Giriş

Mülkiyet hakkı, kişiye eşya üzerinde en geniş yetkileri tanıyan ve hukuk düzeni tarafından güçlü biçimde koruma altına alınmış temel ayni haklardan biridir. Bu hakkın izinsiz ve hukuka aykırı biçimde sınırlandırılması, özellikle taşınmazlar bakımından sıkça karşılaşılan haksız işgal olgusunu gündeme getirmekte gerek uygulamada gerekse yargı kararlarında çok sayıda uyuşmazlığa konu olmaktadır. Haksız işgal, yalnızca malikin taşınmazdan fiilen yararlanamaması sonucunu doğurmakla kalmamakta, aynı zamanda mülkiyet hakkının özüne yönelik bir ihlal niteliği taşımakta ve idari, hukuki ve cezai yaptırımları beraberinde getirmektedir.

Bu çalışmada; haksız işgal kavramı ve unsurları, hangi hallerin haksız işgal kapsamında değerlendirilebileceği, fuzuli şagilin kötüniyet şartı ile haksız işgale karşı başvurulabilecek idari, hukuki ve cezai yollar, öğretideki görüşler ve yerleşik yargı içtihatları ışığında sistematik bir biçimde incelenmektedir.

Haksız İşgal (El Atma) Nedir ?

Mülkiyet hakkı; sahibine hukuk düzeninin belirlediği sınırlar içinde, eşyayı kullanma, ondan yararlanma ve onun üzerinde tasarrufta bulunma yetkileri tanır. Mülkiyet hakkı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’na (‘‘TMK’’) göre mutlak bir hak olduğundan, malikin mülkiyeti altındaki nesneyi başkalarının haksız saldırılarından koruyabilmesi için malike bazı yetkiler tanımıştır.

Zaman zaman malik konumunda bulunmayan kimselerce malların tecavüze uğraması, haksız biçimde işgal edilmesi söz konusu olabilmektedir. Malik konumunda olmayan üçüncü kişinin maldan yararlanma veya malı kullanma durumunu haklı bir nedene dayandırması (kira sözleşmeler, intifa hakkı, üst hakkı, kullanım sözleşmeleri vb.) haricinde kalan kötüniyetli kullanımlar TMK’nın “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.” şeklindeki 683. Maddesi kapsamında “haksız işgal” niteliğinde sayılır.

Haksız işgal, haklı bir nedene dayanmaksızın başkasına ait bir malın zilyetliğe geçirilerek kullanılmasıdır. Haksız işgal, hukuki niteliği itibariyle bir haksız eylemdir. Zilyetliğin ele geçirilerek kullanılması eylemi “hukuka aykırı” bir niteliğe sahipse haksız işgal olarak kabul edilir. Başkasına ait olan malın, haklı bir nedene dayanmaksızın, zilyetliğini ele geçirerek kullanan kimseye “fuzuli şagil” denmektedir.

Yargıtay Kararlarında da haksız işgal; “bir hakka, örtülü veya açık bir sözleşmeye dayanmaksızın, başkasına ait malı izinsiz ve rızası olmadan işgal etmek veya kullanmaktan, veyahut başkasının zilyetliğini gasp ve ona tecavüz eylemekten ibarettir.” şeklinde tanımlanmaktadır. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2020/720 K. 2021/802 T. 22.06.2021)

Haksız işgalin varlığından söz edebilmek için şu şartların gerçekleşmiş olması gerekmektedir:

• Taşınmaza yönelik haksız bir işgalin varlığı,
• Fuzuli şagilin/İşgalcinin kötüniyetli olması,
• Haksız işgal sonucu taşınmaz malikinin zarara uğraması,
• Zarar ile haksız işgal arasında nedensellik(illiyet) bağının bulunması.

Hangi Durumlar Haksız İşgal Sayılabilir?    

Yukarıda da belirtildiği üzere bir durumun elatma sayılabilmesinin ilk şartı taşınmaza yönelik haksız bir işgalin gerçekleşmiş olmasıdır. Yani haksız işgalcinin bir başkasına ait taşınmazı haklı bir nedeni olmaksızın kullanması gerekmektedir. Dolayısıyla burada fuzuli şagil olarak nitelendirdiğimiz kişinin ilgili taşınmazı haklı bir nedene dayanarak kullanıp kullanmadığının tespiti önemlidir. Haklı neden kira sözleşmesi veya kendisine intifa hakkı, üst hakkı gibi sınırlı ayni haklar tanınmış olması gibi kendisini gösterebilir.

Bu kapsamda örneğin kira ilişkisi bakımından bir değerlendirme yapmak gerekir ise kira sözleşmesinin devam ettiği süre boyunca kiracının kiraya verenin taşınmazında haksız işgalci sayılamayacağı aşikardır. Ancak bazı durumlar vardır ki; kiracının kiraya verenin taşınmazını kullanmaya devam etmesi haksız işgal niteliğinde kabul edilebilir. Kira ilişkileri bakımından haksız işgal sayılabilecek veya sayılmayacak durumları birkaç örnekle açıklamak gerekir ise;

• Kira sözleşmesinin taraflarca mutabık kalınarak feshedilmesi, tahliye için son gün belirlenmesine karşın tahliye edilmemesi, kiracı hakkında mahkeme tarafından verilen bir karar alması; icra müdürlüğünce gönderilen tahliye emrine uyulmaması ve kiralananın kullanımına devam edilmesi gibi durumlar haksız işgal niteliğinde olup kiraya verenin haksız işgal tazminatı talep etme, hakkı olmayan yere tecavüz suçundan suç duyurusunda bulunma gibi hakların doğduğundan söz edilebilmektedir. Bu hususta birkaç emsal karar da şöyledir:

– Yargıtay 8. Ceza Dairesi 2021/4228 E. 2023/162 K. 23.01.2023 tarihli kararında satın alınan taşınmazda oturan kişinin işgaline devam etmesinin TCK m. 154’te yer alan hakkı olmayan yere işgal suçunun unsurlarını oluşturduğuna karar vererek ilk derece mahkemesinin beraat hükmünü bozmuştur:

“Katılanın suça konu sanığın oturmuş olduğu taşınmazı … … isimli kişiden satın alıp, taşınmazı tahliye etmesi için sanık aleyhine müdahalenin meni davası açtığı, davanın katılan lehine sonuçlanıp kesinleşmesine rağmen, sanığın taşınmazı işgale devam ettiği belirlenmiştir. Mahkemece \”… taraflar arasında hukuki ihtilaf bulunduğu…\” gerekçesine dayanılmış ise de dava dosyası kapsamında taraflar arasında herhangi bir hukuki ilişkinin bulunduğuna dair bir delil yer almamaktadır. Bu itibarla, sanığın katılanın taşınmazını işgalinin bir hakka dayanmadığı anlaşılmakla yerinde olmayan gerekçeyle kurulan beraat hükmü hukuka aykırıdır.”

– Bölge Adliye Mahkemesi de 2017/434 E. 2018/552 K. 30.03.2018 tarihli kararında Yargıtay Hukuk Dairesinin yukarıda atıfta bulunulan hükmüyle aynı doğrultuda karar vererek herhangi bir hakka dayanmadan konutta oturan kişinin TCK m. 154 hakkı olmayan yere işgal suçundan cezalandırılması kararına yönelik sanığın istinaf başvurusunu reddetmiştir:

“Olay tarihinde sanığın herhangi bir hakka dayanmaksızın müştekinin kiralamış olduğu evi malikmiş gibi sahiplenerek kullandığı, müştekinin uyarılarına rağmen evi boşaltmadığı, oturmaya devam ettiği, söz konusu evin maliki … tarafından müşteki …’e 7 yıllığına kiralandığı, müştekinin buna dair kira sözleşmesini dosyaya sunduğu, tanık olarak dinlenen köy muhtarı M. …’un bu hususu doğruladığı, sanığın eylemini 5237 S.TCK.nın 154/1 maddesinde düzenlenen suçu oluşturduğu, … sanığın hakkı olmayan yere tecavüz suçundan cezalandırılmasında usule veya esasa ilişkin bir hukuka aykırılığın bulunmadığı, delillerde ve işlemlerde herhangi bir eksiklik bulunmadığı, ispat bakımından değerlendirmenin yerinde olduğu, cezanın kanuni bağlamda uygulandığı anlaşılmakla sanık tarafından ileri sürülen istinaf sebepleri yerinde görülmediğinden 5271 sayılı CMK’nın 280/1-a maddesi uyarınca İstinaf isteminin esastan reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.”

– Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2015/5293 Esas 2017/3354 Karar Sayılı Kararında ise; elbirliği ile mülkiyet halindeki taşınmaz hakkında yapılan kira sözleşmesinde tüm maliklerin taraf olarak yer almaması nedeniyle ve de elbirliğiyle mülkiyet halindeki taşınmazın yalnızca tüm maliklerin onayıyla kiraya verilebileceği değerlendirmesi yaparak kira sözleşmesinin geçersiz olduğuna, kiracının fuzuli şagil sıfatıyla taşınmazı işgal ettiğine karar vermiştir.

“Hemen belirtilmelidir ki; çekişmeli taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi olduğuna göre Türk Medeni Kanununun 702/2. maddesi hükmü gereğince geçerli bir kira aktinin varlığının kabul edilebilmesi için ortakların oybirliği ile karar vermeleri gerekir. Diğer bir anlatımla, paydaşların bir yada bir kaçı tarafından yapılan kira sözleşmesine hukuki değer verilemez. Nitekim, davalıların dayandığı kira sözleşmesinde; tüm paydaşlar yer almadığı gibi sözleşmeye sonradan icazet de verilmemiştir. Bu itibarla, tüm paydaşların katılımı ile gerçekleştirilmeyen kira sözleşmesine değer verilemeyeceği ve davalı …”ın kiracı olduğunun kabulüne olanak bulunmadığı açıktır. Öyleyse; açılan davada, mahkemece, geçerli bir kira sözleşmesinin bulunmadığı ve dolayısıyla davalı …”ın çekişmeli taşınmazdaki tasarrufunun haklı ve geçerli bir nedene dayanmadığı gözetilerek ecrimisile karar verilmiş olmasında kural olarak bir isabetsizlik yoktur.’’

• Kira ilişkisi dışında, Yargıtay kararlarında paylı mülkiyette paydaşlardan birinin tüm taşınmazı kullanması, kadastro işlemlerine dayalı kullanım gibi bazı durumlarda elatmanın önlenmesi, ecrimisil tazminatı gibi davaların açıldığı görülmektedir. Paylı mülkiyet halinde paydaşlardan birinin taşınmazın kendisine ait olmayan kısmını veya tamamını kötüniyetli biçimde haksız olarak işgal etmesi halinde müdahaleden men ve haksız işgal tazminatı talep edilebilmektedir. Ancak işgalcinin paydaş olması halinde ilk kısımda sayılan şartlara ek olarak intifadan men koşulunun da yerine getirilmesi gerekmektedir. “İntifadan men” terimi diğer paydaşların taşınmazda kendi hakkından fazlasını haksız ve kötüniyetli biçimde kullanan paydaşa işgal ettiği yerin kullanımına itiraz ettiğinin, haksız kullanımın durdurulmasını talep ettiğinin ihtarı, bildirimi şeklinde tanımlanabilir. Fakat her durumda intifadan men şartı aranmamakta olup somut durumun özelliklerine bakılmalıdır. Bu konu üzerinde de bir karar incelemek gerekir ise;

– Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/4860 K. 2020/4706 T. 08.07.2020 tarihli kararında; “Bu durumda, Mahkemece, taşınmazlar üzerindeki muhdesatların davalı tarafça meydana getirildiğinin tarafların kabulünde olduğu nazara alınarak, işgalden önceki boş arsa niteliğine göre, önceki dönem ecrimisil istemine ilişkin bilirkişi raporu da değerlendirilmek sureti ile Daire uygulamalarına uygun şekilde emsallere göre araştırma yapılıp, ecrimisil istenilen ilk dönem başlangıç tarihi olarak baz alınmak suretiyle hesaplama yaptırılarak ilk dönem için miktarın belirlenmesi, sonraki dönemler için ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle miktarın belirlenmesi, sonucunda talep miktarı ve kazanılmış müktesep haklar gözetilerek ecrimisile hükmedilmesi gerekirken bu hususları içermeyen bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olup bozmayı gerektirmiştir.” Şeklinde diğer paydaşların paylarını işgal eden, haksız kullanan paydaştan ecrimisil talebinde bulunulabileceğine yer verdiği görülmektedir.

Fuzuli Şagilin Kötüniyetli Olması Şartı

Fuzuli şagilin ecrimisilden sorumlu tutulabilmesi için kötüniyetli olması gerekir. Ancak haksız işgalde bulunan kişi her zaman kötüniyetli olmayabilir. Nitekim, tapuda kendi adına yapılan tescilin yolsuz olduğunu bilmeyen kişiler veya hatalı kadastro tespiti sonucunda adına kayıt yapılan ve kadastro öncesi hak durumuna ilişkin bilgisi bulunmayan kişiler bakımından kötüniyetten söz edilemez. Bu gibi hallerde, kişinin haksız işgal bilinciyle hareket ettiğinin kabulü mümkün değildir.

• Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2020/4285 E., 2021/4798 K. sayılı kararında: “Davalıların taşınmazı kullanımları eski tapu kayıtlarına istinaden adlarına yapılan kadastro tespitine dayandığına, ecrimisil talep edilebilmesi için “kötüniyetli zilyet” ve “hak sahibi olmama” koşulları birlikte arandığına, bu kapsamda somut olayda davalılar adına olan tespit kaldırılıncaya diğer ifadeyle kadastro tespitine itiraz davası kararının kesinleşinceye kadar olan kullanımın kötüniyet oluşturmayacağına göre, Yerel Mahkeme kararın onanması gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu bozulduğu bu defa yapılan incelemede anlaşılmakla, davalılar vekilinin karar düzeltme istemi kabul edilmiştir.” şeklinde hüküm kurmuştur.
• Aynı şekilde taşınmazı haricen satın alan iyiniyetli kişinin de ödediği bedel kendisine iade edilinceye kadar ecrimisil ödemesi beklenemeyecektir. Bu hususta Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2019/5764 E., 2019/10696 K. sayılı kararında: “…ortada geçerli bir harici satış sözleşmesi var ise, ecrimisil hak sahibi zilyedin kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olduğundan ve haricen satın alan kötü niyetli kabul edilemeyeceğinden, verdiği bedel iade edilmeyen harici satın alan, parası geri verilinceye kadar ecrimisil ödemekle yükümlü tutulamayacaktır.” Şeklinde hüküm kurmuştur.
• Yine Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2018/9794 E., 2019/10167 K. sayılı kararı: “Somut olayda, davalının dava dışı önceki pay maliklerine tebaan, 30.01.2003 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereğince dava konusu yeri kullandığı anlaşılmaktadır. Sözleşme içeriğine göre de, satış bedelinin tamamının davalı tarafından dava dışı önceki pay maliklerine ödendiği ve bunun karşılığında da dava konusu yerin kullanımının davalıya bırakıldığı, dava tarihi itibariyle davacılar tarafından, davalıya taşınmazı kullanımına son vermesi yönünde ihtarda da bulunulmadığı, anlaşılmaktadır. Bu durumda, ‘Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi’ başlıklı sözleşmenin gerçekte harici satış sözleşmesi şeklinde olduğu ve zilyetliğin davalıya teslim edildiği ve davalının bu sözleşmeye istinaden iyiniyetli olarak dava konusu yeri kullandığı açıktır. O halde, yukarıda bahsedilen ilkeler ve somut olay ışığında, kötüniyeti kanıtlanamayan davalının ecrimisil ödemekle yükümlü tutulamayacağı göz önüne alınarak ecrimisil talebinin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabule karar verilmesi doğru görülmemiştir.” Şeklindedir

Haksız İşgalin Sona Erdirilmesi, Oluşan Zararın Giderilebilmesi İçin Başvurabilecek Yollar

1- İdari Başvuru:

Taşınmaz bir malın haksız saldırıya uğraması halinde, müdahalenin men’i veya ecrimisil tazminatı talepli dava açmadan önce idareye başvurmak mümkündür. Bu yol ile haksız saldırının önlenmesi amaçlanır. Dava açmadan idareye başvuru yolu, 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun’da düzenlenmiştir. Dava açmadan önce başvurulabilecek idare; ilçelerde kaymakamlık, illerde ise valiliklerdir. Başvuru süresi, haksız müdahalenin öğrenildiği itibaren 60 gündür. Bunun yanında, eylem gerçekleştirildikten sonra en geç 1 yıl içinde başvuruda bulunulmalıdır. İdareye başvuru yalnızca malik tarafından değil; kiracılar veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak sahibi olan kimseler tarafından da yapılabilir.

İdare, bu başvuruyu kabul edebileceği gibi ret de edebilir. Başvuru akabinde idari soruşturma süreci yürütülür ve 15 gün içerisinde sonuçlandırılır. İdarece haksız tecavüz bulunduğunun tespiti halinde görevlendirilecek infaz memuru tarafından karar tarihinden itibaren 5 gün içerisinde tecavüzün sonlandırılması sağlanarak taşınmaz zilyede, malike teslim edilir. Aynı kişi tarafından müdahalenin veya tecavüzün tekrarlanması halinde 3091 sayılı Kanun’nun 15. Maddesi kapsamında hapis cezası verilebileceği düzenlenmiştir.

2- Suç Duyurusunda Bulunma:

Türk Ceza Kanunu’nun “(1) Bir hakka dayanmaksızın başkasına ait taşınmaz mal veya eklentilerini malikmiş gibi tamamen veya kısmen işgal eden veya sınırlarını değiştiren veya bozan veya hak sahibinin bunlardan kısmen de olsa yararlanmasına engel olan kimseye, suçtan zarar görenin şikâyeti üzerine altı aydan üç yıla kadar hapis ve bin güne kadar adlî para cezası verilir. (2) Köy tüzel kişiliğine ait olduğunu veya öteden beri köylünün ortak yararlanmasına terk edilmiş bulunduğunu bilerek mera, harman yeri, yol ve sulak gibi taşınmaz malları kısmen veya tamamen zapt eden, bunlar üzerinde tasarrufta bulunan veya sürüp eken kimse hakkında birinci fıkrada yazılı cezalar uygulanır.(3) Kamuya veya özel kişilere ait suların mecrasını değiştiren kimse hakkında birinci fıkrada yazılı cezalar uygulanır” şeklindeki 154. Maddesi kapsamında bir hakka dayanmaksızın başkasına ait taşınmaz malın veya eklentilerinin kısmen veya tamamen işgal edilmesi, taşınmazın sınırlarının değiştirilmesi veya bozulması yahut herhangi bir suretle hak sahibinin malından kısmen veya tamamen yararlanmasına engel olunması gibi hallerde failin cezalandırılması söz konusu olabilmektedir.

Bu kapsamda paylı mülkiyette diğer paydaşların hisselerini haksız işgal eden paydaşlar hakkında, tahliyesine karar verilen kiracılar hakkında veya doğrudan başkasının taşınmazını hiçbir haklı nedene dayanmaksızın kullanan, arazisini ekip biçen, semerelerinden faydalanan kimselere hapis veya adli para cezası verilmesi söz konusu olacaktır. Bu konudaki emsal kararlara aşağıda yer verilmiştir.

• Yargıtay 8. Ceza Dairesi’nin 2015/4893 E., 2015/23870 K. Sayılı kararında; “Taraflar arasında fiili taksim yapılmayan paylı mülkiyete konu taşınmazlarda; paydaşlardan birinin diğer paydaşların tasarruf etmesini engellemesi veya taşınmazın tamamını kullanması halinde TCK.nın 154/1. madde ve fıkrasındaki suçun oluşacağı cihetle, suça konu taşınmaza ilişkin olarak mahallinde teknik bilirkişiler marifetiyle keşif yapılıp, bu yere ait tapu kaydı getirtilerek, sanıklar ve katılanın taşınmaz üzerinde hak sahibi olup olmadıkları, malikler arasında fiili taksim yapılıp yapılmadığı, fiili taksim var ise katılana bırakılan kısma sanıkların tecavüzlerinin bulunup bulunmadığı, fiili taksim yok ise sanıkların katılanın tasarrufunu engelleyip engellemedikleri ve taşınmazın tamamını kullanıp kullanmadıkları, yöreyi iyi bilen tarafsız yerel bilirkişiler ve tanıklardan da sorulup kesin biçimde saptandıktan sonra sanıkların hukuki durumlarının tayini gerektiği gözetilmeden, eksik araştırma ile yazılı şekilde beraat kararı verilmesi,” şeklinde hüküm kurulmuş;
• Yargıtay 8. Ceza Dairesi’nin 2021/4228 Esas, 2023/162 Karar sayılı ve 23.01.2023 tarihli ilamında ise; “Katılanın suça konu sanığın oturmuş olduğu taşınmazı … … isimli kişiden satın alıp, taşınmazı tahliye etmesi için sanık aleyhine müdahalenin meni davası açtığı, davanın katılan lehine sonuçlanıp kesinleşmesine rağmen, sanığın taşınmazı işgale devam ettiği belirlenmiştir. Mahkemece “… taraflar arasında hukuki ihtilaf bulunduğu…” gerekçesine dayanılmış ise de dava dosyası kapsamında taraflar arasında herhangi bir hukuki ilişkinin bulunduğuna dair bir delil yer almamaktadır. Bu itibarla, sanığın katılanın taşınmazını işgalinin bir hakka dayanmadığı anlaşılmakla yerinde olmayan gerekçeyle kurulan beraat hükmü hukuka aykırıdır.” Denilerek mahkemeden alınan tahliye kararına rağmen taşınmazda oturmaya devam etmek hakkı olmayan yere tecavüz suçunu oluşturduğu içtihat edilmiştir.

3- Hukuk Mahkemelerinde Açılabilecek Davalar:

a) Müdahalenin Men’i Davası

Müdahalenin meni davası, bir kişinin taşınmazına izinsiz olarak müdahale eden ya da kullanım hakkını engelleyen kişiye karşı açılmaktadır. Bu dava ile davacı, maliki olduğu taşınmaza yapılan müdahalenin durdurulmasını ve tekrarının önlenmesini talep etmektedir.

İşbu davanın davacısı taşınmazın maliki olabileceği gibi taşınmazın kiracısı, intifa veya oturma hakkı sahibi olan yani taşınmazı kullanım hakkı bulunan zilyedi de olabilmektedir. Davalı tarafından taşınmaza uygulanan fiili ve hukuka aykırı müdahale davanın açıldığı esnada hala var olmalı veya yeniden gerçekleşme ihtimali de bulunmalıdır. Bu müdahale taşınmazın hukuka aykırı biçimde kullanımı şeklinde gerçekleşebileceği gibi asıl hak sahibinin taşınmazı kullanımının engellenmesi şeklinde de karşımıza çıkabilmektedir.

Müdahalenin men’i davası; taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemelerinde görülmektedir. Davacı yani, müdahalenin engellenmesini talep eden taraf malikliğini veya taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğunu ve de taşınmaza haksız müdahale edildiğini ispat ile yükümlüdür. Müdahalenin men’i davası müdahale devam ettiği sürece açılabilir, mevzuatta herhangi bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir.

b) Ecrimisil (Haksız İşgal) Tazminat Davası

Ecrimisil, haksız işgalcinin, mal sahibinin izni olmaksızın taşınmazı kullanması durumunda, mal sahibinin malını kullanamaması veya semerelerinden yararlanamaması nedeniyle uğradığı zarara karşılık talep ettiği tazminat şeklinde tanımlanabilir. İşbu tazminat davası dayanağını TMK’nın 995. Maddesinden almaktadır.

Paylı mülkiyet durumunda ise ecrimisil tazminatı istenebilmesi için yukarıda sayılan şartlar yanında ayrıca intifadan men koşulunun da gerçekleşmiş olması yani haksız işgale itirazın ve durdurulması talebinin fuzuli şagil konumundaki paydaşa bildirilmiş olması gerekmektedir. Paylı mülkiyet halinde diğer paydaşlardan her biri kendi payı oranında ecrimisil talep edebilir.

Ecrimisil davaları yazılı yargılama usulüne göre görülür ve zararın tespitinin malik tarafından mümkün olmaması nedeniyle belirsiz alacak davası olarak açılır. Ecrimisil davaları taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemelerinde açılabilmekte olup beş yıllık zamanaşımı süresine tabidir.  Açılacak davada; öncelikle davacının hak sahibi olup olmadığına akabinde haksız işgal şartlarının mevcudiyetine ve devamında ise ecrimisil tutarının tespiti bakımından işgal süresine, uğranılan zarar kalemlerine bakılır.

• Ecrimisil tazminatı davasının şartlarına ve değerlendirme sürecine ilişkin olarak Yargıtay HGK 2017/1710 E. 2021/817 K. – 22.06.2021 tarihli içtihat metninde;

“ Mülkiyet hakkına yönelik saldırıların önlenmesine ilişkin davaların büyük çoğunluğu dayanağını TMK”nın 683. maddesinden almakta ise de bu madde kapsamı dışında kalan ve özel maddeler ile düzenlenen mülkiyeti korumaya yönelik çeşitli davalar da mevcuttur.

Ecrimisile gelince gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere, hak sahibinin kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 1945/22 E, 1950/4 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Yine bahsi geçen İçtihadı Birleştirme Kararında; başkasının gayrimenkulünü haksız olarak zaptedip kullanmış olan kötüniyetli kimsenin o gayrimenkulü elinde tutmuş olmasından doğan zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği semereleri tazminle mükellef olduğu, bir zarara uğramamış malik veya zilyede ecrimisil adı veya başka bir ad altında herhangi bir tazminat vermekle mükellef olmadığı sonucuna varılmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira bedeli, en fazlası mahrum kalınan gelir kaybı karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Nitekim TMK”nın 995. maddesinin 1. fıkrasında, iyi niyetli olmayan zilyedin geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorunda olduğu hüküm altına alınmıştır. Haksız işgal, haksız eylem niteliğinde olup, bu durumda ecrimisilin tahsili için genel mahkemelerde genel hükümlere göre dava açılabileceğinde kuşku bulunmamaktadır.” Şeklinde değerlendirmelere yer verilmiştir.

Sonuç ve Değerlendirme

Taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı, hukuk düzeninin en güçlü şekilde koruduğu haklardan biridir. Bu nedenle, bir taşınmazın herhangi bir hukuki dayanak olmaksızın kullanılması mülkiyet hakkına aykırı bir müdahale oluşturur ve somut olayın özelliklerine göre özel hukuk ve ceza hukuku bakımından çeşitli sonuçlar doğurabilir. Haksız işgalin değerlendirilmesinde işgalin niteliği, işgal edenin kötüniyeti, doğan zarar ve taraflar arasındaki hukuki ilişki önem taşırken; kira, paylı mülkiyet, elbirliği mülkiyeti, kadastro ve harici satış gibi farklı durumlarda uyuşmazlığın kapsamı ayrıca incelenmelidir. Bu gibi hallerde hak sahipleri; idari başvuru, ceza şikâyeti, müdahalenin men’i ve ecrimisil davası gibi hukuki yollara başvurarak mülkiyet hakkının korunmasını ve uğradıkları zararın giderilmesini talep edebilir.

Saygılarımızla,

Atabay Hukuk Bürosu

Giriş

Yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye’de taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimi, hem Türkiye’nin doğrudan yabancı yatırımlara verdiği önemi hem de taşınmaz edinimine ilişkin ulusal güvenlik hassasiyetini yansıtan düzenlemelere tabidir. Türkiye’de taşınmaz edinimi bakımından yabancı sermayeli şirketler ile yabancı gerçek kişiler arasında hukuki rejim farklılığı bulunmaktadır.

Bu yazımızda, yabancı sermayeli şirketler yönünden taşınmaz edinimine ilişkin temel kurallar, sınırlamalar ve yasaklar ele alınacaktır.

Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz ve Sınırlı Aynî Hak Edinimi

4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu kapsamında Türkiye’de kurulmuş olan şirketler, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre Türk şirketi statüsüne sahiptir. Bununla birlikte, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36. maddesi ile bu madde kapsamında çıkarılan Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Aynî Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik (‘‘Yönetmelik’’) uyarınca, Türkiye’de kurulu bir şirketin “yabancı sermayeli şirket” sayılabilmesi için yabancı ülke kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin söz konusu şirkette;

• doğrudan veya dolaylı olarak %50 veya daha fazla paya sahip olması veya
• yönetim organını oluşturan kişilerin çoğunluğunu atama ya da görevden alma yetkisini haiz bulunması

gerekmektedir.

Bu nitelikleri taşıyan Türkiye’de kurulu şirketler, taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı aynî hak edinimi ve kullanımı bakımından Tapu Kanunu’nun 36. maddesi ve ilgili Yönetmelik hükümlerine tabidir.

Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Edinimine İlişkin Temel Kurallar

1- Edinim Şartları ve Başvuru

Yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimi, Türkiye’de ticari faaliyetleriyle doğrudan ilgili olması şartıyla mümkündür. Şirketin esas sözleşmesinde belirtilen faaliyet konusuyla uyumlu olmayan taşınmaz edinimi yasaktır. Örneğin, imalat faaliyeti yürüten bir şirketin konut arsası veya turizm alanı satın alması mevzuata aykırı kabul edilir. Taşınmaz veya sınırlı ayni hak edinimi için ise taşınmazın bulunduğu yer valiliğine izin için başvuru yapılması gereklidir.

Bu şirketlerin, edinmek istedikleri taşınmazların konumları bakımından da çeşitli sınırlamalar söz konusudur. Özellikle askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri, sınır bölgeleri, özel çevre koruma alanları gibi bölgelerde taşınmaz edinimi izne tabidir.

2- Edinim Süreci ve İzinler

Yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimi başvurularında Tapu Müdürlükleri tarafından şu süreçler takip edilir:

• Taşınmazın konumu ve niteliği kontrol edilir. (askeri yasak, güvenlik, sınır, çevre vb.)
• Gereken hallerde Milli Savunma Bakanlığı, İçişleri Bakanlığı, Valilik, Garnizon Komutanlığı, Emniyet vb. kurum görüşleri istenir.
• İlgili kurumların olumlu görüşü alınmadıkça taşınmaz edinimi gerçekleştirilemez.

3- Kullanım Şartı ve Diğer Haklar

Yabancı sermayeli şirketler, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36. maddesi kapsamında edindikleri taşınmazları ve sınırlı aynî hakları, esas sözleşmelerinde yer alan faaliyet konuları çerçevesinde kullanmak zorundadır. Bu kullanımın faaliyet konusuna aykırı olduğunun tespiti halinde, kullanımın şirket ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konusuna uygun hale getirilmesi için bir defaya mahsus olmak üzere altı aylık süre tanınabilir. Taşınmaz kullanımının ana sözleşmeye uygun hale getirilmemesi halinde ise taşınmazın tasfiyesine karar verilmesi amacıyla ilgili valiliğe bildirimde bulunulur.

Yabancı sermayeli şirketler, taşınmaz mülkiyeti ediniminin yanı sıra, faaliyet konularını yürütmek üzere üst hakkı, intifa hakkı ve diğer sınırlı aynî hakları da edinebilirler. Bununla birlikte, kira hakkı aynî hak niteliğinde olmayıp şahsi hak niteliğindedir; bu nedenle kiralama ilişkileri ayrıca değerlendirilmelidir. Sınırlı aynî hak edinimleri de, taşınmazın bulunduğu bölge, güvenlik statüsü ve taşınmazın niteliğine bağlı mevzuat sınırlamalarına tabidir.

Sonuç ve Değerlendirme

Yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinimi serbest piyasa ekonomisi ve yatırım özgürlüğü ilkeleri çerçevesinde mümkün olmakla birlikte; ülkenin ulusal güvenliği, kamu düzeni, çevre ve tarım politikaları çerçevesinde sınırlandırılmıştır. İlgili mevzuat ve idari uygulamalar, şirketlerin yalnızca faaliyet amaçlarına uygun taşınmazları edinmesine izin vermektedir.

Yabancı yatırımcıların taşınmaz edinimi süreçlerinde olası hukuki riskleri önlemek adına süreç öncesinde detaylı inceleme yapılması, uzman hukuk danışmanları ile çalışılması ve her aşamanın dikkatli yürütülmesi önem arz etmektedir. Aksi takdirde taşınmaz edinimi iptal edilebileceği gibi, cezai ve idari yaptırımlar da gündeme gelebilecektir.

Saygılarımızla,

Atabay Hukuk Bürosu

Giriş

Gayrimenkul devirlerinde doğrudan tapu devrine bağlı olarak ortaya çıkan yüksek vergi ve işlem maliyetleri nedeniyle, özellikle yüksek bedelli taşınmaz işlemlerinde son dönemde tapu devri yerine şirket paylarının devri yöntemi daha sık gündeme gelmektedir. Bu modelde taşınmazın tapu sicilindeki maliki değişmemekte; malik olan şirket aynı kalmakta, yalnızca şirketin ortaklık yapısı değişmektedir.

Bununla birlikte, söz konusu yapı yalnızca maliyet avantajı sağlayan teknik bir yöntem olarak değerlendirilmemelidir. Zira bu modelde alıcı, sadece taşınmazı değil; taşınmaza malik olan şirketin geçmişten gelen hukuki, mali ve sözleşmesel yükümlülüklerini de dolaylı olarak devralmış olur. Bu nedenle şirket payı devri, doğrudan tapu devrinden farklı olarak, çok yönlü hukuki ve mali incelemeyi gerektiren daha kapsamlı bir işlem yapısı arz etmektedir.

Doğrudan Tapu Devrinde Maliyet Unsurları

Doğrudan tapu devrinde en görünür maliyet kalemi tapu harcıdır. Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı, kural olarak beyan edilen gerçek devir bedeli üzerinden hem alıcı hem de satıcı bakımından ayrı ayrı %2 olarak doğmaktadır. Bunun yanında, işlemin taraflarına ve taşınmazın hukuki niteliğine göre gelir vergisi, kurumlar vergisi ve bazı durumlarda KDV boyutu da gündeme gelebilmektedir.

Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus, tapuda düşük bedel beyanının yalnızca “maliyeti azaltan pratik bir yöntem” olarak değerlendirilmemesi gerektiğidir. Eksik harç tespiti halinde yalnızca eksik tutarın değil, buna bağlı cezai sonuçların da ortaya çıkabilmesi mümkündür. Dolayısıyla gayrimenkul devirlerinde maliyet hesabı yapılırken yalnızca nominal harç tutarına değil, olası vergi ve ceza risklerine de bütüncül biçimde yaklaşılmalıdır.

Şirket Pay Devri Modeli Nedir?

Şirket devri modelinde klasik anlamda bir taşınmaz satışı yapılmaz. Bunun yerine, taşınmaza malik olan şirketin payları devredilir. Böylece tapu devri yapılmaksızın, taşınmazı elinde tutan şirketin kontrolü alıcıya geçer.

Bu modelin temel mantığı, tapu maliki şirketin aynı kalması, ancak şirketin ortaklık yapısının değişmesi suretiyle ekonomik hâkimiyetin devredilmesidir. Bu nedenle klasik tapu devrinde gündeme gelen harç mekanizması burada aynı şekilde işlemez. Bununla birlikte, şirketin geçmiş dönem borçları, sözleşmeleri, dava ve ihtilafları da şirket bünyesinde kalmaya devam ettiği için, alıcı sadece bir malvarlığı unsurunu değil, bir tüzel kişiliği tüm geçmişiyle birlikte devralmış olur.

Şirket türüne göre devir usulü de değişmektedir. Anonim şirketlerde nama yazılı payların devri, esas sözleşmede veya kanunda özel bir sınırlama yoksa daha esnek şekilde gerçekleştirilebilirken; limited şirketlerde pay devri yazılı şekle, noter onayına ve kural olarak genel kurul onayına tabidir. Pay devrinin anonim şirketlerde daha esnek şekilde yapılandırılabilmesi ve anonim şirket paylarına ilişkin belirli vergisel avantajların bulunması sebebiyle, uygulamada özellikle yatırım amacıyla kurulan ve taşınmaz sahipliği için kullanılan yapılarda anonim şirket modeli ön plana çıkmaktadır.

Şirket Pay Devri Hangi Zamanda Tercih Sebebi Olmalıdır?

Şirket pay devri, özellikle yüksek bedelli taşınmaz işlemlerinde doğrudan tapu devrine bağlı vergi ve işlem maliyetlerinin azaltılmak istendiği durumlarda tercih sebebi olmaktadır. Bu model en çok, şirket aktifinin esasen tek bir taşınmazdan veya sınırlı sayıdaki taşınmazdan oluştuğu, başka bir ifadeyle şirket yapısının sade ve risklerinin sınırlı olduğu yapılarda avantaj sağlar. Özellikle yalnızca belirli bir taşınmazın veya projenin sahipliği amacıyla kurulan özel amaçlı şirketlerde (SPV), tapu devri yerine şirket pay devri daha pratik ve ekonomik bir alternatif olarak öne çıkar. Nitekim uygulamada da bazı yatırımcılar ve taşınmaz sahipleri, yüksek bedelli gayrimenkullerin ileride doğrudan tapu devri yerine pay devri yoluyla el değiştirebilmesini sağlamak amacıyla, söz konusu taşınmazları baştan anonim şirket bünyesinde yapılandırmayı tercih edebilmektedir.

Şirket Devri Modelinin Avantajları ve Vergisel Etkileri

Şirket devri modeli, özellikle yüksek bedelli taşınmaz işlemlerinde doğrudan tapu devrine alternatif olarak öne çıkmaktadır. Bu modelin başlıca avantajları ve vergisel etkileri aşağıdaki şekilde özetlenebilir:

• İşlem maliyeti bakımından avantaj sağlayabilir.

Özellikle yüksek bedelli taşınmazlarda, tapu devrine bağlı harç ve diğer işlem maliyetleri önemli seviyelere ulaşabildiğinden, pay devri modeli taraflar bakımından daha avantajlı bir alternatif oluşturabilmektedir.

• Vergisel sonuçlar doğrudan taşınmaz satışından farklıdır.

Şirket payı devrinde bedel kural olarak şirkete değil, payını devreden ortağa ödenir. Bu nedenle vergisel sonuç da çoğu durumda şirket düzeyinde değil, satıcının hukuki statüsüne göre belirlenir.

• Gerçek kişi satıcı ile tüzel kişi satıcı bakımından sonuçlar farklıdır.

– Gerçek kişi satıcı bakımından avantaj: Eğer satılan anonim şirket payı hisse senedine veya geçici ilmühabere bağlanmışsa ve satıcı bu payı iki yıldan fazla elinde tutmuşsa, satıştan doğan kazanç gelir vergisine tabi olmaz. Yani gerçek kişi satıcı, satış bedeli ile alış maliyeti arasında kazanç elde etmiş olsa bile, bu kazanç üzerinden ayrıca değer artış kazancı vergisi ödemez. Buna karşılık pay hisse senedine/ilmühabere bağlanmamışsa veya iki yıllık süre dolmamışsa, satış kazancı değer artış kazancı olarak vergilendirilir ve 2026 tarifesine göre artan oranlı gelir vergisine tabi olur.

– Tüzel kişi satıcı bakımından avantaj: Satıcı şirketin iştirak hisseleri, hisse senedine veya geçici ilmühabere bağlanmışsa ve en az iki tam yıl aktifinde tutmuşsa, satış kazancının %50’si kurumlar vergisinden istisna olur. Genel kurumlar vergisi oranı %25 olduğundan, pratikte kazancın yalnızca yarısı vergilenir. Ancak bunun için satış kazancının istisnaya konu kısmının özel fon hesabına alınması, fonun beş yıl tutulması ve satış bedelinin satış yılını izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi gerekir.

• 2023 yılındaki düzenleme ile kurumların aktifinde yer alan taşınmazların satışına uygulanan vergisel rejimin değiştirilmesi

– 07.2023 tarihinde yürürlüğe giren 7456 sayılı Kanun ile, kurumların en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde bulunan taşınmazların satış kazançlarına ilişkin kurumlar vergisi istisnası kaldırılmıştır. Düzenleme öncesinde, şartları sağlayan taşınmaz satış kazancının %50’lik kısmı kurumlar vergisinden istisna iken; 15.07.2023 tarihinden sonra aktife giren taşınmazlar bakımından bu istisna tamamen sona ermiştir. Buna karşılık, 15.07.2023 tarihinden önce kurum aktifinde yer alan taşınmazlar için geçiş hükmü korunmuş; ancak bu taşınmazların 15.07.2023 tarihinden sonraki satışlarında istisna oranının %50 yerine %25 olarak uygulanacağı kabul edilmiştir. Dolayısıyla, 2023 değişikliği sonrasında kurumlar vergisi bakımından üçlü bir ayrım ortaya çıkmıştır: 15.07.2023 öncesi rejimde satış kazancının %50’si istisna iken, bu tarihten önce aktife alınmış taşınmazların sonradan satışında yalnızca %25’lik istisna uygulanmakta; bu tarihten sonra aktife alınan taşınmazlarda ise istisna hiç uygulanmamaktadır.

– Katma değer vergisi yönünden ise 7456 sayılı Kanun ile KDV Kanunu’nun 17/4-r maddesinde yer alan, kurumların aktifinde en az iki tam yıl bulunan taşınmazların satışına ilişkin KDV istisnası kaldırılmıştır. Ancak KDV Kanunu’na eklenen geçici 43. madde uyarınca, 15.07.2023 tarihinden önce kurumların aktifinde yer alan taşınmazlar bakımından değişiklik öncesi hükümler uygulanmaya devam etmektedir. Bu nedenle, 15.07.2023 tarihinden önce aktifte bulunan ve diğer şartları sağlayan taşınmazların satışında KDV istisnası korunurken, bu tarihten sonra aktife giren taşınmazların satışı genel hükümler çerçevesinde KDV’ye tabi hale gelmiştir.

– Bunlarla birlikte, taşınmaz ticareti veya kiralanmasıyla uğraşan kurumların, bu amaçla ellerinde bulundurdukları taşınmazlar bakımından istisna rejimi 2023 öncesi dönemde de sınırsız şekilde uygulanmıyordu. Bu nedenle somut olayda şirketin faaliyet konusu, taşınmazın bilançoda hangi hesapta izlendiği ve taşınmazın “duran varlık” mı yoksa ticari amaçla elde tutulan bir unsur mu olduğu ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle 2023 değişikliği, doğrudan taşınmaz satışını tamamen ortadan kaldırmamış; ancak taşınmazın şirket bünyesinde tutulduğu yapılarda, doğrudan taşınmaz satışı ile şirket payı devri arasındaki vergisel farkı çok daha kritik hale getirmiştir. Yine de burada dikkat edilmesi gereken nokta, bu paragrafın yalnızca şirketin taşınmazı doğrudan satması rejimine ilişkin olduğudur; pay devri/iştirak hissesi satışı bakımından ayrı kurallar uygulanır.

Şirket Pay Devri İşlemlerinde Temel Riskler ve Due Diligence Sürecinin Önemi

Şirket pay devri modelinde alıcı, yalnızca taşınmazı değil, taşınmaza malik olan şirketin tüm hukuki, mali ve operasyonel geçmişini de devralmış olur. Bu nedenle işlem, doğrudan bir taşınmaz devrinden daha geniş kapsamlı riskler içerir. Özellikle şu hususlar önem taşır:

• Şirket geçmişinden kaynaklanan yükümlülükler: Alıcı, şirketin geçmiş dönem vergi borçları, SGK yükümlülükleri, çalışan alacakları, banka kredileri, kefaletleri, rehinleri, ticari borçları, dava ve icra takipleri gibi mevcut veya sonradan ortaya çıkabilecek yükümlülükleriyle karşılaşabilir.
• Devam eden sözleşmesel ilişkiler: Şirketin taraf olduğu kira, hizmet, yönetim, iş ve finansman sözleşmeleri; fesih, temerrüt, cezai şart veya onay gereklilikleri bakımından ayrıca risk doğurabilir.
• Taşınmaza ilişkin hukuki ve fiilî durum: Taşınmazın tapu kayıtları, takyidatları, ipotekleri, imar durumu, ruhsat belgeleri, kullanım izinleri ve taşınmaz üzerindeki fiilî-hukukî durum ayrıca incelenmelidir. Zira işlem her ne kadar pay devri şeklinde yapılandırılsa da, alıcının asıl ekonomik beklentisi çoğu zaman taşınmazın sorunsuz şekilde devralınmasıdır.
• Kamusal ve idari riskler: Şirketin vergi idaresi, SGK veya diğer kamu kurumları nezdindeki ihtilafları, yapılandırmaları, idari yaptırım riskleri ve diğer kamusal yükümlülükleri işlem kararını doğrudan etkileyebilir.

Bu riskler nedeniyle şirket pay devri işlemlerinde due diligence (durum tespiti) süreci büyük önem taşır. Due diligence, devre konu şirketin ve şirket bünyesinde yer alan taşınmazın hukuki, mali, vergisel ve operasyonel durumunun işlem öncesinde sistematik biçimde incelenmesi sürecidir. Bu incelemenin temel amacı, alıcının devralacağı yapıyı tüm yönleriyle ortaya koymak, gizli veya öngörülmeyen riskleri işlem kapanmadan önce mümkün olduğunca tespit etmek ve işlem belgelerini bu risklere uygun şekilde yapılandırmaktır. Nitekim due diligence çalışması yalnızca risklerin tespiti bakımından değil, aynı zamanda pay devir sözleşmesine eklenecek beyan ve tekeffül hükümlerinin, özel tazmin mekanizmalarının, kapanış öncesi düzeltme yükümlülüklerinin, bedel tutma veya bloke düzenlemelerinin ve diğer teminat yapılarının sağlıklı biçimde kurgulanabilmesi bakımından da belirleyici niteliktedir. Bu kapsamda hukuki, finansal ve vergisel başlıklar altında ayrı ayrı detaylı inceleme yapılarak, şirket devri ile birlikte yeni pay sahibinin üstleneceği mevcut ve muhtemel risklerin açık şekilde belirlenmesi gerekir. Aksi hâlde, başlangıçta taşınmazın doğrudan tapu devrine kıyasla maliyet avantajı sağladığı düşünülen şirket pay devri modeli, sonradan çok daha ağır ve öngörülmeyen mali ve hukuki yükümlülüklere yol açabilir.

Sonuç ve Değerlendirme

Tapu devri yerine şirket pay devrinin tercih edilmesi, özellikle yüksek bedelli ve şirket aktifinde yer alan taşınmazlara ilişkin işlemlerde önemli avantajlar sağlayabilen güçlü bir alternatif yapı sunmaktadır. Bununla birlikte bu yöntem, doğrudan taşınmaz satışından farklı olarak alıcının yalnızca taşınmazı değil, taşınmaza malik olan şirketin hukuki, mali ve operasyonel geçmişini de devralması sonucunu doğurduğundan, işlem kararı yalnızca maliyet unsurları esas alınarak verilmemelidir. Vergi riskleri, çalışan ilişkileri, finansman yapıları, sözleşmesel yükümlülükler, dava ve icra süreçleri ile taşınmazın hukuki durumu birlikte değerlendirilmelidir. Şirket geçmişinin temiz, belge ve kayıt düzeninin şeffaf, mevcut risklerin ise öngörülebilir ve yönetilebilir olduğu durumlarda şirket devri son derece işlevsel bir alternatif haline gelebilir; buna karşılık şirket bünyesinde gizli, eksik incelenmiş veya yeterince analiz edilmemiş yükümlülüklerin bulunması hâlinde, ilk bakışta avantajlı görünen bu yöntem ilerleyen aşamalarda daha ağır mali ve hukuki sonuçlar doğurabilir. Bu sebeple en sağlıklı yaklaşım, her somut işlemin kapsamlı bir hukuki inceleme, mali analiz ve güçlü sözleşmesel koruma mekanizmaları ile birlikte ele alınmasıdır.

Saygılarımızla,

Atabay Hukuk Bürosu

Giriş

Anonim şirketler, sermayesi belirli ve paylara bölünmüş olan sermaye şirketleridir. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (“TTK”) uyarınca anonim şirketlerde ortaklık payı, pay senedi ile temsil edilebilir. Pay senedi, payı temsil eden ve devrini kolaylaştıran bir kıymetli evrak niteliği taşır.

Pay senedi basımı, şirketler hukuku bakımından olduğu kadar vergisel sonuçları bakımından da önem taşımaktadır. Özellikle payın pay senedi ile temsil edilip edilmemesi, pay devrinden doğan kazancın vergilendirilmesinde farklı sonuçlar doğurabilmektedir. Bu nedenle pay senedi uygulaması, anonim şirketler ve pay sahipleri açısından yalnızca şekli bir konu değil, aynı zamanda önemli bir planlama unsurudur.

Anonim Şirketlerde Pay Senetleri

Pay senetleri, anonim şirket payını temsil eden ve payın devrini kolaylaştıran kıymetli evrak niteliğindeki belgelerdir. Anonim şirketlerde paylar nama veya hamiline yazılı olabilir. Ancak bedeli tamamen ödenmemiş paylar için hamiline yazılı pay senedi çıkarılması mümkün değildir.

TTK m. 487/1 uyarınca pay senetleri belirli şekil şartlarına tabidir. Buna göre pay senedinde; şirketin ticaret unvanı, esas sermaye tutarı, şirketin kuruluş tarihi, kuruluş tarihindeki sermaye miktarı, çıkarılan pay senedinin tertibi, tescil tarihi, senedin türü ve itibari değeri ile kaç payı içerdiği yer almalı; ayrıca şirket adına imzaya yetkili en az iki kişi tarafından imzalanmış olmalıdır. Nama yazılı pay senetlerinde bunlara ek olarak pay sahibinin adı ve soyadı veya ticaret unvanı, yerleşim yeri ve pay bedelinin ödenmiş kısmı da gösterilmelidir. Nama yazılı pay senetleri ayrıca pay defterine kaydedilir.

Pay Senetlerinin Basılma Zorunluluğu Mevcut Mu?

Anonim şirketlerde kural olarak payların mutlaka pay senedi ile temsil edilmesi zorunlu değildir. Başka bir ifadeyle, pay senedi basılması esasen ihtiyaridir. Ancak bu kuralın bazı istisnaları bulunmaktadır.

Bunlardan ilki, hamiline yazılı pay senetleridir. TTK m. 486 uyarınca, pay bedellerinin tamamının ödenmesi üzerine yönetim kurulu, bu tarihten itibaren üç ay içinde hamiline yazılı pay senetlerini bastırarak pay sahiplerine dağıtmakla yükümlüdür.

Nama yazılı pay senetleri bakımından ise kural olarak basım zorunluluğu bulunmamakla birlikte, TTK m. 486/3 uyarınca azlığın talepte bulunması hâlinde nama yazılı pay senetlerinin bastırılması ve tüm nama yazılı pay sahiplerine dağıtılması zorunlu hale gelir. Bu yönüyle, nama yazılı pay senedi basımı kural olarak ihtiyari olmakla birlikte, azlığın talebi üzerine zorunlu bir nitelik kazanabilmektedir.

Pay Senetlerinin Bastırılmasının Hukuki Sonuçları

Pay senedinin bastırılması, tek başına pay sahipliği sıfatını doğuran bir işlem değildir. Anonim şirkette pay sahipliği, esasen payın iktisabı ile kazanılır; payın senede bağlanması ise pay sahipliğini daha kolay ispat edilebilir ve devredilebilir hale getirir. Bu çerçevede pay senedi, pay üzerinde yapılacak hukuki işlemler bakımından önemli bir işlev görür ve özellikle pay devrinin belgeye bağlanması suretiyle uygulamada güven ve kolaylık sağlar.

Nama yazılı pay senetlerinde hukuki işlemle devir, kural olarak ciro edilmiş senedin zilyetliğinin devralana geçirilmesiyle gerçekleşir. Bununla birlikte, şirketle ilişkilerde yalnızca pay defterinde kayıtlı bulunan kişi pay sahibi olarak kabul edildiğinden, devralanın şirket nezdinde pay sahipliği haklarını kullanabilmesi bakımından pay defterine kayıt ayrıca önem taşır. Ayrıca nama yazılı paylar bakımından, kanunda veya esas sözleşmede öngörülen bazı sınırlamalar çerçevesinde devrin sınırlandırılması da mümkündür.

Hamiline yazılı pay senetlerinde ise devir, zilyetliğin geçirilmesine dayanır. Ancak güncel düzenleme uyarınca, hamiline yazılı pay senetlerinin devrinin şirket ve üçüncü kişiler hakkında hüküm doğurabilmesi için, devralan tarafından Merkezi Kayıt Kuruluşu’na bildirim yapılması gerekir. MKK’ya bildirim yapılmadığı sürece, hamiline yazılı pay senedine bağlı haklar şirket nezdinde ileri sürülemez ve kanundan doğan paya bağlı haklar kullanılamaz. Bu nedenle, hamiline yazılı pay senetleri bakımından yalnızca fiilî teslim artık tek başına yeterli kabul edilmemektedir.

Pay Senedi Basılmasının Vergisel Avantajları

Pay senedi basımı, anonim şirket paylarının devrinde her vergi türü bakımından aynı sonucu doğurmaz. Vergisel avantajın kapsamı, satıcının gerçek kişi veya tüzel kişi olmasına, devredilen kıymetin pay senedi ile temsil edilip edilmemesine ve ilgili payların elde tutulma süresine göre değişir. Bu nedenle pay senedi basımının vergisel etkisi değerlendirilirken gelir vergisi, kurumlar vergisi ve KDV bakımından ayrı ayrı inceleme yapılması gerekir.

1- Gelir Vergisi Açısından

Gerçek kişi satıcı bakımından en belirgin vergisel avantaj, anonim şirket payının hisse senedi veya geçici ilmühaber ile temsil edilmesinden doğar. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 80. maddesi uyarınca, ivazsız iktisap edilenler ile tam mükellef kurumlara ait olup iki yıldan fazla süreyle elde tutulan hisse senetlerinin elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilmez. Buna karşılık, payların hisse senedine veya geçici ilmühabere bağlanmamış olması ya da iki yıllık elde tutma süresinin sağlanmaması halinde, satış kazancı kural olarak değer artış kazancı rejimi içinde vergilendirilir.

2- Kurumlar Vergisi Açısından

5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-e maddesi kapsamında, kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle yer alan iştirak hisselerinin satışından doğan kazancın %50’lik kısmı kurumlar vergisinden istisnadır. İstisnadan yararlanılabilmesi için satış kazancının istisnaya konu edilen kısmının pasifte özel bir fon hesabına alınması ve satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar bu fonda tutulması gerekir. Ayrıca satış bedelinin satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Bu şartların ihlali halinde istisna kaybedilir ve satış kazancı genel esaslara göre vergilendirilir.

3- Katma Değer Vergisi (KDV) Açısından

KDV bakımından değerlendirme yapılırken gerçek kişiler ile kurumlar arasında ayrım gözetilmelidir. Gerçek kişilerin, ticari organizasyon kapsamında olmayan pay devirleri kural olarak KDV’nin konusuna girmez. Kurumlar bakımından ise iki ayrı istisna gündeme gelebilir. İlk olarak, pay senedi ile temsil edilen anonim şirket paylarının devrinde, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17/4-g maddesi kapsamında KDV istisnası bulunduğu kabul edilmektedir. Bu yönüyle, payların pay senedine bağlanmış olması KDV bakımından ayrıca önem taşır.

Buna karşılık, pay senedine bağlanmamış iştirak hisselerinin devrinde KDV istisnası tamamen ortadan kalkmış değildir. KDV Kanunu’nun 17/4-r maddesi uyarınca, kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisselerinin satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler KDV’den istisnadır. Ancak istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları iştirak hisselerinin teslimleri bu istisnadan yararlanamaz. Dolayısıyla tüzel kişi ortak tarafından yapılan her pay devrinde otomatik olarak KDV doğduğunu söylemek doğru değildir; vergisel sonuç, payın senede bağlanıp bağlanmamasına, aktifte bulundurma süresine ve payın elde tutulma amacına göre değişir.

Sonuç ve Değerlendirme

Anonim şirketlerde pay senedi basımı, her ne kadar zorunlu bir uygulama olmasa da, hem şirketler hukuku hem de vergi hukuku bakımından önemli sonuçlar doğuran stratejik bir işlemdir. Pay senetleri, pay sahipliğinin ispatı, pay devrinin kolaylaştırılması ve paya bağlı hakların daha düzenli şekilde kullanılabilmesi bakımından işlev görürken; vergisel açıdan özellikle gerçek kişi pay sahipleri yönünden önemli avantajlar sağlayabilmektedir. Tüzel kişi ortaklar bakımından ise vergisel avantaj, doğrudan pay senedinin varlığından değil, iştirak hissesi niteliği, aktifte bulundurma süresi ve ilgili vergi mevzuatındaki şartların sağlanmasından kaynaklanmaktadır. Bu nedenle pay senedi basımı, yalnızca şekli bir şirket işlemi olarak değil, pay devri planlaması, vergisel risklerin azaltılması ve hukuki güvenliğin güçlendirilmesi bakımından bütüncül şekilde değerlendirilmelidir.

Saygılarımızla,

Atabay Hukuk Bürosu

Giriş

Türkiye, stratejik konumu ve gelişen ekonomisiyle yabancı yatırımcılar ve çalışanlar için cazip bir merkez haline gelmiştir. Ancak, her ülkede olduğu üzere yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de çalışabilmesi için belirli hukuki prosedürlere uymaları gerekmektedir.

Yabancıların Türkiye’de Çalışma İzni Alma Zorunluluğu

Türkiye’de yabancı uyruklu kişilerin istihdam edilmesi, 6735 sayılı Uluslararası İşgücü Kanunu ile düzenlenmiştir. Buna göre, Türkiye’de çalışmak isteyen yabancılar, çalışma izni almak zorundadır. Bu izin, T.C. Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı tarafından verilir ve belirli kriterlere göre değerlendirilir.

Yabancı Çalışma İzni Türleri

Türkiye’de yabancılar için başlıca üç farklı çalışma izni türü bulunmaktadır:

• Süreli Çalışma İzni: İlk başvuruda en fazla bir yıl süreyle verilen bu izin, belirli bir işyerinde ve belirli bir işte çalışmak üzere düzenlenir. İzin süresinin bitiminde, aynı işverenle devam edilmesi durumunda ilk uzatmada en fazla iki yıl, sonraki uzatmalarda ise en fazla üç yıl süreyle uzatma imkânı bulunmaktadır. İşverenler için en sık başvuru yapılan çalışma izni, bu izin türüdür.
• Süresiz Çalışma İzni: Türkiye’de uzun dönem ikamet izni bulunan veya en az sekiz yıl yasal çalışma iznine sahip yabancılar, süresiz çalışma iznine başvurabilirler. Bu izin, yabancıya Türkiye’de süresiz çalışma ve ikamet hakkı tanır. Ancak, başvuru şartlarının sağlanması, iznin otomatik olarak verileceği anlamına gelmemektedir. Süresiz çalışma izni belgeleri çalışma izni başlangıç tarihi itibarıyla her beş yılın sonunda yenilenir. Belge yenileme başvurusu süresiz çalışma izni başlangıç tarihinden itibaren beş yıllık sürenin dolmasından önceki altı ay içerisinde ve her halükarda süre dolmadan yapılır.
• Bağımsız Çalışma İzni: Bir işverene bağlı olmaksızın, kendi ad ve hesabına çalışmak isteyen yabancılara verilen bu izin, süreli olarak düzenlenir. Başvurunun uluslararası işgücü politikası doğrultusunda değerlendirilmesinde, yabancının eğitim düzeyi, mesleki deneyimi, Türkiye’deki faaliyetinin veya yatırımının ülke ekonomisine ve istihdama etkisi gibi kriterler göz önünde bulundurulur.
• Turkuaz Kart: Uluslararası işgücü politikası doğrultusunda; eğitim düzeyi, mesleki deneyimi, bilim ve teknolojiye katkısı, Türkiye’deki faaliyetinin veya yatırımının ülke ekonomisine ve istihdama etkisi ile Uluslararası İşgücü Danışma Kurulu önerileri ve Bakanlıkça belirlenen usul ve esaslara göre başvurusu uygun görülen yabancılara Turkuaz Kart verilir.

Çalışma İzni Başvuru Süreci ve Uzatma Başvuruları

Yabancı uyruklu kişiler, işverenle iş sözleşmesi imzalamasını müteakiben çalışma izni başvurularını yurt içinden veya yurt dışından yapabilirler:

• Yurt İçi Başvurular: En az altı ay geçerli ikamet iznine sahip yabancılar, e-Devlet sistemi üzerinden çalışma izni talebinde bulunabilirler.
• Yurt Dışı Başvurular: Türkiye’de çalışmak isteyen yabancılar, kendi ülkelerindeki T.C. konsoloslukları aracılığıyla başvuru yapabilirler. Onaylanması halinde, işverenin e-Devlet sistemi üzerinden gerekli belgeleri tamamlaması gerekmektedir.

Çalışma izninin uzatılmasına yönelik başvurularda e-Devlet üzerinden elektronik ortamda yapılır. Bir çalışma izninin süresinin uzatılabilmesi için; mevcut çalışma izninin bitimine 60 gün kalmasından itibaren, izin süresi dolmadan başvuruda bulunulması gerekmektedir. Çalışma izninin süresinin bitiminden sonra yapılan süre uzatım başvuruları ilk başvuru usul ve esaslarına tabi olarak değerlendirilir.

Bir yıllık kanuni çalışma süresinden sonra, yapılacak uzatma başvurusunun 6735 sayılı Kanun’un 7’nci maddesine göre olumlu değerlendirilmesi hâlinde aynı işverene bağlı olarak ilk uzatma başvurusunda en çok iki yıl, sonraki uzatma başvurularında ise en çok üç yıla kadar çalışma izni verilebilir. Farklı bir işveren yanında çalışmak üzere yapılan başvurular ilk başvuru usul ve esaslarına tabi olarak değerlendirilir.

İstisnai Durumlar ve Muafiyetler

Bazı yabancı grupları, çalışma izninden muaf tutulabilir. Bu gruplar arasında;

• Türkiye’de eğitim ve staj gören ve belirli şartları taşıyan öğrenciler,
• Uluslararası kuruluşlarda görev alan uzmanlar,
• Geçici olarak sportif, sanatsal veya bilimsel etkinliklerde bulunan profesyoneller yer almaktadır.

Çalışma izni muafiyeti, Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı tarafından resmî bir belge şeklinde düzenlenen ve geçerlilik süresi içinde yabancıya Türkiye’de çalışma izni almaksızın çalışma ve ikamet hakkı veren muafiyeti ifade eder. Çalışma izni muafiyeti, geçerli olduğu sürece, ikamet izni yerine geçer.

Çalışma İzninin İkamet İznine Etkisi

Geçerli bir çalışma izni, aynı zamanda ikamet izni yerine de geçmektedir. Ancak, çalışma izninin süre dolmadan yenilenmemesi durumunda, yabancının Türkiye’deki ikamet hakkı da sona erebilir. Bu nedenle, çalışma izni sürelerinin dikkatle takip edilmesi önem arz etmektedir.

Sonuç ve Değerlendirme

Türkiye’de yabancı kişilerin istihdamı hem işverenler hem de yabancı çalışanlar için belirli yasal prosedürlere tabidir. İlgili mevzuata uygun olarak yapılan başvurular, yabancıların Türkiye’de resmi olarak çalışmasını sağlarken, yasadışı çalışmanın önlenmesi için de büyük önem taşımaktadır. Doğru bilgilendirme ve mevzuata uygunluk, yabancı çalışanların ve işverenlerin hukuki sorunlarının önüne geçmek için kritik rol oynamaktadır.

Saygılarımızla,

Atabay Hukuk Bürosu

Giriş

Devletlerin egemenlik yetkisi gereği, bir mahkeme kararının kural olarak yalnızca verildiği devlet ülkesinde hüküm ve sonuç doğurması kabul edilir. Bu nedenle, bir yabancı mahkeme kararının başka bir devlette kendiliğinden geçerlilik kazanması veya icra edilmesi mümkün değildir. Ancak uluslararası ticari, ailevi ve miras ilişkilerinin artması, yabancı mahkeme kararlarının sınır aşan etkiler doğurmasını kaçınılmaz hale getirmiştir.

Bu ihtiyaç doğrultusunda gelişen tanıma ve tenfiz kurumları, yabancı mahkeme kararlarının başka bir devlet ülkesinde hukuki sonuç doğurmasını sağlamaktadır. Türk hukukunda bu konu, esas olarak 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun’un (‘‘MÖHUK’’) 50. maddesi ve devamında düzenlenmiştir. Bu makalede, yabancı mahkeme kararlarının tanınması ve tenfizi; kavramsal çerçevesi, şartları, usulü ve yargısal denetimin sınırları bakımından mevzuat, doktrin ve içtihatlar ışığında ele alınacaktır.

Tanıma ve Tenfiz Nedir?

Tanıma, yabancı bir ülkede verilen mahkeme kararının, Türkiye’de kesin hüküm veya kesin delil olarak kabul edilmesini ifade etmektedir. Tanıma kararı ile yabancı ilam, Türk hukuk düzeninde hukuki varlık kazanmakta; ancak icra edilebilirlik sonucunu doğurmamaktadır. Bu yönüyle tanıma, yabancı kararın maddi anlamda kesin hüküm gücünün Türkiye bakımından tanınmasını sağlamaktadır.

Tanıma özellikle kişisel hâl ve statüye ilişkin kararlar bakımından önem arz etmektedir. Boşanma, evliliğin iptali, soybağı ve evlat edinme gibi inşai veya tespit kararları, kural olarak eda hükmü içermediğinden tenfize değil, tanımaya konu olmaktadır. Nitekim 5718 sayılı Kanun’un “Tanıma” başlıklı 58. Maddesinde yer verilen “Yabancı mahkeme ilâmının kesin delil veya kesin hüküm olarak kabul edilebilmesi yabancı ilâmın tenfiz şartlarını taşıdığının mahkemece tespitine bağlıdır. Tanımada 54 üncü maddenin birinci fıkrasının (a) bendi uygulanmaz.” şeklindeki ifade ile tanıma kararı verilebilmesi için de 5718 sayılı Kanun’un tenfiz şartlarına ilişkin 54. Maddesinin kıyasen uygulanacağı anlaşılmaktadır.

Tenfiz ise, yabancı mahkeme kararlarının Türkiye’de icra edilebilir hale gelmesi anlamına gelmektedir. Maddi tazminat, nafaka alacakları, ticari alacaklar ve iş hukuku ile ilgili eda hükmü nitelikli kararlar için tenfiz prosedürü işletilmektedir. MÖHUK md. 50’de yabancı mahkeme kararının tenfizine ilişkin, “Yabancı mahkemelerden hukuk davalarına ilişkin olarak verilmiş ve o devlet kanunlarına göre kesinleşmiş bulunan ilâmların Türkiye’de icra olunabilmesi yetkili Türk mahkemesi tarafından tenfiz kararı verilmesine bağlıdır” şeklindeki düzenlemeye yer verilmiştir.

Tanıma ve tenfiz hukuki müesseselerinin temel dayanağı 5718 sayılı MÖHÜK; Türkiye’nin tarafı bulunduğu uluslararası sözleşmeler uluslararası hukukta kendisine uygulama alanı bulan mütekabiliyet yani karşılıklılık ilkesidir. Mütekabiliyet ilkesi devletlerin yargı kararlarının icrası konusunda karşılıklı saygı ve iş birliği içinde hareket etmelerini ifade etmektedir. Tanımda da belirtildiği üzere “yargı kararlarının icrası” özelinde aranan bir şart olduğundan esasında yalnızca tenfiz kararları bakımından mütekabiliyet ilkesinin yerine getirilmiş olması aranır.

Tanıma ve Tenfiz Davasının Şartları

Bir üst başlıkta da belirtildiği üzere tanıma ve tenfiz için aranan şartlar Kanun’un 54/1-a maddesi yani karşılıklılık şartı hariç olmak üzere aynı olduğundan bu kısımda her kişi bakımından aranan şartlara yer verilmektedir. Kanun’un genel düzenlenme şekli incelendiğinde “Tenfiz Şartlar” başlığı ile 54. Maddenin düzenlendiği görülmekte birlikte 50. Maddede de ön şartlara yer verildiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle varlığına ihtiyaç duyulan tüm şartların “ön şartlar” ve de “esas şartlar” olarak nitelendirilmesi mümkündür.

5718 sayılı Kanun’un “Tenfiz Kararı” başlıklı 50. Maddesi “Yabancı mahkemelerden hukuk davalarına ilişkin olarak verilmiş ve o devlet kanunlarına göre kesinleşmiş bulunan ilâmların Türkiye’de icra olunabilmesi yetkili Türk mahkemesi tarafından tenfiz kararı verilmesine bağlıdır. (2) Yabancı mahkemelerin ceza ilâmlarında yer alan kişisel haklarla ilgili hükümler hakkında da tenfiz kararı istenebilir.” Şeklinde düzenlendiğinden ön şartlar aşağıdaki şekilde sayılabilecektir:

• Yabancı bir devletin yargı organı tarafından verilmiş bir karar olması:

Yabancı bir mahkemece verilmiş olan bir ilam arandığından yabancı devletlerin idari makamlarınca verilen kararların doğrudan tanıma veya tenfiz davası açılması yolu ile Türkiye’de uygulanabilir hale getirilmesi mümkün değildir. Ancak bu konuda da bazı istisnalar bulunmakta olup kanunlarda belirtile hallerde (Örneğin evlat edinmeye ilişkin 5490 sayılı Nüfus Hizmetleri Kanunu’nun 30/2 maddesi) idari makamlarca verilen kararlar için de tanıma veya tenfiz kararı alınabilmesi mümkündür.

• Yabancı mahkemelerin hukuk davalarına ilişkin veya ceza davalarında kişisel haklarla ilişkili verilmiş bir hüküm olması.

Tanıma ve tenfiz kararı verilebilmesi bakımından esas olan uyuşmazlığın özel hukuka tabi olmasıdır. Ancak bunun istisnası; 5718 sayılı Kanun’un 50/2 hükmü ile ceza ilamlarında da kişisel haklara ilişkin bölümlerin tenfiz edilmesine karar verilmesi şeklinde düzenlenmiştir.

• Kararı veren devlet kanunlarına göre maddi ve şekli anlamda kararın kesinleşmiş olması.

Tenfiz veya tanıma talebine konu yabancı mahkeme kararının hem maddi hem de şekli anlamda kesinleşmiş olması aranmaktadır; zira Kanun’un 59. Maddesi “Yabancı ilâmın kesin hüküm veya kesin delil etkisi yabancı mahkeme kararının kesinleştiği andan itibaren hüküm ifade eder.” şeklindedir. Bu kapsamda kararın kesinleşmemiş olması talebin reddi sebebidir.

Tenfiz kararı verilebilmesi için gerekli bulunan özel şartlar ise 5718 sayılı Kanun’un 54. Maddesi kapsamında aranacak şartlar aşağıdaki gibi sıralanabilmektedir;

• Mütekabiliyet (Karşılıklılık ilkesi):

Mütekabiliyet ilkesi; tenfiz kararlarının hem dayanağı hem de asıl şartlarından biri konumundadır. Zira Kanun’un mevzu bahis 54/1-a hükmü “Türkiye Cumhuriyeti ile ilâmın verildiği devlet arasında karşılıklılık esasına dayanan bir anlaşma yahut o devlette Türk mahkemelerinden verilmiş ilâmların tenfizini mümkün kılan bir kanun hükmünün veya fiilî uygulamanın bulunması” şeklinde düzenlenmektedir. Madde metninden de görüldüğü üzere akdi, fiili veya hukuki bir karşılıklılık bulunması yeterli görülmektedir. Mütekabiliyet ilkesi tanıma taleplerinde aranmamaktadır.

• İlamın yetkili mahkeme tarafından verilmiş olması:

5718 sayılı Kanun’un 54/1-b hükmü “İlâmın, Türk mahkemelerinin münhasır yetkisine girmeyen bir konuda verilmiş olması veya davalının itiraz etmesi şartıyla ilâmın, dava konusu veya taraflarla gerçek bir ilişkisi bulunmadığı hâlde kendisine yetki tanıyan bir devlet mahkemesince verilmiş olmaması.” şeklinde düzenlenmektedir. Dolayısıyla yabancı mahkeme ilanının münhasıran Türk Mahkemelerinin bakmakla yükümlü olduğu konuda verdiği kararlara ilişkin tenfiz talepleri doğrudan reddedilecek ve Türk mahkemelerinde taraflarca yeniden dava ikame edilmesi gerekecektir. Ancak bunun dışında kalan kararların yetki bakımından incelenmesi ancak taraflardan birinden yetkiye ilişkin itiraz gelmesi şartıyla mümkündür.

Türk Mahkemelerinin münhasır yetkili olduğu uyuşmazlıklara; taşınmazın aynından doğan davalar (HMK md.12 taşınmaz yeri mahkemesi yetkilidir.), iflas kararı verilmesine ilişkin davalar (İİK md.154), vesayet davaları (Yargıtay tarafından Türkiye’nin münhasır yetkili olduğu içtihat edilmiş olmakla birlikte öğretide tart) örnek verilecektir. Ancak işbu makalemizde her ne kadar detayına girilmeyecek ise de münhasır yetkinin niteliği ve kapsamına yönelik doktrinde farklı görüşmelerin bulunduğunu da söylemek isteriz. Örneğin; doktrindeki bir kısım yazarlar bakımından 5718 sayılı Kanun’un “Türk Mahkemelerinin Milletlerarası Yetkisi” konulu 44-47 maddeleri kapsamında işçi, tüketici ve sigorta ettiren, sigortalı ile lehtar lehine sınırlı münhasır yetki kuralının kabul edildiği durumda; bu uyuşmazlıklar yönünden yabancı mahkeme kararlarının Türkiye’de tanınması ve tenfizine ilişkin taleplerin reddedilmesi gerektiğini savunmaktadırlar.

• Hükmün kamu düzenine aykırı olmaması:

Yabancı mahkeme kararının Türk kamu düzenine açıkça aykırı olmaması gerekmektedir. Kamu düzeni, dar ve istisnai yorumlanması gereken bir kavramdır. Yargıtay içtihatlarında, her hukuka aykırılığın kamu düzeni ihlali oluşturmayacağı; yalnızca Türk hukukunun temel ilkelerini ve anayasal değerlerini zedeleyen hâllerin bu kapsamda değerlendirileceği kabul edilmektedir.

• Savunma hakkının korunmuş olması:

5718 sayılı Kanun’un 54/1-ç maddesi “O yer kanunları uyarınca, kendisine karşı tenfiz istenen kişinin hükmü veren mahkemeye usulüne uygun bir şekilde çağrılmamış veya o mahkemede temsil edilmemiş yahut bu kanunlara aykırı bir şekilde gıyabında veya yokluğunda hüküm verilmiş ve bu kişinin yukarıdaki hususlardan birine dayanarak tenfiz istemine karşı Türk mahkemesine itiraz etmemiş olması” şeklinde düzenlenmektedir. İşbu hüküm uyarınca hakkında tenfiz istenen kişinin, yabancı mahkeme yargılamasında usulüne uygun şekilde davet edilmiş veya temsil edilmiş olması gerekmektedir. Aksi hâlde, adil yargılanma ve savunma hakkının ihlali söz konusu olacağından tenfiz talebin reddi gündeme gelecektir.

• Tanıma ve tenfize engel diğer nedenlerin bulunmaması:

5718 sayılı Kanun’un 55. Maddesinin ikinci fıkrası kapsamında karşı tarafın MÖHUK’ta düzenlenen tenfiz veya tanıma şartlarının gerçekleşmediği veya yabancı mahkeme ilâmının kısmen veya tamamen yerine getirilmiş yahut yerine getirilmesine engel bir sebep ortaya çıkmış olduğunu öne sürerek itiraz edebileceği düzenlenmektedir. Dolayısıyla yukarıda yer verilen ön ve esas şartların bulunduğu halde dahi karşı taraf mahkeme ilanının yerine getirilmiş olduğunu veya yerine getirilmesinin mümkün olmadığını iddia ve ispat ederek tenfiz veya tanıma talebinin reddini sağlayabilecektir.

Tanımaya ilişkin Kanun’un 58. Maddesinin ilk fıkrasında yer verilen “yabancı mahkeme ilâmının kesin delil veya kesin hüküm olarak kabul edilebilmesi yabancı ilâmın tenfiz şartlarını taşıdığının mahkemece tespitine bağlıdır. Tanımada 54 üncü maddenin birinci fıkrasının (a) bendi uygulanmaz.” hükmü doğrultusunda 54/1-a maddesi doğrultusunda aranan mütekabiliyet ilkesi hariç olmak üzere yukarıda yer verilen şartların tümünün tanıma talebinde de mahkemece varlığı aranacaktır.

Tanıma ve Tenfiz Davalarında Usul

Tanıma ve tenfiz davalarında uygulanacak usul hâkimin hukukuna göre belirlenecek; yani Türk hukukunda belirlenmiş usul kuralları uygulama alanı bulacaktır. Tanıma ve tenfiz davalarında genel görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleri olmakla birlikte boşanma, nafaka, velayet gibi aile hukukuna tabi davalar olması halinde görevli mahkeme aile mahkemesi olacaktır.

Yetkili mahkemenin nasıl belirleneceği ise yine 5718 sayılının Kanun’un 51. Maddesinde düzenlenmektedir. Buna göre; davalının yerleşim yeri, yok ise sakini olduğu yer mahkemesi, bunlardan ikisi de mevcut değil ise dava Ankara, İstanbul veya İzmir mahkemelerinde açılmalıdır. 5718 sayılı Kanun’un 55. Maddesi kapsamında tenfiz ve tanıma kararlarına ilişkin davaların basit yargılama usulüne tabi olduğu belirtilmiştir.

Kanun’un 52. ve 53. Maddelerinde ise dava dilekçesinin içermesi gereken unsurlar; dava dilekçesine eklenecek belgeler düzenlenmiş olup dava dilekçesi ekinde tenfizi veya tanınması istenen mahkeme kararının ve kararın kesinleştiğini gösteren belgenin o devletin yetkili makamlarınca onanmış aslı veya ilâmı veren yargı organı tarafından onanmış örneği ve onanmış tercümesinin aranacağına yer verilmiştir. Yine ülkemizde Yabancı Resmi Belgelerin Tasdiki Mecburiyetinin Kaldırılmasına Dair 5 Ekim 1961 tarihli Lahey Sözleşmesi’nin 1985 yılından itibaren yürürlüğe girmesi ile birlikte Sözleşme’ye taraf olan devletler bakımından belgelerin apostil şerhi alınması suretiyle de kullanılmasına imkan sağlanmıştır.

Nitekim tanıma veya tenfiz talebinin şartlardan birinin eksikliği nedeniyle reddedilmesi halinde yabancı mahkeme kararı her ne kadar 5718 sayılı Kanun kapsamında kesin delil niteliği haline gelmeyecek ise de Türkiye’de asıl uyuşmazlığa ilişkin açılacak davada takdiri delil olarak öne sürülebilecek ve Türk mahkemesince değerlendirmeye alınabilecektir.

Revizyon Yasağı (Révision au fond) Nedir?

Tanıma ve tenfiz talebinin mahkemeye ulaşması akabinde Türk mahkemesi yalnızca 5718 sayılı Kanun’da yer verilen şartların sağlanıp sağlanmadığı yönünde bir inceleme yetkisine sahiptir. Yani mahkeme; davaya konu uyuşmazlığın esasına, maddi boyutuna ilişkin bir inceleme değerlendirme yapma imkanını haiz değildir. Kaldı ki uyuşmazlığın maddi boyutuna yapılacak inceleme tanıma ve tenfiz müesseselerinin pragmatik boyutunu ortadan kaldıracak; mevzuattaki bu düzenlemeleri anlamsız hale getirecektir. Bu hususta Yargıtay 11. HD, 16.01.2019 tarih ve 2018/2555 E. 2019/391 K. sayılı kararında, revizyon yasağının kabul edilmesinin gerekçesini “Buna göre örneğin Türk tenfiz hakimi “kural olarak” yabancı mahkeme kararının doğruluğunu inceleyemez (revizion au fond yasağı). Zira aksinin kabulü, aynı davanın Türk mahkemesinde tekrar görülmesi ve yeni bir Türk mahkemesi kararının ortaya çıkması sonucunu doğurur” şeklinde görüş bildirmiştir.

Boşanma Kararları Bakımından Süreç

5490 sayılı Nüfus Hizmetleri Kanunu, Yabancı Ülke Adlî veya İdarî Makamlarınca Verilen Kararların Nüfus Kütüğüne Tescili Hakkında Yönetmelik kapsamında ile boşanma kararları bakımından işbu makalemizde yer verilen tanıma ve tenfiz davaları dışında bir idari başvuru ile boşanmaya, evliliğin butlanına, iptaline veya mevcut olup olmadığının tespitine ilişkin verilen kararların aile kütüğüne tesciline ilişkin yabancı mahkeme kararının doğrudan nüfus kütüğüne tescili imkanı getirilmiştir. Dolayısıyla yabancı ülke adlî veya idarî makamlarınca verilen kararların nüfus kütüklerine tescili için yurt dışında kararın verildiği ülkedeki dış temsilciliklere, yurt içinde ise bazı il nüfus ve vatandaşlık müdürlüklerine başvuru yapılabilmesi mümkündür.

Sonuç ve Değerlendirme

Yabancı mahkeme kararlarının tanıma ve tenfizi, uluslararası hukuki ilişkilerin sürekliliği ve bireylerin kazanılmış haklarının korunması bakımından çağdaş hukuk sistemlerinin vazgeçilmez kurumları arasında yer almaktadır. Türk hukukunda bu alanın 5718 sayılı MÖHUK ile ayrıntılı ve sistematik biçimde düzenlenmiş olması, devletin egemenlik yetkisi ile uluslararası hukuki iş birliği arasında dengeli bir yapı kurulmasını sağlamaktadır. Tanıma ve tenfiz şartlarının kanunda sınırlı ve açık şekilde öngörülmesi, uygulamada hukuki öngörülebilirliği artırmakta ve keyfî değerlendirmelerin önüne geçmektedir.

Bu çerçevede, kamu düzeni ve savunma hakkı kavramlarının dar ve ölçülü yorumlanması büyük önem taşımaktadır. Yargıtay içtihatlarında benimsenen bu yaklaşım, yabancı mahkeme kararlarının sırf Türk hukukundan farklı düzenlemeler içermesi nedeniyle reddedilmesini engellemekte; uluslararası özel hukuk alanında hukuki güvenliğin sağlanmasına hizmet etmektedir. Tanıma ve tenfiz kurumlarının mevzuatın amacına uygun ve istikrarlı biçimde uygulanması, Türk hukukunun uluslararası alandaki etkinliğini ve güvenilirliğini güçlendiren temel unsurlardan biridir.

Saygılarımızla,

Atabay Hukuk Bürosu

Giriş

Turizm tesis alanları, imar planlarıyla belirlenen kullanım kararlarının yanı sıra turizm mevzuatına özgü sınırlamalara tabi olan özel statülü alanlardır. Bu nedenle, bu alanlarda geliştirilen projeler klasik konut projelerinden farklı bir hukuki çerçeve içinde değerlendirilir.

Bu alanlarda yapılaşma sürecine başlanmadan önce, öncelikle ilgili imar planlarının dikkatle incelenmesi ve projenin bu planlara uygun şekilde geliştirilmesi gerekir. Ancak uygulamada, bazı yapı sahipleri ve müteahhitler tarafından turizm tesis alanlarında konut niteliğinde kullanıma yönelen projelerin geliştirildiği görülmüştür. 2024 yılında yapılan mevzuat değişiklikleriyle de, turizm alanlarının amacı dışında kullanılmasının önüne geçilmesi hedeflenmiştir.

Bu yazımızda, turizm tesis alanlarının hukuki statüsü, uygulamada yapılan hatalı değerlendirmeler ile 2024 yılı öncesi ve sonrası bakımından kullanım modelleri ele alınacaktır.

Turizm Tesis Alanlarının Hukuki Statüsü

Turizm alanları; Cumhurbaşkanlığı kararı ile kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgesi (KTKGB) ve/veya turizm merkezi (TM) olarak belirlenmekte ve ilan edilmektedir. Bu alanlar bakımından Bakanlıkça turizm amacına özgü imar planları hazırlanır. İmar planları doğrultusunda turizm alanlarında geliştirilecek olan projelerde 3194 sayılı İmar Kanunu, 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanunu Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik (‘‘Yönetmelik’’) uygulama alanı bulur.

Turizm tesis alanlarının hukuki niteliği gereği, bu alanlarda klasik anlamda konut projesi geliştirilmesi kural olarak uygun değildir. Yapılaşmanın, taşınmazın imar planındaki kullanım kararına ve Bakanlık tarafından belirlenen kriterlere uygun şekilde gerçekleştirilmesi; inşa edilen yapıların da yine bu amaca uygun olarak kullanılması ve işletilmesi gerekir.

Bununla birlikte uygulamada, özellikle yapılaşma kapasitesinin yüksek olduğu bazı taşınmazlarda, oluşturulan birimlerin otel, apart otel veya pansiyon gibi turizm amaçlı kullanım yerine, arsa payı veya benzeri modeller üzerinden fiilen bağımsız kullanım mantığıyla üçüncü kişilere devredildiği görülmektedir. Bu durum, turizm tesis alanlarının hukuki statüsü ile fiili kullanım biçimi arasında ciddi tartışmaları da beraberinde getirmektedir.

2024 Yılındaki Düzenlemeler Öncesinde Uygulama

Turizm tesis alanlarının hukuki statüsü imar ve turizm mevzuatı ile açık biçimde belirlenerek bu alanların turizm amacı dışında kullanılmaması gerektiği hüküm altına alınmıştır. Buna rağmen, artan konut talebi nedeniyle, müteahhitler tarafından bu alanlarda konut veya karma proje niteliği taşıyan yapılar geliştirildiği görülmektedir.

Turizm mevzuatı uyarınca, konaklama birimleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması mümkün değildir. Bunun temel nedeni, turizm tesislerinin tek bir işletme bütünlüğü içinde faaliyet göstermesinin zorunlu olmasıdır. Dolayısıyla, bu alanlarda inşa edilen birimlerin klasik anlamda bağımsız bölüm olarak ayrı ayrı satılması hukuken mümkün değildi.

Uygulamada ise turizm tesis alanlarının konut olarak kullanılabilmesi için farklı bir satış modeli geliştirilmiştir. Projelerde, bağımsız bölüm satışı yerine arsa paylarının üçüncü kişilere devri yoluna gidilmiş; böylece taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin paylı mülkiyet ilişkisi kurması sağlanmıştır. Sonrasında ise paydaşlar arasında kullanma, yararlanma, yönetim düzeni ve ön alım hakkından feragat gibi konuları düzenleyen sözleşmeler yapılmış; bu sözleşmelerin tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh edilmesiyle birlikte, taraflar arasında kurulan bu kullanım düzeni üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale getirilmiştir. Sonuç olarak, hukuken bağımsız bölüm satışı yapılamayan bir yapıda, fiilen bağımsız bölüm kullanımına benzeyen bir sistem oluşturulmuştur.

Turizm tesis alanlarının amacı dışında kullanıldığının Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından tespiti üzerine ise Bakanlık, bu tür şerhlerin yapılmaması yönünde tapu müdürlüklerine görüş bildirmiştir. Buna karşılık tapu müdürlükleri, söz konusu görüşe dayanarak işlem tesis etmemiş; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyete ilişkin hükümleri çerçevesinde paydaşların taleplerini kabul ederek bu şerhleri işlemeye devam etmiştir.

Nihayetinde, 11 Nisan 2024 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 8447 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Yönetmelik’te yapılan değişikliğiyle ortaya çıkmıştır. Bu değişiklikle, daha önce paylı mülkiyet hükümleri çerçevesinde tapuya şerh ettirilen kullanma, yararlanma, yönetim düzenine ilişkin sözleşmelerin tapuya şerhi yasaklanmıştır. Bununla birlikte, yönetmelik düzeyinde getirilen bu sınırlamaların kanundan doğan bir hakkı daraltıp daraltamayacağı hususu, hukuk çevrelerinde ayrıca tartışma konusu olmaya devam etmektedir.

2024 Değişiklikleri Sonrası Durum

2024 yılında yapılan düzenlemelerle getirilen tapu şerhi yasağı sonucunda, daha önce bu sözleşmelere tapu şerhi yoluyla kazandırılan güçlü hukuki etki büyük ölçüde ortadan kalkmıştır. Bu durum, taraflar arasında kararlaştırılan kullanım, yararlanma ve yönetime ilişkin düzenlemelerin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliğini de sona erdirmiştir.

Bu değişikliğe paralel olarak yayımlanan 2024/6 sayılı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Genelgesi de uygulamadaki tereddütleri gidermeyi ve idari uygulamada birlik sağlamayı hedeflemiştir. Genelgede, turizm alanlarında bağımsız bölüm mantığına dayalı uygulamaların engellenmesi, bu alanların turizm amacı dışında kullanılmasının önüne geçilmesi ve hem tapu işlemlerinde hem de ruhsat süreçlerinde bu yaklaşımın esas alınması gerektiği açık biçimde ortaya konulmuştur.

2024 öncesinde yararlanma ve kullanım sözleşmelerinin tapuya şerh edilmesi, bu sözleşmelere üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik sağlamakta ve yatırımcılar bakımından önemli bir güvence oluşturmaktaydı. Ancak şerh imkânının kaldırılmasıyla birlikte, bu sözleşmelerin etkisi büyük ölçüde taraflar arasındaki borç ilişkisi ile sınırlı hale gelmiştir.

Bunun yanında, tapu kayıtlarında taşınmazın turizm amacı dışında kullanılamayacağı ve bağımsız bölüm oluşturulamayacağı yönünde açıklamalara yer verilmesi de uygulamadaki sınırlayıcı yaklaşımı güçlendirmiştir. Özellikle 2024/6 sayılı Genelge sonrasında, idarenin önceki döneme kıyasla daha tutarlı ve daha sıkı bir uygulama benimsediği görülmektedir. Bu da, daha önce farklı sözleşmesel araçlarla sürdürülen kullanım modellerinin artık çok daha sınırlı bir alanda uygulanabilmesine yol açmıştır.

Sonuç ve Değerlendirme

2024 yılında yürürlüğe giren düzenlemeler, turizm tesis alanlarında uzun süredir devam eden ve mevzuatın sınırlarını zorlayan uygulamaları sona erdirmeye yönelik açık bir idari iradeyi ortaya koymaktadır. Bu düzenlemeler ile turizm alanlarının konutlaşmasının önüne geçilmesi, tesis bütünlüğünün korunması ve sözleşmesel yollarla oluşturulan fiili mülkiyet benzeri yapıların ortadan kaldırılması amaçlanmaktadır. Bununla birlikte, söz konusu müdahalenin mülkiyet hakkı, sözleşme serbestisi ve kazanılmış haklar bakımından doğurabileceği sonuçlar, önümüzdeki dönemde yargı kararları ve idari uygulamalar çerçevesinde daha net şekilde şekillenecektir.

Saygılarımızla,
Atabay Hukuk Bürosu

Giriş

1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar (‘‘32 Sayılı Karar’’) ve bu 32 Sayılı Karar’a ilişkin 2008-32/34 sayılı Tebliğ çerçevesinde, Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında akdedecekleri belirli sözleşmelerde bedelin ve sözleşmeden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılmasına çeşitli sınırlamalar getirilmiştir.

Bu alandaki son önemli değişiklik, 6 Mart 2025 tarihli ve 32833 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 2025-32/72 sayılı Tebliğ ile yapılmış; anılan değişiklik kapsamında, taşıt satış sözleşmeleri dışında kalan menkul satış sözleşmelerinde sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılabilmesine açıkça imkân tanınmıştır. Böylece, menkul satış sözleşmeleri bakımından daha önce uygulamada tereddüt yaratan ödeme rejimi önemli ölçüde netleşmiştir.

Bu çerçevede, işbu bültende 2026 itibarıyla yürürlükte bulunan güncel düzenlemeler esas alınarak dövizle veya dövize endeksli sözleşme yapma yasağının kapsamı, başlıca istisnaları ve uygulamada önem taşıyan temel hususlar özetlenecektir.

Döviz ve Dövizle Sözleşme Yasağının Devam Ettiği İşlemler

Yasak rejiminin kapsamı doğrudan 32 sayılı Karar ile çizilmekte; hangi sözleşmeler bakımından istisna uygulanacağı ise esasen 2008-32/34 sayılı Tebliğ’in 8. maddesi uyarınca belirlenmektedir.

Bu çerçevede, 2026 itibarıyla Türkiye’de yerleşik kişiler arasında akdedilen aşağıdaki sözleşmeler bakımından, kural olarak sözleşme bedelinin ve buna bağlı diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenmesi yasaktır:

• Yurt içinde bulunan taşınmazlara ilişkin gayrimenkul satış sözleşmeleri,
• Konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul kiralama sözleşmeleri,
• İş sözleşmeleri,
• Tebliğ’de açıkça istisna tanınan haller dışında kalan danışmanlık, aracılık ve taşımacılık dâhil hizmet sözleşmeleri,
• Döviz cinsinden maliyet içermeyen eser sözleşmeleri,
• Taşıt satış sözleşmeleri,
• Taşıt kiralama sözleşmeleri.

Ayrıca, 32 sayılı Karar’ın Geçici 8. maddesi uyarınca, Karar’ın 4/g bendinin yürürlüğe girdiği 13.09.2018 tarihinden önce akdedilmiş ve yürürlükte bulunan, döviz cinsinden kararlaştırılmış sözleşmelerdeki bedellerin de, Bakanlıkça belirlenen istisnalar saklı kalmak kaydıyla, otuz gün içinde Türk parası olarak yeniden belirlenmesi öngörülmüştür. Tebliğ’de istisna kapsamında sayılmayan sözleşmeler bakımından bu Türk lirasına uyarlama yükümlülüğü halen önemini korumaktadır.

Döviz ve Dövizle Sözleşme Yasağının Başlıca İstisnaları

Uygulamada yasağın kapsamı kadar, istisnaların sınırları da önem taşımaktadır. 2008-32/34 sayılı Tebliğ’in 8. maddesinde bazı sözleşme türleri bakımından döviz cinsinden veya dövize endeksli bedel kararlaştırılmasına açıkça izin verilmiştir. Bununla birlikte, bu istisnalar sınırlı olup her sözleşme türü ve her somut olay bakımından ayrıca değerlendirme yapılması gerekir.

Bu kapsamda, Karar’ın istisnaları sayılabilecek sözleşme ve işlemler şöyle özetlenebilecektir:

• Yurt dışında ifa edilecek iş sözleşmeleri ile gemi adamlarının taraf olduğu iş sözleşmeleri.
• Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye’de yerleşik kişilerin taraf olduğu iş sözleşmeleri.
• Döviz cinsinden maliyet içeren eser sözleşmeleri.
• Tebliğ’de sayılan istisnalar kapsamında kalan hizmet sözleşmeleri; özellikle ihracat, transit ticaret, ihracat sayılan satış ve teslimler ile döviz kazandırıcı hizmet ve faaliyetler kapsamında yapılan hizmet sözleşmeleri, Türkiye’de yerleşik kişilerin yurt dışında gerçekleştirecekleri faaliyetlere ilişkin hizmet sözleşmeleri ve Türkiye’de başlayıp yurt dışında sona eren veya yurt dışında başlayıp Türkiye’de ya da yine yurt dışında sona eren hizmet sözleşmeleri.
• Taşıt satış sözleşmeleri dışında kalan menkul satış sözleşmeleri. 6 Mart 2025 tarihli değişiklik sonrasında, bu sözleşmelerde yalnızca sözleşme bedelinin değil, sözleşmeden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin de döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkün hale gelmiştir.
• Taşıt kiralama sözleşmeleri dışında kalan menkul kiralama sözleşmeleri.
• Bilişim teknolojileri kapsamında yurt dışında üretilen yazılımlara ilişkin satış sözleşmeleri ile yurt dışında üretilen donanım ve yazılımlara ilişkin lisans ve hizmet sözleşmeleri.
• 4490 sayılı Kanun kapsamındaki gemilere ilişkin finansal kiralama sözleşmeleri ile 32 sayılı Karar’ın 17 ve 17/A maddeleri kapsamında yapılan finansal kiralama sözleşmeleri.
• Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye’de yerleşik kişilerin veya Tebliğ’in 19. fıkrasında sayılan kişilerin alıcı ya da kiracı olarak taraf olduğu gayrimenkul satış ve gayrimenkul kiralama sözleşmeleri.
• Kültür ve Turizm Bakanlığından belgeli konaklama tesislerinin işletilmesi amacıyla yapılan gayrimenkul kiralama sözleşmeleri ile gümrüksüz satış mağazalarının kiralanmasına ilişkin gayrimenkul kiralama sözleşmeleri.
• Türkiye’deki gümrüklü liman sahalarında sunulan hizmetler kapsamında Türkiye’de yerleşik kişiler arasında akdedilen iş ve hizmet sözleşmeleri.

Yasağa Aykırı Olarak Yapılan İşlemler Halinde Yargıtayın Yaklaşımı

Yargıtay, dövizle veya dövize endeksli sözleşme yapma yasağının yürürlüğe girmesinden sonra, yasağa aykırı şekilde akdedilen sözleşmeler bakımından; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 27/1. maddesinde yer alan, “kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin hükümsüzdür” hükmüne atıfla, sözleşmenin tamamının değil, yalnızca bedel hükmünün kesin hükümsüz sayılacağı yönünde değerlendirme yapmıştır.

Konuya ilişkin emsal nitelikteki Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 06.10.2022 tarihli ve 2022/6469 E., 2022/9954 K. sayılı kararında da bu yönde değerlendirmede bulunulmuş; yasağa aykırı işlemler bakımından idari para cezası yaptırımının yanı sıra, bedelin tespiti yönünden de hükmün kesin hükümsüz sayılacağı açıkça belirtilmiştir.

Sonuç ve Değerlendirme

32 sayılı Karar ve devamındaki düzenlemeler birlikte değerlendirildiğinde, dövizle ve dövize endeksli sözleşme yapma yasağına ilişkin kuralların dinamik bir yapıda olduğu ve bu alandaki düzenlemelerin sürekli güncellendiği görülmektedir. Yasağa aykırılık halinde uygulanabilecek idari para cezaları ile bedel yönünden kesin hükümsüzlük riski dikkate alındığında, tarafların sözleşmenin düzenlenmesi aşamasında ilgili Karar ve Tebliğ hükümlerini mutlaka gözden geçirerek, sözleşmenin yasak kapsamında kalıp kalmadığını değerlendirmeleri ve buna göre bedel hükümlerini uygun şekilde belirlemeleri gerekmektedir.

Saygılarımızla,

Atabay Hukuk Bürosu

Giriş

4857 sayılı İş Kanunu (‘‘Kanun’’), işverenler tarafından gerçekleştirilecek toplu işçi çıkarımlarına ilişkin usul ve esasları özel olarak düzenlemektedir. Kanun’da, toplu işçi çıkarımının belirli sayısal eşiklere bağlanması ve bu süreçte izlenmesi gereken bildirim ile usul yükümlülüklerinin açıkça öngörülmesi suretiyle, işverenin fesih hakkının belirli sınırlar içerisinde kullanılmasının sağlanması ve işçilerin korunması amaçlanmaktadır.

Toplu İşçi Çıkarma Nedir?

Toplu işçi çıkarma, belirli sayıdaki işçilerin tek bir işten çıkarma kararı kapsamında aynı nedenle işten çıkarılması olarak tanımlanabilir. Bu kurum 4857 sayılı Kanun’un 29. maddesinde düzenlenmektedir:

Toplu işçi çıkarmanın saptanmasında sadece kanunun 17. Maddesine göre çıkarılanlar dikkate alınıp işçinin ya da işverenin sağlık nedenleri ile haklı veya sorunlu nedenlerle feshi, isçinin ölümü, emekli olması, askerlik veya kadın işçinin evlenme sebebi ile ayrılması bu kapsamda değerlendirilemez ve iş ilişkisi bu şekilde sona eren işçiler, sayı tespitin de dikkate alınmaz.

Toplu İşçi Çıkarmada İşverenin Bildirim Usulü

Toplu işçi çıkarma sürecinde, işverenin işyeri sendika temsilcilerine, ilgili bölge müdürlüğüne ve Türkiye İş Kurumuna bildirimde bulunması zorunludur. Bu bildiride, işçi çıkarmanın sebepleri, etkilenecek işçi sayısı ve grupları ile işten çıkarmaların gerçekleşeceği zaman dilimi yer alır.

Bildirimin ardından, işveren ve sendika temsilcileri, çıkarmaların önlenmesi, azaltılması veya işçiler üzerindeki olumsuz etkilerin en aza indirilmesi konularını görüşür. Toplantının sonunda, görüşmelerin yapıldığını belgeleyen bir tutanak düzenlenir.

Bildirimde sadece çıkarılacak işçi sayısı ve grupları belirtilir; işçilerin isimleri yer almaz.

Toplu İşçi Çıkarma Kapsamında Yapılan Fesihler Ne Zaman Hüküm Doğurur?

İş Kanunu’nun 29/5. maddesi uyarınca, işverenin toplu işçi çıkarma talebi, ilgili bölge müdürlüğüne bildirildiği tarihten itibaren otuz gün sonra hüküm doğurur. Bu süreçte, işverenin yalnızca resmî kurumlara değil, iş sözleşmesi feshedilecek her işçiye de ayrıca bildirim yapması gerekmektedir. İş sözleşmesi, ancak bu otuz günlük sürenin dolmasının ardından feshedilmiş sayılır.

Otuz günlük bekleme süresi, fesih bildirimlerinin hüküm doğurmasından önce işletilmesi gereken zorunlu bir süre olup, bu süre içinde işyeri sendika temsilcileri ile yapılacak görüşmelerde toplu işçi çıkarmanın önlenmesi, çıkarılacak işçi sayısının azaltılması veya işçiler bakımından doğabilecek olumsuz etkilerin en aza indirilmesi amaçlanır. Bu yönüyle söz konusu süre, işçiler açısından aynı zamanda bir geçiş ve hazırlık dönemi işlevi de görebilir.

Örneğin, 30 işçinin çalıştığı bir işyerinde, 1 Ağustos – 1 Eylül 2021 tarihleri arasında en az 10 işçinin işine bildirimli olarak son verilecekse, işverenin bu durumu en az otuz gün önceden, yani 1 Temmuz 2021 itibarıyla ilgili Bölge Çalışma Müdürlüğüne, İŞKUR’a ve işyeri sendika temsilcilerine yazılı olarak bildirmesi gerekmektedir.

Yeni İşçi Alma Yasağı

Toplu işçi çıkarılmasının kesinleşmesinden itibaren işveren, aynı nitelikte bir iş için altı ay içinde yeniden işçi alımı yapması hâlinde, öncelikle nitelikleri uygun olan ve daha önce toplu işçi çıkarma kapsamında işten ayrılan işçileri işe davet etmekle yükümlüdür. Bununla birlikte, söz konusu altı aylık sürenin sona ermesiyle birlikte işverenin yeniden işe çağırma yükümlülüğü de ortadan kalkar.

Öte yandan, toplu işçi çıkarma tarihinden itibaren sekiz ay süreyle geçici iş ilişkisi kapsamında işçi çalıştırılması da yasaktır.

Toplu İşçi Çıkarma Kapsamında Sayılmayan Haller Nelerdir?

1. İşyerinin Daimî Kapatılması

İşyerinin tamamen kapatılması ve faaliyetlerine kesin ve sürekli şekilde son verilmesi durumunda, işveren en az 30 gün önceden durumu ilgili Çalışma ve İş Kurumu İl Müdürlüğü’ne bildirmek ve ilan etmekle yükümlüdür.

2. Mevsim ve Kampanya İşleri

Mevsim ve kampanya işlerinde çalışan işçilerin işten çıkarılmaları, bu işlerin doğası gereği yapılıyorsa, toplu işçi çıkarmaya ilişkin hükümler uygulanmaz.

İşveren, toplu işçi çıkarma ile ilgili hükümleri, Kanun’un iş güvencesini düzenleyen maddelerinin uygulanmasını engellemek için kullanamaz. Aksi takdirde işçi, bu maddelere dayanarak işe iade davası açabilir.

Sonuç ve Değerlendirme

Toplu işçi çıkarma, işverenin ekonomik, teknolojik, yapısal veya işletmesel gereklilikler nedeniyle başvurabileceği, ancak Kanun’da sıkı usul kurallarına bağlanmış istisnai bir fesih mekanizmasıdır. Bu kapsamda işverenin ilgili kamu kurumlarına ve işyeri sendika temsilcilerine yapacağı bildirimler ile yürütülecek görüşmeler, işten çıkarmaların keyfî şekilde gerçekleştirilmesinin önlenmesi ve işçiler bakımından doğabilecek olumsuz sonuçların azaltılması bakımından önem taşımaktadır. Ayrıca öngörülen bekleme süresi de sürecin denetlenebilir ve ölçülü şekilde yürütülmesine hizmet eden önemli bir güvence niteliğindedir. İşverenin Kanun’da öngörülen yükümlülüklere aykırı hareket etmesi hâlinde işçiler bakımından çeşitli hukuki başvuru imkânları gündeme gelebilecek olup, sonuç olarak toplu işçi çıkarma süreci, işverenin işletmesel ihtiyaçları ile işçilerin korunması arasında denge kurmayı amaçlayan ve bu nedenle dikkat ve özenle yürütülmesi gereken bir hukuki mekanizma niteliği taşımaktadır.

Saygılarımızla,

Atabay Hukuk Bürosu

Giriş

İşçilik alacaklarında sorumluluğun hangi işverene veya hangi şirketlere yöneltilebileceğinin tespiti bakımından organik bağ kavramı uygulamada önemli bir yere sahiptir. Özellikle hukuken ayrı tüzel kişiliklere sahip şirketlerin fiilen birlikte hareket etmesi, yönetim, faaliyet ve organizasyon yapıları bakımından iç içe geçmesi hâlinde, bu şirketlerin birbirinden tamamen bağımsız yapılar olarak değerlendirilmemesi gündeme gelebilmektedir. Bu noktada, şirketler arasında yalnızca ticari veya ekonomik ilişki bulunması yeterli görülmemekte; somut olayın özelliklerine göre bir tüzel kişiliğin diğerinin devamı, uzantısı veya görünüşte ayrı fakat fiilen bütünleşik bir yapı içinde olup olmadığı incelenmektedir.

Kanunda açıkça tanımlanmış bir kurum niteliğinde olmayan organik bağ kavramı, ağırlıklı olarak Yargıtay kararları ile şekillenmiş; özellikle işçilik alacakları, işe iade ve muvazaa değerlendirmelerinde belirleyici bir ölçüt hâline gelmiştir. Bu nedenle organik bağın hangi hâllerde kabul edildiği ve sonuçlarının ne olduğu, iş hukukunda sorumluluğun kapsamının belirlenmesi açısından önem taşımaktadır.

Organik Bağ

Organik bağ ile farklı tüzel kişiliğe sahip şirketlerin aynı kişiler tarafından yönetildiği kabul edilir. Temelini Türk Medeni Kanunu’nun 2.maddesi ile düzenlenen dürüstlük kuralından alan bu kavram ışığında, hukuki açıdan bağımsız olan şirketler bir bütün olarak kabul edilerek birçok konuda müştereken sorumlu tutulabilmektedir.

Organik bağ açıkça bir kanuni düzenleme ile tanımlanmamış olmakla beraber; şirketler arasındaki organik bağın ispatını sağlayan unsurlar, Yargıtay içtihatları ve doktrin ışığında belirlenen başlıca kriterler etrafında şekillenmiştir. Söz konusu kriterlerden başlıcaları aşağıdaki gibidir:

• Şirketlerin ortaklarının aynı olması, ortaklık yapılarının benzer olması,
• Şirketlerinin adreslerinin aynı olması veya aynı adreste faaliyet göstermeleri, temsilci veya vekillerinin aynı kişi olması,
• Şirketlerin iç içe geçmiş olarak ticari faaliyet yürütmeleri, ortak ticari faaliyette bulunmaları veya ticari ilişkilerinde aynı unvanı kullanmış olmaları,
• Firmalar arası sıklıkla işçi geçişi olması
• Aralarındaki hukuki ilişkilerin tespiti.

Yargıtay 9. Hukuk Dairesi 2010/12035 E. 2012/17612 K. T:21.05.2012:

‘Mahkemece ticaret sicil kayıtlarına göre her iki davalı şirketin ortaklarının aynı şahıslar olduğu, davalı şirketler arasında alt-üst işveren ilişkisinin bulunduğunun kanıtlanamadığı gerekçesi ile davalı … Ltd. Şti aleyhine açılan davanın husumet nedeniyle reddine karar verilmiş ise de, davalı şirketler arasında ortaklarının aynı olması sebebi ile organik bağ bulunduğu açıktır. Esasında bu husus mahkemenin de kabulündedir. Bu durum karşısında davacının iddiası doğrultusunda davalı şirketler arasında organik bağ veya asıl-alt işveren ilişkisi bulunup bulunmadığının açıklığa kavuşturularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile hüküm tesisi hatalıdır.’

Yargıtay 9. Hukuk Dairesi 2011/50395 E. 2011/46697 K. T:30.11.2011:

‘Ticaret sicil kayıtlarından davalı şirketin hâkim sermaye ortakları ile dava dışı şirketin ortaklarının aynı olduğu görülmektedir. Ayrıca, dava dışı şirketin ticaret sicilinde kayıtlı adresi ile davalı şirketin adresinin ortak olduğu anlaşılmaktadır. Faaliyet konuları da aynı olan bu iki şirketin aynı kişilere ait olduğu, aynı adreste faaliyet gösterdikleri, aynı garajı kullandıkları, güvenlikçilerinin aynı olduğu, muhasebe kayıtlarının aynı muhasebeci tarafından tutulduğu açıkça ifade edilmiştir. Açıklanan deliller ışığında iki şirket arasında organik bağ bulunduğu açıktır.’

Yargıtay, organik bağın varlığını değerlendirirken; tüzel kişiler arasında işçilik alacaklarından kaynaklanan sorumluluğun bulunup bulunmadığını, somut olayın özellikleri çerçevesinde kapsamlı biçimde incelemektedir. Bu inceleme kapsamında özellikle

• işyeri devri,
• hizmet sözleşmesinin devri,
• asıl işveren–alt işveren ilişkisi ve
• birlikte istihdam

gibi olguların mevcut olup olmadığı dikkate alınmaktadır.

Yargıtay 9.  Hukuk Dairesi E. 2023/5090, K. 2023/5952 T. 24.04.2023:

‘Dairemiz uygulamasına göre aralarında organik bağ bulunan işverenler arasında birlikte istihdam, işyeri devri, asıl işveren alt işverenlik gibi bir hukuki ilişkisi varsa birlikte sorumluluk söz konusu olabilir. Tüzel kişiler arasında sadece organik bağ bulunması, çalışma döneminin tamamına ilişkin alacaklardan işçinin çalışmış olduğu her bir tüzel kişinin müteselsilen sorumlu olması sonucunu doğurmaz. Zira sadece organik bağın varlığı tüzel kişilik perdesinin kaldırılması için yeterli değildir.’

Organik Bağın İspatı

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 190/1 uyarınca, şirketler arasında organik bağın varlığına yönelik ispat yükü, organik varlığı öne süren tarafın üzerine düşmektedir. Ayrıca Yargıtay tarafından da ispat yükü ve araçlarına ilişkin paralel ilke ve esaslar geliştirilmiştir.

İşçinin kimin emir ve talimatında çalıştığını gösteren her türlü kayıt, işverenler arası bağı ve ticari birliği gösteren kayıtlar, faturalar, defterler, kimi zaman sosyal medya paylaşımları, kurumsal nitelikteki işyerlerinde iş kıyafetlerinde bulunan logo ve amblemler, tanık beyanları, bilirkişi incelemesi, keşif vb. yargılamada delil olarak kullanılabilir.

İşçilik Alacaklarında Organik Bağın Bulunması

Yargıtay 9. Hukuk Dairesinin uygulamasına göre tüzel kişiler arasında organik bağın bulunması tüzel kişilerin tümünün veya yalnızca birinin sorumlu olabilmesi için yeterli değildir. Grup şirketleri veya holding bünyesinde yer alan çalışmalar açısından işçilik alacaklarının belirlenmesi noktasında kural olarak aynı gruba ya da holdinge bağlı farklı tüzel kişiliği haiz şirketlerde geçen hizmetlerin birleştirilmesi mümkün olmayacaktır. Ancak bu gibi durumlarda işçilik alacakları hesabı noktasında hizmetlerin değerlendirilmesi ve işverenlerin sorumlulukların belirlenmesi için şirketler/işverenler arasında işyeri devri, hizmet sözleşmesi devri, asıl işveren- alt işveren ilişkisi ve birlikte istihdam olgularının bulunup bulunmadığının somut olarak belirlenmesi gerekir.

Yargıtay 9. Hukuk Dairesi, E. 2023/6993 K. 2023/7149 T. 15.05.2023:

‘Grup şirketleri veya holdingler bünyesinde yer … çalışmalar açısından; çalışma hayatında işçinin sigorta kayıtlarında yer … işverenin dışında grubun başka şirketlerine hizmet verdiği, yine işçinin bilgisi dışında birbiri ile bağlantısı olan bu şirketler tarafından sürekli giriş çıkışlarının yapıldığı sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Bu gibi durumlar için sadece “şirketler arasında organik bağ’dan söz edilerek işçilik alacaklarının aralarında bağlantı bulunan bu işverenlerin birlikte sorumluluğuna gidilmesi veya birden fazla şirkette geçen çalışmaları için sadece birinin sorumluluğunun yeterli görülmesi de mümkün olmayacaktır. Kaldı ki aynı gruba ait olan şirketlerin aralarında organik bağ bulunması da olağandır. İşçilik alacaklarının belirlenmesi noktasında kural olarak aynı gruba ya da holdinge bağlı farklı tüzel kişiliği haiz şirketlerde geçen hizmetlerin birleştirilmesi mümkün olmayacaktır. Ancak bu gibi durumlarda işçilik alacakları hesabı noktasında hizmetlerin değerlendirilmesi ve işverenlerin sorumlulukların belirlenmesi için şirketler/işverenler arasında işyeri devri, hizmet sözleşmesi devri, asıl işveren alt işveren ilişkisi ve birlikte istihdam olgularının bulunup bulunmadığının somut olarak belirlenmesi gerekir.’

Sonuç ve Değerlendirme

Organik bağ, iş hukukunda tüzel kişilik perdesinin arkasındaki fiilî ilişkiyi görünür kılan ve uygulamada özellikle işçilik alacakları bakımından önem taşıyan bir kavramdır. Yargıtay içtihatları çerçevesinde şekillenen bu yaklaşım, hukuken ayrı tüzel kişiliklere sahip şirketlerin belirli koşullarda birlikte değerlendirilmesine imkân tanımaktadır. Bununla birlikte, Yargıtay’ın işçilik alacaklarına ilişkin yaklaşımı uyarınca, şirketler arasında organik bağ bulunması tek başına müteselsil sorumluluk sonucunu doğurmamaktadır. Bu nedenle, somut olayda şirketler arasındaki fiilî ilişkinin niteliği, iş organizasyonunun yapısı ve işçinin çalışma olgusu birlikte değerlendirilerek sonuca varılması gerekmektedir.

Saygılarımızla,

Atabay Hukuk Bürosu