Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Ayni Hak Edinimi
Giriş
Yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye’de taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimi, hem Türkiye’nin doğrudan yabancı yatırımlara verdiği önemi hem de taşınmaz edinimine ilişkin ulusal güvenlik hassasiyetini yansıtan düzenlemelere tabidir. Türkiye’de taşınmaz edinimi bakımından yabancı sermayeli şirketler ile yabancı gerçek kişiler arasında hukuki rejim farklılığı bulunmaktadır.
Bu yazımızda, yabancı sermayeli şirketler yönünden taşınmaz edinimine ilişkin temel kurallar, sınırlamalar ve yasaklar ele alınacaktır.
Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz ve Sınırlı Aynî Hak Edinimi
4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu kapsamında Türkiye’de kurulmuş olan şirketler, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre Türk şirketi statüsüne sahiptir. Bununla birlikte, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36. maddesi ile bu madde kapsamında çıkarılan Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Aynî Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik (‘‘Yönetmelik’’) uyarınca, Türkiye’de kurulu bir şirketin “yabancı sermayeli şirket” sayılabilmesi için yabancı ülke kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin söz konusu şirkette;
- doğrudan veya dolaylı olarak %50 veya daha fazla paya sahip olması veya
- yönetim organını oluşturan kişilerin çoğunluğunu atama ya da görevden alma yetkisini haiz bulunması
gerekmektedir.
Bu nitelikleri taşıyan Türkiye’de kurulu şirketler, taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı aynî hak edinimi ve kullanımı bakımından Tapu Kanunu’nun 36. maddesi ve ilgili Yönetmelik hükümlerine tabidir.
Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Edinimine İlişkin Temel Kurallar
1- Edinim Şartları ve Başvuru
Yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimi, Türkiye’de ticari faaliyetleriyle doğrudan ilgili olması şartıyla mümkündür. Şirketin esas sözleşmesinde belirtilen faaliyet konusuyla uyumlu olmayan taşınmaz edinimi yasaktır. Örneğin, imalat faaliyeti yürüten bir şirketin konut arsası veya turizm alanı satın alması mevzuata aykırı kabul edilir. Taşınmaz veya sınırlı ayni hak edinimi için ise taşınmazın bulunduğu yer valiliğine izin için başvuru yapılması gereklidir.
Bu şirketlerin, edinmek istedikleri taşınmazların konumları bakımından da çeşitli sınırlamalar söz konusudur. Özellikle askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri, sınır bölgeleri, özel çevre koruma alanları gibi bölgelerde taşınmaz edinimi izne tabidir.
2- Edinim Süreci ve İzinler
Yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimi başvurularında Tapu Müdürlükleri tarafından şu süreçler takip edilir:
- Taşınmazın konumu ve niteliği kontrol edilir. (askeri yasak, güvenlik, sınır, çevre vb.)
- Gereken hallerde Milli Savunma Bakanlığı, İçişleri Bakanlığı, Valilik, Garnizon Komutanlığı, Emniyet vb. kurum görüşleri istenir.
- İlgili kurumların olumlu görüşü alınmadıkça taşınmaz edinimi gerçekleştirilemez.
3- Kullanım Şartı ve Diğer Haklar
Yabancı sermayeli şirketler, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36. maddesi kapsamında edindikleri taşınmazları ve sınırlı aynî hakları, esas sözleşmelerinde yer alan faaliyet konuları çerçevesinde kullanmak zorundadır. Bu kullanımın faaliyet konusuna aykırı olduğunun tespiti halinde, kullanımın şirket ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konusuna uygun hale getirilmesi için bir defaya mahsus olmak üzere altı aylık süre tanınabilir. Taşınmaz kullanımının ana sözleşmeye uygun hale getirilmemesi halinde ise taşınmazın tasfiyesine karar verilmesi amacıyla ilgili valiliğe bildirimde bulunulur.
Yabancı sermayeli şirketler, taşınmaz mülkiyeti ediniminin yanı sıra, faaliyet konularını yürütmek üzere üst hakkı, intifa hakkı ve diğer sınırlı aynî hakları da edinebilirler. Bununla birlikte, kira hakkı aynî hak niteliğinde olmayıp şahsi hak niteliğindedir; bu nedenle kiralama ilişkileri ayrıca değerlendirilmelidir. Sınırlı aynî hak edinimleri de, taşınmazın bulunduğu bölge, güvenlik statüsü ve taşınmazın niteliğine bağlı mevzuat sınırlamalarına tabidir.
Sonuç ve Değerlendirme
Yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinimi serbest piyasa ekonomisi ve yatırım özgürlüğü ilkeleri çerçevesinde mümkün olmakla birlikte; ülkenin ulusal güvenliği, kamu düzeni, çevre ve tarım politikaları çerçevesinde sınırlandırılmıştır. İlgili mevzuat ve idari uygulamalar, şirketlerin yalnızca faaliyet amaçlarına uygun taşınmazları edinmesine izin vermektedir.
Yabancı yatırımcıların taşınmaz edinimi süreçlerinde olası hukuki riskleri önlemek adına süreç öncesinde detaylı inceleme yapılması, uzman hukuk danışmanları ile çalışılması ve her aşamanın dikkatli yürütülmesi önem arz etmektedir. Aksi takdirde taşınmaz edinimi iptal edilebileceği gibi, cezai ve idari yaptırımlar da gündeme gelebilecektir.
Saygılarımızla,
Atabay Hukuk Bürosu