Müstakil Konutlara Açık Otopark Ve Rüzgârlık Yapımına İlişkin Ruhsat Muafiyeti
I. Giriş
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan ‘Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik’, 14 Ocak 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Söz konusu düzenleme ile Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde çeşitli maddelerde değişiklikler yapılmış olmakla birlikte, müstakil konutlara yönelik açık otopark ve rüzgârlık uygulamaları ruhsata tabi olmaktan çıkarılmıştır. Bu değişiklik, özellikle son yıllarda belediyeler nezdinde yoğun biçimde tartışılan ve farklı uygulamalara konu olan ruhsat zorunluluğu meselesine açıklık getirmesi bakımından önem arz etmektedir.
II. Ruhsat Zorunluluğunun Kaldırılmasına İlişkin Yeni Düzenleme
Yönetmelik değişikliği ile, yalnızca tek bağımsız bölümlü müstakil konutlardan oluşan parsellerde, belirli şartların sağlanması kaydıyla açık otopark ve rüzgârlık yapımlarında ruhsat zorunluluğu kaldırılmıştır. Bu kapsamda yapılan düzenleme, konut sahiplerine doğrudan bir hak tanımakla birlikte, belirli sınırlar içerisinde uygulama kolaylığı sağlamaktadır.
Açık otopark bakımından, Otopark Yönetmeliği uyarınca her bir bağımsız bölüm için ayrılması gereken otopark sayısı ile sınırlı olmak kaydıyla; en az iki yanı açık, iç yüksekliği 3.00 metreyi aşmayan, bahçe mesafeleri içerisinde de yapılabilen, yangına dayanıklı malzemeden ve sökülüp takılabilir nitelikte basit garaj örtülerinin yapılmasına izin verilmiştir. Bu yönüyle düzenleme, kalıcı ve kapalı yapılaşmanın önüne geçmeyi, ancak günlük ihtiyaca cevap verebilecek pratik çözümler sunmayı hedeflemektedir.
Rüzgârlık uygulamaları bakımından ise; konutların giriş kapısı önünde, alanı 7 m²’yi ve iç yüksekliği 3.00 metreyi aşmamak kaydıyla, dış mekâna açılan ve sökülüp takılabilir nitelikte malzemeden rüzgârlık holü yapılması ruhsat şartından muaf tutulmuştur. Bu düzenleme ile özellikle yağmur, rüzgâr ve benzeri dış etkenlere karşı koruma amacıyla yapılan ve uzun süredir ruhsata tabi olup olmadığı tartışılan uygulamalara açıklık getirilmiştir.
III. Ruhsat Muafiyetinin Şartları ve Uygulama Sınırları
Yönetmelikte öngörülen ruhsat muafiyeti, açık ve bağlayıcı şartlara bağlanmıştır. Buna göre yapılacak uygulamalarda, her şeyden önce can güvenliği tedbirlerinin dikkate alınıp taşıyıcı sisteme zarar verilmemesi, gerekli yangın önlemlerinin alınması ve yapı güvenliğinin tehlikeye düşürülmemesi zorunludur.
Bunun yanında, yapılacak uygulamaların fen ve sanat kurallarına uygun olması, parsel sınırlarının hiçbir şekilde ihlal edilmemesi ve komşu parseller bakımından hak ihlaline yol açmaması gerekmektedir. Ayrıca, parsel genelinde görsel ve yapısal bütünlüğün korunması, her bir müstakil konutta benzer uygulamaların yapılması ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca gerekli muvafakatlerin alınması da aranan şartlar arasındadır. Bu şartların sağlanmaması hâlinde, yapılan uygulamanın ruhsatsız yapı olarak değerlendirilmesi ve idari yaptırımlara konu edilmesi ihtimali bulunmaktadır.
IV. Düzenlemenin Getirilme Amacı ve Uygulamadaki Karşılığı
Söz konusu değişiklik ile Bakanlık tarafından, müstakil konut maliklerinin günlük yaşamda sıklıkla ihtiyaç duyduğu, ancak ruhsat süreci sebebiyle çoğu zaman fiilen yapılamayan veya idare ile uyuşmazlığa konu olan uygulamalara ilişkin belirsizliklerin giderilmesi amaçlanmıştır. Bu yönüyle düzenleme hem vatandaşlar hem de idare bakımından daha öngörülebilir ve yeknesak bir uygulama zemini oluşturmayı hedeflemektedir.
Uygulamada, özellikle basit garaj örtüleri ve rüzgârlıklar nedeniyle verilen idari para cezaları ve yıkım kararlarının önemli ölçüde azalması beklenmektedir. Ancak bu durum, her somut olayda idarenin denetim yetkisinin tamamen ortadan kalktığı anlamına gelmemektedir.
V. Diğer Değişiklikler
Aynı yönetmelik ile birlikte yapı aplikasyon projesine ilişkin tanım güncellenmiş, bu projelerin elektronik ortamda ve güvenli elektronik imza ile hazırlanabilmesine imkân tanınmıştır. Ayrıca, mevcut yapılarda mevzuat değişikliği veya kullanım amacı değişikliği sebebiyle yangın merdiveni yapılmasının zorunlu hâle gelmesi durumunda, belirli şartlar altında bina dışında yangın merdiveni yapılabilmesine olanak sağlanmıştır.
VI. Sonuç ve Değerlendirme
Sonuç olarak, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde yapılan bu değişiklik ile birlikte, özellikle tek bağımsız bölümlü müstakil konut sahipleri bakımından önemli bir uygulama kolaylığı sağlanmıştır. Bununla birlikte, ruhsat muafiyetinin belirli şartlara bağlı olduğu ve her somut olayın kendi özellikleri çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiği unutulmamalıdır. Bu nedenle, açık otopark veya rüzgârlık yapımına başlanmadan önce, ilgili taşınmazın imar durumu, parsel özellikleri ve fiilî durumunun hukuki ve teknik açıdan değerlendirilmesi, ileride telafisi güç idari ve hukuki uyuşmazlıkların önüne geçilmesi bakımından önem arz etmektedir.
Saygılarımızla,
Atabay Hukuk Bürosu