Kısa Süreli Konut Kiralamaları

KISA SÜRELİ KONUT KİRALAMALARI

Giriş

2 Kasım 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun”) ile konutların kısa sürelerle, turizm amaçlı kiralanması konusu yasal düzenleme altına alınmıştır. Kanun kapsamında genel hatlarıyla konutların izin belgesi alınmasının şartları, kiralanması, kiralayan yükümlülükleri ve mevzuata aykırılık halinde uygulanacak idari yaptırımların düzenlendiği görülmektedir. Kanun sonrası yine Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından düzenlenerek 28 Aralık 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik (“Yönetmelik”) ile birlikte konu netleştirilmiş ve konut sahipleri için bir yol haritası çizilmiştir.

Getirilen düzenlemelerin temelde konutların özellikle turistik bölgelerde turizm amacıyla kiralanması halinde kayıt dışı, vergilendirilmesi mümkün olmayan gelirlerin kayıt altına alınması ve turizm sektörünün bu anlamıyla daha güvenli hale getirilmesini amaçladığı anlaşılmaktadır; bu bakış açısıyla düzenlemelerin Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın 2023-2025 yılları için öngördüğü “Kayıtdışı Ekonomi ile Mücadele Eylem Planı” ile paralel bir düzlemde ilerlediği anlaşılmaktadır.

Konutların Turizm Amacıyla Kiraya Verilebilmesi İçin Konut Sahiplerinin Yerine Getirmesi Gereken Yükümlülükler

Kanun’un 3. maddesi kapsamında bir konutun kiraya verilebilmesi için Bakanlık’tan izin alınması gerektiği düzenlenmektedir. Her ne kadar mevzuatta “turizm amacıyla kiralama” terimi kullanılsa da maksadına bakılmaksızın 100 gün altında kiralama yapılabilmesi için işbu izin belgesinin alınması zaruri kılınmıştır.

İzin belgesine ilişkin tüm başvurular e-Devlet üzerinden Kültür ve Turizm Bakanlığı sistemi üzerinden yapılmaktadır. Aynı binada bulunan ve aynı kişi adına izin belgesi talep edilen konutlar için tek başvuru yapılmakta olup başvuru sahibinin, aynı binada daha önce izin belgesi aldığı konutlar bulunması durumunda başvuruda bu konuda bilgi vermesi zorunludur.

Üçten fazla bağımsız bölüm (konut) bulunan binalarda (tek bir blokta), bu binada yer alan konutların en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kişi adına izin belgesi düzenlenebilir. Diğer bir ifadeyle, bir konut binasındaki tüm daireler için tek bir kişi tarafından izin belgesi alınarak binanın otel olarak işletilmesi mümkün değildir. Ayrıca bir binada beşten fazla konut bakımından başvuruda bulunulabilmesi için işyeri açma ve çalışma ruhsatı ibrazı da gerekmektedir.

İzin belgesi için yapılan başvurularda aranan belge ve bilgiler konutun niteliğine göre değişiklik göstermektedir. Konut grupları ise müstakil villalar; birden fazla bağımsız bölümden oluşan binalar ve yüksek nitelikli konutlar şeklindedir. Ancak temelde aşağıda belirtilen bilgi ve belgelerin ibrazı zorunlu olduğunu söylemek mümkündür.

• Gerçek kişi için, kimlik kartı + kimlik belgesinde imza örneği yoksa imza beyannamesi
• Tüzel kişi için, vergi kimlik numarası ile ticaret sicil numarası (sicile kayıtlı olmayan tüzel kişilerde VKN + imza sirküleri/örneği)
• Konutun paylı mülkiyet olması durumunda, pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayacak şekilde başvuruya onay veren maliklere ilişkin üstte belirtilen belgeler ile başvuruya onay verdiklerine ilişkin yazılı beyanları
• Elbirliği mülkiyeti durumunda tüm maliklere ilişkin üstte belirtilen belgeler ile başvuruya onay verdiklerine ilişkin yazılı beyanları
• Birlikte mülkiyette son olarak, Bakanlık nezdinde temsil ve ilzama yetkili ve Bakanlığa karşı sorumlu olan kiraya verenin belirtildiği, tüm maliklerin yazılı beyanı
• Binada bulunan, konutta turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin bağımsız bölümün bulunduğu binada yer alan konut nitelikli tüm bağımsız bölümlerin kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın noter onaylı örneği
• Aynı binada aynı kiraya veren adına izin belgesi talep edilen konut sayısının beşi geçmesi durumunda işyeri açma ve çalışma ruhsatı; başvuruya konu binanın, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda ilave olarak tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın noter onaylı örneği
• Başvurunun vekaleten yapılması durumunda, vekaletname

Konut niteliğine göre istenen belgelerin İl Müdürlüğüne veya Bakanlığa (rezidans olması durumunda) ulaştırılması ve uygun bulunarak izin belgesinin verilmesi akabinde Müdürlük tarafından 30 gün içerisinde ilgili adrese denetime gelinmektedir.

Bakanlık alınan izin belgesinin ilgili konutun girişine asılması; konutun yapılan başvuruda verilen beyanlara uygun olup olmadığı, konutun asgari nitelikleri taşıyıp taşımadığı, konutun ilgili aracı hizmet sağlayıcılardan uygun şekilde pazarlama ve tanıtımının yapılıp yapılmadığı, çifte kiralama yapılıp yapılmadığı veya konutta kiralamalar sürecinde temizlik, bakım, haşere ile mücadele çalışmaları vb. yapılıp yapılmadığı gibi hususlar incelenmektedir.

Mevzuata Aykırılık Durumunda Uygulanacak Yaptırımlar

Kanun’un 4. maddesi kapsamında uygulanacak idari yaptırımlar izinsiz kiralama yaptırılması ve izin belgeli kiralamaların mevzuata yapılmaması üzerinde toplanmaktadır. Maddenin ilk fıkrası kapsamında;

• İzin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralanan konutları kiraya verilmesi halinde, her bir konut için 100.000 Türk lirası (izin belgesi alınması için 15 günlük ek süre verilir)
• Verilen sürede izin belgesi alınmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam edenlere 500.000 Türk lirası (bu durumda yeniden 15 günlük süre verilir)
• a ve b bentlerine rağmen hâlâ izin belgesiz olarak kiralama yapmaya devam edenler hakkında 1.000.000 Türk lirası
• İzin belgesi sahibinden kiraladığı turizm amaçlı konutu kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiraya verenler hakkında her bir kiralama için 100.000 Türk lirası
• Kiracının konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya vermesi halinde her kiralama için 100.000 Türk lirası
• İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler hakkında her kiralama için 100.000 Türk lirası
• Mevzuata uygun hareket etmeyen aracı hizmet sağlayıcılar hakkında her konut için 100.000 Türk lirası
• Her defasında yüz günden fazla süreli kira sözleşmesi yapmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenler hakkında 1.000.000 Türk lirası idari para cezası

Aynı maddenin ikinci fıkrasında ise izin belgeli kiraya verenler hakkında;

• Bakanlıkça istenilen bilgi ve belgelerin otuz gün içerisinde gönderilmemesi, eksik gönderilmesi, yanıltıcı bilgi veya belge verilmesi durumunda 50.000 Türk lirası
• Kiraya verenin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesi ve bu değişikliğin tapu siciline tescil tarihinden itibaren otuz gün içerisinde bildirilmemesi durumunda 50.000 Türk lirası
• Turizm payının ödenmesine ilişkin belgenin Bakanlıkça belirlenen süre içerisinde veya yapılacak denetimlerde ibraz edilmemesi halinde 50.000 Türk lirası
• Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun konum, nitelik ve fiziksel özelliklerine ilişkin yazı, reklam, afiş, broşür, sosyal medya, web sayfası ve benzeri araçlarla kullanıcıya yanıltıcı şekilde tanıtılması veya taahhüt edilen koşulların sağlanmaması veya turizm amaçlı kiralama yapılan konutun sözleşmede belirtilen süreden daha kısa süreyle kullanıcıya tahsis edilmesi hallerinde 100.000 Türk lirası
• Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, sözleşmeye uygun olarak kullanıcıya teslim edilmemesi halinde 100.000 Türk lirası
• (d) bendinin uygulanmasını takiben verilen on beş günlük süre içinde alınan ödemenin iadesinin yapılmaması durumunda 200.000 Türk lirası
• Bakanlıkça düzenlenen plaketin turizm amaçlı kiralama yapılan konutların girişine asılmaması halinde 100.000 Türk lirası (15 günlük süre tanınır)
• (f) bendinin uygulanmasına rağmen plaketin 15 gün içerisinde turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılmaması durumunda 500.000 Türk lirası
• Yapılan denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi durumunda 100.000 Türk lirası (aykırılıkların giderilmesi için 15 günlük süre tanınır)

Sonuç ve Değerlendirme

Yürürlüğe giren Kanun ve Yönetmelik ile birlikte yüz gün altı kiralamalar “turizm amaçlı” olarak nitelendirilmiş ve bu kısa süreli kiralamalar detaylı düzenlemelere tabi tutularak özellikle turistik bölgelerde hem turizmin hem de kayıt dışı ekonominin yasal bir zemine oturtulması amaçlanmış; vergi sistemine dahil edilemeyen bu gelirler tespit edilerek vergiye tabi tutulur hâle getirilmiş ve hem kiralayan hem de kiracı koruma altına alınmıştır.

Saygılarımızla,

Atabay Hukuk Bürosu