İmar Mevzuatına Aykırı Yapı Nedeniyle Uygulanacak Yaptırımlar
Giriş
Türkiye’de belediye ve imar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyeti altında bulunan (mücavir alan) veya bunun haricinde kalan alanlardaki yapılaşma ve şehirleşme süreci 3194 sayılı İmar Kanunu’nda (İmar Kanunu) düzenlenmiştir. İşbu İmar Kanunu’nun düzenlenme amacı; belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapıların plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun olarak yapılmasını sağlamaktır. İmar Kanunu’na ve de bu Kanun’a bağlı olarak yapılmış planlara, uygulamalara, yönetmeliklere aykırı yapılar, somut duruma göre “ruhsatsız” veya “ruhsata aykırı” yapı olarak nitelendirilmektedir.
İmar Mevzuatına Aykırı Yapı
İmar Kanunu’nun 3. Maddesinde herhangi bir sahanın yani alanın, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamayacağı düzenlenmiştir. İmar mevzuatımızın temel ilkesi yapılacak her türde inşaatın yetkili mercilerin izni dahilinde olmasıdır.
Bu anlamda imar mevzuatına aykırılık durumunu; ruhsatsız yapı ve ruhsata aykırı yapı bakımından ayrı ayrı tanımlamak gerekmektedir. İmar Kanunu’nun 8. ve 21. Maddeleri kapsamında Türkiye’de, imar mevzuatı uyarınca herhangi bir yapının inşasına başlanmadan önce taşınmazın niteliğine uygun olarak düzenlenen imar planlarına uygun projenin yetkili mercilere sunularak İmar Kanunu’nun 8. Maddesi kapsamında yapı ruhsatı (inşaat ruhsatı) alınması gerektiği düzenlenmiştir. Dolayısıyla bu izin alınmaksızın inşası gerçekleştirilen yapılar; hukuk düzeni bakımından ruhsatsız, izinsiz veya kaçak yapı olarak kabul edilmektedir.
Ruhsata aykırı yapı ise alınmış ruhsatın veya ek projelerin dışına taşan uygulamaları ve fen-sağlık kurallarına uymayan imalatları taban alanı katsayısı, komşu yapı yaklaşma mesafeleri, ön bahçe-arka bahçe sınırları, yapı derinliği, bölgeleme (imar planı kullanım kararları) gibi plan ve yönetmelik parametrelerine ters düşen; yetkili mercilerin izni dahilinde olmadan gerçekleştirilen her türlü inşa faaliyetini ifade etmektedir.
Ruhsatsız veya Ruhsata Aykırı Yapıların Tespiti ve İdari Süreç
İmar Kanunu m.32 uyarınca ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı şekilde yapıya başlandığının ya da imar mevzuatına aykırı imalat yapıldığının ilgili idarece (belediye/valilik) tespiti üzerine, o andaki inşaat durumu tespit edilir; yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur.
Ayrıca yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna ilişkin bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine işlenmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne en geç 7 gün içinde bildirilir; aykırılığın giderildiğine dair idare bildirimi olmaksızın bu kayıt kaldırılamaz. Durdurma işlemi, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır; tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır.
Tutanağın tebliğ tarihi kapıya asıldığı tarih olup idarece tebliğ tarihinden itibaren bir aylık süre içerisinde aykırılığın giderilmesi gerektiği ihtar edilir.
Yapı sahibi, tebliğ tarihinden itibaren bir ay içerisinde ruhsat alarak ya da zaten ruhsatı olan bir binada aykırılık mevcut ise bunu giderdiğini yetkili mercii olan belediye veya valiliğe bildirerek idareden mührün kaldırılmasını talep edebilir. Talep doğrultusunda idare tarafından aykırılığın giderilip giderilmediği yerinde inceleme yolu ile tespit edilerek inşaatın devamına izin verilmektedir. Ancak bu süre içerisinde imara aykırılıkların giderilmemesi halinde yıkım idari para cezası ve savcılığa suç duyurusunda bulunulması yoluyla cezai yaptırım uygulanması söz konusu olacaktır.
Uygulanacak Yaptırımlar
İdari Yaptırım
Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapının tespiti ve de verilen süre içerisinde aykırılığın giderilmemesi durumunda yetkili mercii tarafından yapı tatil tutanağında yer verilen aykırılığa konu alan üzerinden/metrekare başına hesaplama yapılarak idari para cezası verilir. İdari para cezası yapı sahibine, yağı malikine ve de aykırılığı bilmesine rağmen idareye bildirimde bulunmayan fenni mesullere (mimar-mühendis) verilir.
İdari para cezası yanında 3194 sayılı Kanun’un 32. Maddesi kapsamında imar mevzuatına aykırı yapılar hakkında yıkım kararı da verilebilecektir. İlgilinin kendisinin yıkmaması halinde dahi yetkili merci tarafından yapı yıktırılarak masrafı yapı sahibine yükletilir.
Bunlar yanında ayrıca ruhsatı bulunan ancak ruhsata aykırı inşa edilen yapılar bakımından ruhsat iptali de söz konusu olacaktır. Yine düzenlenen yapı tatil tutanağı ile inşaat da mühürlenecektir.
Cezai Yaptırım
5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun “imar kirliliğine neden olma” yan başlıklı 184. Maddesinde yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi hakkında 1 ila 5 yıl arasında hapis cezası uygulanacağı düzenlenmiştir. Fiilin suç oluşturması hâlinde, ihbar/şikâyet veya resen öğrenme ile soruşturma yürütülebilir; idare de suç duyurusunda bulunabilir.
İlgilinin Başvurabileceği Hukuki Yollar
İptal Davası
Kendisi aleyhine yapı tatil zaptı düzenlenen malik, yapı sahibi veya fenni mesul düzenlenen yapı tatil zaptının usulüne uygun olmaması, gerçeğe aykırı olması veya muhatabın kendileri olmaması vb. gibi gerekçelerle yapı tatil tutanağının veya yıkım kararının iptalini kendisine tebliğ yapıldığı tarihten itibaren 60 gün içerisinde idare mahkemesinden isteyebilir. İdare tarafından yapılan bu işlemlere yönelik açılacak iptal davaları yürütmenin durdurulması istemli açılarak dava sonuçlanana kadar geçecek süreçte yapının yıkılması halinin önüne geçilebilir.
Yapı İçin Ruhsat Alınması veya Yapının Ruhsata Uygun Hale Getirilmesi
Ruhsatsız yapı inşasının idarece tespiti ve hakkında mühürleme/yıkım kararı verilmesi halinde yapı sahibinin yapı tatil zaptının tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde ruhsat başvurusunda bulunma, ruhsat alma imkanı bulunmaktadır. İmara açık bulunmayan alanlara yapılan inşaatlar bakımından ise dönemsel düzenleme olabilir; yürürlükteki durum ayrıca kontrol edilmelidir.
Aynı şekilde ruhsata aykırı yapılar bakımından da 30 günlük süre içerisinde imarın ruhsata uygun hale getirilmesi durumunda yıkım, yapı kullanma izninin iptali gibi yaptırımlardan kurtulmak mümkün olacaktır.
Sonuç ve Değerlendirme
İmar mevzuatına aykırı yapılaşma; şehircilik ilkeleri, kamu düzeni ve çevrenin korunması bakımından ciddi sonuçlar doğuran bir hukuki sorundur. İmar Kanunu, yapılaşmanın ruhsat ve imar planlarına uygun şekilde gerçekleştirilmesini zorunlu kılmakta; bu yükümlülüklere aykırı davranışlar ise idari para cezası, yıkım ve mühürleme gibi yaptırımların yanı sıra cezai sorumluluğu da gündeme getirmektedir. Bu nedenle, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıların tespiti halinde, idari işlemlerin hukuka uygunluğunun değerlendirilmesi ve sürelere riayet edilerek yargı yoluna başvurulması veya aykırılığın mevzuata uygun şekilde giderilmesi gerekmektedir.
Saygılarımızla,
Atabay Hukuk Bürosu