Kentsel Dönüşüm Süreci ve Kat Maliklerinin Hakları

Giriş

Kentsel dönüşüm, sanayileşme, göç gibi nedenlerle veya olağandışı nedenler olan deprem, savaş ve diğer doğal afetlerden kaynaklı sebeplerden dolayı afet riski taşıyan yapıların yenilenmesi ve şehirlerin daha güvenli, sağlıklı ve yaşanabilir hale getirilmesi amacıyla uygulanan önemli bir kamu politikasıdır.

Hak sahipleri olarak yer alan kat maliklerinin kentsel dönüşüm sürecindeki hukuki statüsü ise 6306 sayılı Kanun ve ilgili mevzuat hükümleri doğrultusunda belirlenmekte olup maliklerin mülkiyet hakkından kaynaklanan hakları hukuki güvence altına alınmıştır.

Kentsel Dönüşüm Süreci

Kentsel dönüşüm süreci yalnızca teknik ve mühendislik boyutlarıyla sınırlı kalmayıp, mülkiyet hakkı, ortak yaşam ve hukuki sorumluluklar açısından da önemlidir. Bir yapının dönüşüm sürecine dahil olması, tüm kat maliklerinin uzlaşmış olduğu anlamına gelmemektedir; maliklerin arsa payları, ekonomik beklentileri ve tercihleri farklılık gösterebilmektedir. Bu durum, kat malikleri arasında uyuşmazlıkların ortaya çıkmasına sebebiyet verebilmektedir.

Kentsel dönüşüm sürecinin ilk adımı riskli yapı tespiti ve adımıdır;

• Riskli yapının tespiti iki koşula bağlıdır: Bunlar yapının, ekonomik ömrünü tamamlamış olması ve yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşımasıdır. Bu tespit; uzman bilirkişilerce bilimsel ve teknik verilere dayanılarak yapılır. Riskli yapının tespiti talebi maliklerden herhangi birince yapılabilir.
• Riskli yapı tespitine karşı her kat maliki ayrı ayrı 15 gün içinde itiraz edebilir. Bu itirazlar, teknik uzmanlardan oluşan kurullar tarafından değerlendirilmekte; itirazın reddi hâlinde idari yargı yolu açık bırakılmaktadır. Kat malikleri açacakları dava ile işlemlerin iptali yanında yürütmenin durdurulmasını da talep edebilirler. Zira dava açmak yıkım veya uygulama sürecini otomatik olarak durdurmamaktadır.
• Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle birlikte; Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’nün ilgili idareye yazacağı müzekkere ile birlikte idare tarafından yapı için yıkım kararı alınır. Yıkım kararıyla birlikte kat maliklerinin ve kiracıların taşınmazı tahliye etmesi ve de idarece verilen sürede (90 gün) yapının yıkımını gerçekleştirmesi gerekmektedir. Verilen sürede kat malikleri tarafından yapının yıktırılmaması veya taşınmazın tahliye edilmemesi halinde idare tarafından zorla tahliye ve yıkım işlemi gerçekleştirilir.
• Kentsel dönüşüm sürecinde en önemli aşamalardan biri, riskli yapının yıkılmasından sonra taşınmazın nasıl değerlendirileceğine ilişkin kararın alınmasıdır.
• Riskli olarak tespit edilen ve itiraz süreci sonunda riskli olduğu kesinleşen binaların yıktırılması Kanunun emredici hükmüdür. Yıkım konusunda maliklerce herhangi bir karar alınmasına veya anlaşma sağlanmasına gerek yoktur.

Kat Maliklerinin Karar Alma Süreci

Yukarıda da bahsedildiği üzere öncelikle kat maliklerinin riskli yapı tespitine yönelik itiraz hakkı ve itirazın reddi halinde iptali için idari yargı yoluna başvurma hakkı bulunmaktadır. Ancak itiraz edilmemesi, itirazın reddi veya davanın reddi neticesinde riskli yapı kararının kesinleşmesi ile birlikte kat malikleri kentsel dönüşüm sürecinin doğru yönetilmesi, sürecin planlanması gibi amaçlar ile kat malikleri kurulu toplantısı organize etmelidir.

6306 sayılı Kanun’da bu toplantıya veya çağrı usulüne ilişkin özel bir düzenleme bulunmadığından toplantı; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) düzenlemeleri çerçevesinde organize edilecektir. Kentsel dönüşüm sürecinde hızlı ve etkin bir planlama yapılması gerektiğinden kat malikleri kurulu toplantısı usulüne uygun biçimde gerçekleştirilmeli iptale mahal verecek hatalardan kaçınılmalıdır.

Kat Maliklerinin Toplantıya Çağrılma Usulü ve Toplantı Yeter Sayısı

KMK uyarınca kat malikleri olağan ve olağanüstü sebeplerle toplanabilecektir. Riskli yapı tespitinin olağanüstü sebeple toplantı yapılması için önemli bir sebep teşkil ettiği gözetildiğinde; yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden en az üçte birinin talebi üzerine toplantı çağrısı yapılabilecektir.

Toplantı çağrısında KMK gereği toplantı tarihinden en az 15 gün önce kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri toplanabilecektir. Süreye uygun çağrı yapılmaması veya bazı maliklere çağrı yapılmaması vb. gibi usuli hatalar; alınan kararların Sulh Hukuk Mahkemesi önünde uyuşmazlık haline getirilmesine ve iptaline sebebiyet verebilecektir.

Kentsel dönüşüm kararlarının geçerli olabilmesi için, toplantı yeter sayısının sağlanmış olması gerekmektedir. KMK’nın 30. Maddesi ile toplantının yapılması için salt çoğunluğun sağlanması gerektiği hüküm altına alınmıştır. Salt çoğunluk malik sayısı ve arsa payı bakımından yarısından bir fazlasının sağlanmasıdır. (Örneğin tüm maliklerin eşit hissesi olduğu bir binada 21 malik var ise en az 11 kişi toplantıya katılmış olmalıdır.)

Kentsel Dönüşüm Sebebiyle Yapılacak Kat Malikleri Toplantısında Alınabilecek Kararlar

Kentsel dönüşüm sürecine ilişkin alınacak her türlü karar ve de karar alma yeter sayısı 6306 sayılı Kanunda düzenlenmiş olup her türlü kararda arsa payının en az salt çoğunluğun aranacağı ifade edilmiştir. 09.11.2023 tarih 32364 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7471 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun İle Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile getirilen değişiklikten önce özellikle daha önemli, maliklerin mülkiyet haklarına daha çok müdahale içerdiği kabul edilebilecek nitelikteki yıkım kararı, müteahhit seçimi veya anlaşma şartları, finansman ve devlet desteğinden yararlanma talepleri vb. gibi hususlarda üçte iki çoğunluk aranırken karar alma süreçlerinde yarattığı zorluklar, ülkemizde özellikle son yıllarda yaşanan büyük depremlerle birlikte riskli yapı sayısında görülen artış nedeniyle sınırın salt çoğunluğa çekildiği görülmektedir.

Toplantıda başlıca görüşülmesi ve karara bağlanması gereken konular aşağıdaki gibi sıralanabilecektir:

• Yapıya ilişkin olarak güçlendirme, yıkım veya yıkım yanında yeniden inşa kararı,
• Bu işlemlerin yapılması için görevlendirilecek Müteahhitnin seçilmesi ve anlaşma şartlarının belirlenmesi,
• Eğer yapının yeniden inşası kararı alınmış ise müteahhit veya Müteahhit ile yapılacak anlaşma kapsamında yeni projenin belirlenmesi,
• Devlet desteklerinden yararlanıp yararlanılmayacağı (kredi, tahliye, kira, finansman destekleri vb.)
• Toplantıya Katılmayan veya olumsuz oy kullanan maliklere karşı yapılacak işlemler/ arsa paylarının satılmasına ilişkin kararlar (Uygulama Yönetmeliğinde gösterilmiştir),
• Yıkım süreci, tahliye, yıkım planlaması, yardım ve desteklerin planlanması,
• Somut durumda gerek duyulur ise parsellerin birleştirilmesi, imar adası bazında uygulamaya girilmesi, ayrılması, taksimi, terkini, işlemlerin tapuya tescili.

Toplantıya katılmayan veya kararlara olumsuz oy kullanan, katılmayan kat maliklerine Uygulama Yönetmeliğinde belirlenen usul ile yıkıma ve yeniden inşaya ilişkin alınan kararlar, müteahhit ile yapılacak sözleşme şartları, alınan teklifleri inceleyebileceğine ilişkin bir yazı noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilmeli ve inceleme yeri gösterilmelidir.

Maliklerin teklifi kabul etmemesi halinde Bakanlıkça arsa payları; öncelikli olarak diğer arsa sahiplerine satışa çıkarılır; ancak belirli şartların sağlanması ile ilgili idareler (Başkanlık Toki vb.) veya üçüncü kişiler tarafından da satın alınması mümkündür.

Karara Katılmayan Kat Maliklerinin Başvurabileceği Yollar

Karara katılmayan kat maliklerine yapılan bildirimin tebliğ edildiği tarihten itibaren 15 gün içerisinde teklifin incelenmesi ve

Toplantı akabinde alınan kararlara katılmayan kat malikleri; Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak kararın iptalini talep edebilecektir. Kararın iptali için çoğunluğun sağlanmaması, toplantıda çağrı usulüne uyulmaması, maliklere bilgilendirme yapılmaması, tebligatın usulsüz olması vb. gibi gerekçelere dayanılabilir.

Müteahhit ile yapılan anlaşmanın malikler bakımından aşırı yük içerdiği veya yeter sayının sağlanmadığı düşünülmekte ise sözleşmenin geçerliliğinin tespiti veya şartlarının değiştirilmesi için Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açılması da mümkündür.

Karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satılması (Uygulama Yönetmeliği md. 15/A) halinde ise satış işlemlerinin usulsüz yapıldığı, satış bedelinin/rayicin yanlış hesaplandığı vb. gibi nedenlerle idare tarafından alınan kararlara karşı idare mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir. Satış sürecine ilişkin açılacak davalarda 30 günlük dava açma süresine dikkat edilmelidir.

Karara Katılmayan Kat Maliklerinin Başvurabileceği Yollar

Kentsel Dönüşüm Kararının İptali Davası:

Toplantı akabinde alınan kararlara katılmayan kat malikleri; Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak kararın iptalini talep edebilecektir. Kararın iptali için çoğunluğun sağlanmaması, toplantıda çağrı usulüne uyulmaması, maliklere bilgilendirme yapılmaması, tebligatın usulsüz olması vb. gibi gerekçelere dayanılabilir.

Müteahhit ile Yapılan Anlaşmaya Karşı İtiraz

Müteahhit ile yapılan anlaşmanın malikler bakımından aşırı yük içerdiği veya yeter sayının sağlanmadığı düşünülmekte ise sözleşmenin iptali veya şartlarının değiştirilmesi için asliye hukuk mahkemesinde dava açılması mümkündür.

Satış İşlemleri ve Satış Bedeline İtiraz

Kentsel dönüşüm sürecine katılmayan kat maliklerinin arsa paylarının satılması (Uygulama Yönetmeliği md. 15/A) halinde ise satış işlemlerinin usulsüz yapıldığı, satış bedelinin/rayicin yanlış hesaplandığı vb. gibi nedenlerle idare tarafından alınan kararlara karşı idare mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir. Satış sürecine ilişkin açılacak davalarda 30 günlük dava açma süresine dikkat edilmelidir.

Sonuç ve Değerlendirme

Kentsel dönüşüm uygulamaları, afet risklerinin azaltılması ve güvenli yaşam alanlarının oluşturulması hedefiyle yürütülen, kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasında hassas bir denge kurulmasını zorunlu kılan çok yönlü bir süreçtir. Bu süreç, yalnızca yapıların yenilenmesini değil; aynı zamanda kat maliklerinin mülkiyet haklarının korunmasını, karar alma mekanizmalarının şeffaf ve hukuka uygun işletilmesini ve ortak yaşamın sürdürülebilirliğini de kapsayan kapsamlı bir hukuki çerçeveye dayanmaktadır.

6306 sayılı Kanun ve ilgili mevzuat hükümleri uyarınca kat maliklerine tanınan bilgilendirilme, karar süreçlerine katılma, itiraz ve yargı yoluna başvurma, sözleşmeye taraf olma ve yeni yapıdan pay alma gibi haklar; mülkiyet hakkının Anayasal güvencesinin kentsel dönüşüm sürecine yansıması niteliğindedir. Bu hakların etkin biçimde kullanılması, dönüşüm sürecinin hukuka uygun, öngörülebilir ve adil bir şekilde yürütülmesini sağlarken, olası uyuşmazlıkların ve mağduriyetlerin de önüne geçmektedir.

                                                                                              Saygılarımızla,

Atabay Hukuk Bürosu