellemek açısından büyük önem taşımakta olup bu sebeple kira bedelinin mevcut koşullara uyarlanmasının gerektiği hallerde, TBK madde 344-345’te öngörülen usul ve süreler gözetilerek kira tespit davasının açılması gerekmektedir.
Saygılarımızla,
Atabay Hukuk Bürosu