Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Nama İfaya İzin Davası
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE
NAMA İFAYA İZİN DAVASI
Giriş
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri, sahip oldukları arsa paylarının belirli bir kısmını yükleniciye devretmeyi; yüklenici ise sözleşme ve projeye uygun olarak bağımsız bölümleri inşa edip arsa sahiplerine teslim etmeyi taahhüt eder. Tarafların üstlenmiş oldukları edimleri yerine getirmemesi halinde doğabilecek uyuşmazlıklara karşı tarafların kanuna dayalı haklarından biri olan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen “nama ifa” kurumu, borcun ifa edilmemesi durumunda alacaklıya edimi bizzat veya üçüncü kişi aracılığıyla yerine getirme imkânı sağlar.
Nama İfa Kavramı, Hukuki Dayanağı ve Niteliği
Nama ifa, borçlunun yapma veya yapmama borcunu yerine getirmemesi durumunda, alacaklıya masrafı borçluya ait olmak üzere edimi kendisinin veya üçüncü bir kişinin yerine getirmesine imkân tanıyan bir hukuki kurumdur. Türk Borçlar Kanunu madde 113:
“Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır.
Yapmama borcuna aykırı davranan borçlu, bu aykırı davranışının doğurduğu zararı gidermekle yükümlüdür.
Alacaklı, ayrıca borca aykırı durumun ortadan kaldırılmasını veya bu konuda masrafı borçluya ait olmak üzere kendisinin yetkili kılınmasını isteyebilir.”
Bu hüküm, alacaklıya sözleşmenin ayakta tutulmasını sağlama ve borcun yerine getirilmesini temin etme imkânı sunar. Nama ifa, borcun ifa edilmemesi hâlinde alacaklının haklarını korumak ve borcun tamamlanmasını sağlamak amacıyla kullanılabilecek etkili bir hukuki araçtır.
Nama İfaya İzin Verilmesinin Şartları
Nama ifaya izin talebinin kabulü için bazı koşulların varlığı gerekmektedir:
- Sözleşmenin hala geçerli ve yürürlükte olması,
- Yapının imar mevzuatına uygun inşa edilmesi,
- Borçlunun yapma veya yapmama borcunu yerine getirmemesi,
- Nama ifa talebinin dürüstlük kuralına uygun olması,
- Eksik veya ayıplı işlerin giderilmesinin mümkün ve gerekli olması,
- İnşaatın ruhsat ve projeye uygun şekilde tamamlanmasının sağlanabilir olması.
Nama ifaya izin verilmesi akabinde dahi sözleşme geçerliliğini sürdürmektedir. Zira nama ifa kapsamında borçlunun edimleri üçüncü kişi veya bizzat arsa sahipleri tarafından yerine getirilirken dahi yüklenicinin yapıyı bitirme sorumluluğu devam etmektedir. Bu kapsamda sözleşmenin nama ifaya izin davası öncesinde feshedilmiş olması durumunda mahkemece davanın reddedilmesi söz konusu olacaktır.
Yapının tamamlanmaması, sözleşmeye, ruhsata veya taraflarca kararlaştırılan şartlara uygun inşa edilmemesi, ayıplı ifa edilmesi, yapı inşası tamamlansa da yapı kullanma izin belgesinin (iskan ruhsatının) alınmaması gibi durumların tamamı yüklenicinin borcunu ifa etmemiş olması şeklinde değerlendirilmektedir. Ayrıca genellikle uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde net süreler belirlenmekle birlikte; sürelerin belli olmaması veya henüz dolmaması ancak işin ayıplı ifa edilmiş olması durumlarında yüklenicinin ihtar ile temerrüde düşürülmesi de gerekmektedir.
Nama İfaya İzin Davasında Taraflar
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde nama ifa talebi, hem arsa sahipleri hem de yüklenici tarafından ileri sürülebilir. Zira bu sözleşmeler her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir.
Arsa sahipleri, yüklenicinin temerrüde düşmesi veya eksik/ayıplı imalat yapması hâlinde nama ifa talebinde bulunabilir. Örneğin yüklenici, inşaatı sözleşmeye uygun tamamlamamış veya tamamlamadan projeyi değiştirmişse, arsa sahibi TBK madde 113 uyarınca nama ifa talebinde bulunabilir. Bu durumda alacaklı, eksik işlerin tamamlanması ve masrafların borçluya yüklenmesini talep edebilir. Ayrıca, nama ifa izni ile birlikte arsa sahibi uğradığı zararların tazminini de mahkemeden talep edilebilir.
Ayrıca şu noktada belirtilmelidir ki; arsa sahibi olmayan sonradan bağımsız bölüm mülkiyetini iktisap eden üçüncü kişilerin nama ifaya izin talebinde bulunma hakkı yoktur.
Aynı zamanda yüklenici de, arsa sahibinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda nama ifa talebinde bulunabilir. Örneğin, arsa sahibi yükleniciye verilmiş vekaletnameyi haklı bir neden olmaksızın azletmiş veya inşaata devam edilmesini engellemişse, yüklenici TBK madde 113 kapsamında nama ifa talep edebilir. Bu durum, yüklenicinin edimini yerine getirebilmesi için gerekli hukuki zemini sağlar ve sözleşmenin devamını güvence altına alır.
Nama İfa Davasında Usul ve Dikkat Edilecek Hususlar
Nama ifa izni için yetkili ve görevli asliye hukuk mahkemesine başvurulması gerekir. Davacı nama ifa talep eden taraf, davalı ise borcunu yerine getirmeyen taraf olarak belirlenir. Mahkeme, eksik işlerin tespitini yapar, masraf ve giderleri hesaplar ve bunları borçluya yükler.
Bu masrafların karşılanması bakımından uygulamada iki ihtimal göz önünde bulundurulmaktadır. Bunlar bağımsız bölümlerinin satışının yapılarak elde edilecek gelir ile eksik ve/veya ayıplı işlerin tamamlanması veya masrafların yüklenici tarafından depo edilmesidir. Öyle ki davacı yani arsa sahipleri dava esnasında yüklenicinin payına düşen bağımsız bölümlerin satışı için yetki verilmesini talep edebilmektedir. Bunların satışı halinde elde edilecek gelir ile eksik kalan edimler üçüncü kişiye yaptırılmaktadır. Masrafların mahsubu akabinde kalacak bedelin tahsili içi yüklenici bakımından alacak hakkı meydana gelecektir.
Bir diğer ihtimal ise yukarıda belirtildiği gibi yüklenici tarafından masrafların mahkemeye depo edilmesidir. Mahkemeler genellikle öncelikli olarak yükleniciye ait bağımsız bölümlerin satışı yerine masrafların depo edilmesini tercih etmektedirler. Ancak masrafların yüklenici tarafından depo edilmemesi veya karşılanmayacağı yönünde kanaat oluşması halinde mahkemece arsa sahiplerinin talebi doğrultusunda bağımsız bölümlerin satış yetkisi verilir.
Nama İfa Talebinin Hukuki Sonuçları
Nama ifa kararı ile alacaklı, eksik veya ayıplı işleri bizzat tamamlayabilir veya üçüncü bir kişiye yaptırabilir. Bu süreçte yapılan giderler borçluya yükletilir. TBK m.113 uyarınca, masrafların ve risklerin borçluya ait olması sağlanır. Yargıtay, nama ifa davasının tüm arsa sahipleri tarafından açılmasına gerek olmadığını, her bir arsa sahibinin dava hakkına sahip olduğunu belirtmektedir. Nama ifa uygulaması, sözleşmenin etkinliğini korurken tarafların mağduriyetlerinin giderilmesini sağlar.
Sonuç ve Değerlendirme
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde nama ifa, ifa sorunlarının çözümünde merkezi bir hukuki araç olarak işlev görür. TBK m.113 hükmü, borcunu yerine getirmeyen tarafa karşı alacaklıya edimi gerçekleştirme imkânı tanırken, hukuki menfaat dengesini gözetir. Nama ifa, sözleşmenin ayakta tutulmasını sağlar, tarafların haklarını korur ve mağduriyetleri giderir.
Uygulamada, nama ifa süreci titizlikle yürütüldüğünde, taraflar arasındaki hukuki güvence artırılır. Özellikle, eksik veya ayıplı işlerin giderilmesi ve masrafların borçluya yükletilmesi hem arsa sahipleri hem de yüklenici açısından sözleşmeye dayalı hakların etkin biçimde korunmasını mümkün kılar. Ayrıca, nama ifa talebinin kapsamı sadece işin tamamlanması ile sınırlı kalmayıp, tarafların uğradığı zararların tazmini, eksik işlerin giderilmesi ve bu işlerin finansmanına ilişkin izinleri de içerebilir. Bu bağlamda, TBK m.113 hükmü, alacaklıya geniş yetkiler tanırken, borçluya düşen sorumlulukları da hukuki bir çerçevede belirler.
Saygılarımızla,
Atabay Hukuk Bürosu